나이스옥션 법원경매 대구 2025타경669 [1] 대구광역시 수성구 범어동 966-1 범어 월드메르디앙 웨스턴카운티 203동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 범어동 ""대구지하철 2호선 범어역"" 북서측 인근에 위치하는 ""범어 월드메르디앙
웨스턴카운티"" 203동 2층 203호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 단지내 상가, 근린생활시설, 오피스텔 등
으로 형성되어있음.

교통상황

대상물건 단지내까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 바, 전반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 2층, 지상 21층 건물 중 2층 203호로서,
외벽 : 화강석, 몰탈 위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 바닥마감재 및 타일 등
창호 : 새시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보기, 옥내소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 30미터, 북측 및 서측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 8미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 제1종지구단위계획구역(용적율:280,
건폐율:50,높이:25층이하,지정용도:공동주택 및 부대시설), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상임.
②기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경669 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 966-1 범어 월드메르디앙 웨스턴카운티 203동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 830,000,000원

토지면적: 58.32㎡ (약 17.64평)

건물면적 (공급면적): 132.69㎡ (약 40.14평)

건물면적 (추정 전용면적): 약 100~106㎡ (약 30~32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 구OO

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

대상 물건은 대구광역시 수성구 범어동에 위치하며, 대구지하철 2호선 범어역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단지 내 상가, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼합된 지역입니다.

교통 상황:

단지 내 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

토지 형상 및 이용 상태:

부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로 상태:

남측으로 폭 약 30미터, 북측 및 서측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 8미터의 도로와 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 건폐율 50%, 용적률 280%, 최고 25층 이하의 공동주택 및 부대시설 건설이 가능합니다. 다양한 폭의 소로와 중로에 접해 있으며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

권리 내역 요약:

본 건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 권리는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

말소기준권리:

2024년 2월 2일자 압류 (세무2과-1 686) (갑23)

선순위 권리 (임차인):

* 임차인: 구본웅 (구 )

보증금: 680,000,000원

전입일자: 2021년 7월 30일

확정일자: 2021년 7월 27일

대항력: 있음

비고: 매수인에게 인수되는 권리입니다.

인수되는 권리:

을구 순위번호 5번 주택임차권(2023년 8월 4일 등기)이 매수인에게 인수됩니다. 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

채권자 정보:

구OO (강제경매 신청인, 임차인과 동일인으로 추정)

4. 상권분석

주변 상권 특성:

아파트 단지와 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로, 범어역을 중심으로 한 역세권 상권을 형성하고 있습니다.

최근 시세 동향 (매매):

최근(2026년 6월) 거래된 사례를 보면,

* 168.67㎡ 면적의 아파트가 815,000,000원에 거래되었습니다.

* 101.60㎡ 면적의 아파트가 700,000,000원에 거래되었습니다.

* 84.99㎡ 면적의 아파트가 643,000,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

단지 정보:

아파트명: 범어 월드메르디앙 웨스턴카운티

주소: 대구광역시 수성구 범어동 966-1

건축년도: 2008년 6월 25일 사용승인

총 동수: 7개 동

총 세대수: 600세대

최고 층수: 25층

건물 구조 및 설비:

철근콘크리트 구조이며, 지하 2층, 지상 21층 건물 중 2층 203호입니다. 위생·급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재 탐지 및 경보기, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.

주차 시설:

총 1125대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이 중 951대는 기계식(지하), 174대는 옥외(지상) 주차 공간입니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차 보증금:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 680,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

임대 관계 미상:

현재 해당 물건의 정확한 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

기타 특이사항:

채권자(구OO)와 대항력 있는 임차인(구본웅)이 동일인으로 추정되어, 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 임의경매를 신청했을 가능성이 높습니다. 이 경우, 경매 낙찰가율이 임차인의 보증금에 미치지 못하면 매수인이 잔액을 추가로 인수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 지하철 2호선 범어역 인근의 역세권에 위치한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시세 상승 여력이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 680,000,000원 인수라는 큰 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 권리 분석 및 잠재적 인수 금액에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 수성구 범어동, 지하철 2호선 범어역 도보권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 아파트 가치: 대구 수성구는 전통적으로 선호도가 높은 지역으로, 아파트로서의 가치가 높습니다.

* 시장 잠재력: 역세권 단지로서 향후 시세 상승 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 그리고 인수되는 임차 보증금(680,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 780,000,000원으로 제안합니다.

주의사항: 본 예상 입찰가는 임차인의 보증금 전액이 경매 절차에서 변제된다는 가정하에 산정되었으며, 실제 낙찰가 결정 시에는 임차 보증금 인수 금액에 대한 최종적인 판단이 필요합니다. 최소한 인수 보증금액 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 안전할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.