나이스옥션 법원경매 대구 2025타경647 [1] 대구광역시 동구 신암동 648-13 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유원 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 소재 복현네거리 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 공원,
다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 2층 203호로서,
사용승인일 : 1994.12.19
외 벽 : 몰탈위페인트, 벽돌, 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택 1개 호수입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 7~8미터, 북서측으로 노폭 5~6미터 정도의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-01-20)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시
재정비 촉진을 위한 특별법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경647 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신암동 648-13 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 82,000,000원

토지면적: 25.68㎡ (약 7.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.87㎡ (약 12.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

총 등기부채권액: 105,000,000원

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 동구 소재 복현네거리 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 공원, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할 때, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 2층 203호로서, 사용승인일은 1994.12.19입니다.

외벽: 몰탈위페인트, 벽돌, 타일 등 마감.

내벽: 벽지, 타일 등 마감.

창호: 새시창호.

이용상태: 다세대주택 1개 호수입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로서, 다세대주택 부지입니다.

인접 도로상태: 남서측으로 노폭 7~8미터, 북서측으로 노폭 5~6미터 정도의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-01-20)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>.

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리(갑5, 2025-03-24 접수, 강제경매)보다 선순위 또는 동순위 권리가 존재합니다.

주요 권리 내역:

* 임차인 이 : 보증금 75,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2021-07-19, 확정일자 2022-05-24, 배당신고일자 2024-11-22.

대항력: 있음.

등기부상 권리: 을9, 주택임차권, 75,000,000원, 말소: 인수.

물건명세서상: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2024.11.22.등기) 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

결론: 임차인 이 의 보증금 75,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 부담입니다.

* 임차인 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-05.

대항력: 있음.

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 계약 관계 확인 필요.

* 소유권이전 등기: 갑3(2012-12-18), 갑4(2021-04-05)

* 가압류: 갑6(2025-05-16), 경북, 30,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리보다 후순위)

* 강제경매: 갑5(2025-03-24), 이주미, 75,443,835원, 말소: 말소 (말소기준권리)

특이사항 및 주의사항:

* 재정비촉진지구 지정으로 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여, 임차인의 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 인수 금액입니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지인 대구광역시 동구 신암동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

주변 환경: 아파트, 다가구주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교통 접근성: 복현네거리 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

재정비촉진지구: 해당 지역은 도시재정비 촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 이는 상권 활성화 및 주거 환경 개선으로 이어질 수 있습니다.

주변 시세: 제공된 최근 매매/전월세 정보를 분석한 결과, 유사한 유형의 다세대/연립주택 거래가 존재하나, 본건과 직접적인 비교는 면적, 연식, 개별 상태에 따라 다를 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 시설: 아파트 단지, 공원, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

교육 환경: 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 주변 교육 시설에 대한 고려가 필요합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 위치하고 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교통: 복현네거리 인근으로 대중교통망이 양호하며, 차량 이용 시 도로 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 감정가 82,000,000원 대비 매우 큰 금액으로, 실제 투자 금액이 감정가를 초과할 수 있습니다.

* 임차인 이 의 경우, 확정일자를 받았으나 배당신고일자(2024-11-22) 이후에도 보증금 전액 변제가 이루어지지 않으면 잔액 인수 조건이므로, 배당 결과에 따라 인수 금액이 확정됩니다.

* 임차인 이 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 관계 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 사용승인일이 1994년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 재정비촉진지구 지정은 호재일 수 있으나, 사업 진행 일정 및 결과에 따라 불확실성이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 신암동 재정비촉진지구에 위치하여 향후 개발 잠재력을 가진 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 주변 환경도 주거 기능에 적합합니다.

그러나, 대항력 있는 임차인 이 가 소유하고 있는 75,000,000원의 보증금은 매수인이 인수해야 하는 상당한 부담으로 작용합니다. 이는 물건의 감정가 82,000,000원과 비교했을 때 매우 높은 비율입니다.

투자자는 이 인수 보증금과 실제 시장 가치를 면밀히 비교하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 복현네거리 인근의 양호한 입지 조건

* 다세대주택으로 향후 소형 주거 상품에 대한 꾸준한 수요 예상

* 성공적인 재정비 사업 진행 시 주거 환경 및 투자가치 동반 상승 가능

1.9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 규모의 다세대주택 시세는 대략 117만원/㎡ ~ 175만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

건물 면적 39.87㎡에 최근 거래된 74.37㎡ (2001년식) 매물의 평단가(약 175만원/㎡)를 적용하여 본건의 적정 시장 가치를 추정하면 약 69,680,000원 (39.87㎡ * 175만원/㎡) 수준으로 산정됩니다.

이 경우, 총 투자 비용은 추정 시장가치 69,680,000원 + 인수 보증금 75,000,000원 = 144,680,000원이 됩니다.

이를 토대로 볼 때, 적정 입찰가는 총 투자 비용에서 인수 보증금을 제외한 금액으로, 약 70,000,000원 수준을 제안합니다.

이는 감정가 82,000,000원의 약 85%에 해당하며, 인수 부담을 고려한 현실적인 입찰가로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 시장 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.