나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7357 [1] 대구광역시 수성구 수성동4가 1065-3 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7357 [1] 대구광역시 수성구 수성동4가 1065-3 단독주택 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매10계 2025타경7357 | 소재지: 대구광역시 수성구 수성동4가 1065-3 | 감정가: 379,171,700원 | 최저가: 185,794,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 (대구지방법원 2025타경7357)

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 대구지방법원 2025타경7357 (1)이며, 용도는 단독주택입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

소재지는 대구광역시 수성구 수성동4가 1065-3으로, 감정가는 379,171,700원입니다.

토지면적은 126.00㎡ (약 38.12평)이며, 건물 총면적은 59.33㎡ (약 17.95평, 본 건물 36.03㎡ 및 제시외 23.30㎡ 포함)입니다.

1.2. 물건의 주요 특징

본건은 토지면적 약 38평에 위치한 노후된 단독주택(폐가 상태)으로, 제3종일반주거지역에 속하여 재건축을 염두에 둔 투자성이 높은 물건입니다.

가장 큰 특징은 건물이 오랜 기간 공실로 방치되어 사실상 폐가 상태이며, 1960년 10월 31일에 사용 승인된 목조 와즙 주택으로 현 상태에서의 주거 사용은 불가능하고 철거 또는 대수선이 필수적입니다. 일괄매각에는 제시외 건물 (23.30㎡)이 포함됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 대구의 선호 주거지역인 수성구 수성동4가에 위치하며, ""수성4가동행정복지센터"" 북측 인근의 주거 밀집 지역입니다. 부근 일대는 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 무난하며, 향후 주거 환경 개선 및 신축 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 본건 인근까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 인접도로는 북서측으로 폭 약 2미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지가 인접해 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다. (검색 결과, 해당 지역에 특기할 만한 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

2.3. 토지이용계획

토지는 인접 도로 및 토지와 등고 평탄한 사다리형이며, 가장 중요한 점은 **제3종일반주거지역**으로 분류되어 용적률 및 층고 제한에 있어 비교적 자유로운 편이며, 이는 향후 신축 및 개발 시 높은 사업성을 기대할 수 있는 요소입니다. 다만, 수성유치원 및 아인슈타인유치원의 상대보호구역에 해당하여 신축 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 제한을 받을 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리분석은 어렵지만, 매각 대상은 토지 및 건물 전체이며 제시외 건물도 매각에 포함되므로, 인수할 권리가 없는 '말소기준권리 이하 소멸' 물건이라고 가정할 경우 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계는 미상(未詳)이므로, 낙찰자는 실제 점유자가 누구인지 확인하고 명도(집을 비우게 하는 절차)를 진행해야 하는 리스크를 안고 있습니다. 채권자, 채무자, 소유자가 모두 다른 인물일 가능성이 있으나, 낙찰 후 소유권 취득에는 영향을 미치지 않습니다.

4. 상권 및 생활 정보

본건은 주택가에 위치하나, 수성구의 핵심 상권 및 주요 시설과 접근성이 좋습니다. 주변은 아파트와 단독주택이 밀집된 형태로 기본적인 근린생활시설(편의점, 마트, 병원, 약국 등) 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 판단됩니다. 주위 환경이 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **물건 상태**입니다. 건물이 1960년 건축된 목조 와즙의 오래된 건물이며, 오랜 기간 공실로 방치되어 **폐가 상태**이므로 사실상 건축물의 가치는 거의 없다고 봐야 합니다. 따라서, 철거 비용 및 신축(또는 대규모 리모델링) 비용이 발생할 것을 전제로 입찰해야 합니다.

두 번째 리스크는 **명도**입니다. 임대관계가 '미상'이므로, 예상치 못한 점유자(임차인 또는 소유자)가 존재할 경우 명도 소송 및 강제집행 절차에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

세 번째 리스크는 **법적 제한**입니다. 제3종일반주거지역이라는 장점에도 불구하고, 주변에 유치원이 있어 상대보호구역에 해당하므로, 신축 시 교육환경 보호법에 따른 건축 제한 요소를 반드시 사전에 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구라는 우수한 입지적 장점과 더불어 토지이용계획상 **제3종일반주거지역**이라는 높은 개발 잠재력을 가진 토지 매물로 보는 것이 합리적입니다. 건물의 가치가 미미하고 폐가 상태이므로, 건물 철거 후 신축을 통한 주거용 부동산(단독주택, 소형 다세대 등)으로의 개발을 목적으로 하는 투자자에게 적합합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 최고의 토지 등급

제3종일반주거지역은 비교적 높은 용적률을 적용받아 효율적인 건축이 가능하므로, 토지의 가치가 높게 평가됩니다.

7.2. 수성구 핵심 입지

대구 수성구는 전통적으로 주거 선호도가 높은 지역이며, 주변 아파트 및 주택가와 연계되어 있어 신축 시 가치 상승 가능성이 높습니다.

7.3. 재건축/리모델링 투자 기회

감정가가 토지의 가치를 중심으로 형성되었을 가능성이 높으며, 구 건물을 철거하고 수성구의 수요에 맞는 최신 주택을 신축할 경우 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 노후 주택을 통한 멸실 후 신축 투자처를 찾는 분에게 최적의 물건입니다.

법원 정보

대구지방법원 경매10계