나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7575 [1] 대구광역시 동구 신천동 476 동산아파트 1층3호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7575 [1] 대구광역시 동구 신천동 476 동산아파트 1층3호 아파트 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매10계 2025타경7575 | 소재지: 대구광역시 동구 신천동 476 동산아파트 1층3호 | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 81,977,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

본 보고서의 대상 물건은 대구지방법원 2025타경7575 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 대구광역시 동구 신천동 476 동산아파트 1층3호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 239,000,000원으로 평가되었습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 구조

전용면적은 66.12제곱미터(약 20.00평)이며, 토지(대지권) 면적은 31.07제곱미터(약 9.40평)입니다.

본 건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 건물 중 1층에 위치한 단위세대로, 아파트로 이용 중입니다.

내부 상태는 벽지, 내부 인테리어, 타일 등으로 마감된 것으로 추정되며, 위생 및 급배수, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 ""효신초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있어 어린 자녀를 둔 가정에게 유리한 환경입니다.

부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

특히, 토지는 남동측 폭 약 40미터, 북동측 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 뛰어납니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

검색 결과에 따르면, 주변에는 1호선 신천역이 도보 약 2분 거리에 위치한 송라시장이 있어, 대중교통 이용이 매우 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지이용계획

본 건이 소재한 토지는 근린상업지역과 제3종일반주거지역이 혼합되어 있어, 주거 편의성 외에도 상업시설 이용이 용이합니다.

시가지경관지구(중심) 및 광로3류(40m~50m)와 접하고 있는 점은 향후 상업적 가치 또는 개발 가능성 측면에서 긍정적 요인으로 볼 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 기본 사항

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하고 채권자(주OOOOOOOOOOOOOO)에 의한 경매 사건입니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 낙찰자가 건물과 토지의 소유권을 동시에 확보할 수 있습니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (필수 확인 사항)

본 건은 공부상의 소재지(476번지)와 실제 소재지(476번지, 479번지)가 상이한 물건입니다.

건물이 2필지(476, 479) 양지상에 걸쳐 소재하고 있으므로, 낙찰 전 반드시 479번지에 대한 건물 소유권 및 대지권 지분 등 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

감정평가서에 의하면, 토지는 기호 1(476), 기호 2(479) 2필지 일단의 사다리형 토지이며 “주상용 건부지”로 이용 중입니다.

3.3. 임대차 관계 및 내부 상태

현재 임대관계는 미상(미확인)이며, 소유자 및 이해관계인의 부재로 인하여 내부 마감 상태를 확인하지 못했습니다.

낙찰자는 내부 수리 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 편의 시설

본 건은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활이 편리하다는 거주 후기가 있습니다.

주변에 송라시장과 효신시장이 소재하며, 특히 송라시장은 1호선 신천역과 도보 2분 거리로 대중교통 접근성이 양호합니다.

4.2. 교육 환경

대상 물건은 ""효신초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

4.3. 혐오 시설/잠재적 저해 시설

현장 조사 자료 및 검색 결과에서는 직접적인 혐오 시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 변전소, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 해당 지역은 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 군사시설 보호법상의 건축 제한 등이 있을 수 있으므로, 재건축/리모델링 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 토지 경계 및 지분 리스크

가장 큰 리스크는 건물 소재지가 공부상 476번지이나 실제 476, 479번지 양지상에 걸쳐 있는 점입니다.

낙찰 시 476번지에 대한 대지권은 확보되나, 479번지에 대한 법적 권리관계(건물 및 토지 사용에 대한)를 명확히 파악하고, 필요 시 지료 청구 등의 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

법원 매각물건명세서의 최종 정보 및 감정평가서의 상세 내용을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

5.2. 주차 및 건물 노후화

거주 후기상 주차 공간이 협소하여 불편했다는 의견이 있으며, 건물 자체는 노후화되어 방음 및 단열이 부족했다는 평가가 있습니다.

1층 물건이므로 층간소음 리스크는 적으나, 주차 및 단열/방음 문제 해결을 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 신천동의 초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하며, 40미터 광로에 접하고 있어 입지 조건이 우수합니다.

다만, 공부와의 차이(토지 소재지)라는 중대한 권리상 하자가 존재하므로, 입찰 전 해당 리스크에 대한 면밀한 법리 검토가 필요합니다.

내부 상태 미확인으로 인한 수리 비용도 보수적으로 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 학군 및 생활 편의성: 효신초등학교 인근으로 학군이 양호하며, 다양한 근린생활시설과 전통시장(송라시장, 효신시장)이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

2) 도로 접근성 및 잠재 가치: 광로(40m)에 접하고 근린상업지역에 일부 포함되어 있어, 장기적으로 토지의 개발 및 상업적 잠재 가치를 기대할 수 있습니다.

3) 저층의 이점: 1층 물건으로 엘리베이터 이용 불가의 단점을 상쇄하고 층간소음 문제에서 비교적 자유로울 수 있습니다.

법원 정보

대구지방법원 경매10계