나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7367 [1] 경상북도 영천시 화산면 대안리 934-3 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7367 [1] 경상북도 영천시 화산면 대안리 934-3 전 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매9계 2025타경7367 | 소재지: 경상북도 영천시 화산면 대안리 934-3 | 감정가: 31,286,860원 | 최저가: 21,900,000원 | 용도: 전

1. 경상북도 영천시 화산면 대안리 농지(전) 지분매각 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7367 (1)

소재지: 경상북도 영천시 화산면 대안리 934-3 외

용도 및 현황: 전 (공부상) / 과수원 및 도로로 이용 중 (현황)

감정가: 31,286,860원

토지면적: 1322.00㎡ (약 400.06평)

토지 지분율: 44062.26% (정확한 지분율은 입찰 전 확인 요망)

매각대상: 토지일부지분매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 농지취득자격증명 요구, 지분매각, 공유자우선매수신고 가능 (1회 한정), 과수목 매각에서 제외

1.2. 물건 개요

본건은 경상북도 영천시 화산면 대안리 및 덕암리 소재 5필지 토지(기호 1~5) 중 일부 지분 매각 건입니다.

전체 토지 면적은 1322.00㎡(약 400.06평)이며, 용도는 전(밭)이나 현황은 과수원 및 일부 도로로 이용되고 있습니다.

지분매각 물건인 동시에 농지법이 적용되는 물건으로, 농지취득자격증명 제출 및 공유자와의 관계 설정 등 복합적인 권리 분석이 요구됩니다.

2. 입지분석 및 환경

2.1. 최고의 입지:

본건은 경상북도 영천시 화산면 대안리 '대안2리 경로당' 북측 및 덕암리 '효정교차로' 인근에 소재합니다.

주위환경은 단독주택, 창고, 농경지, 태양광발전설비, 임야 등으로 구성되어 있어 주위환경은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통상황 및 도로접근성

교통상황은 남측 근거리에 왕복 2차선의 '장수로', 북측 인근에 왕복 4차선의 '국도 28호선'이 통과하고 있어 대체로 보통입니다.

기호 1), 2), 3)은 차량 접근이 용이합니다. 기호 1), 2)는 동측 콘크리트 포장 농로에, 기호 3)은 동측 콘크리트 포장 농로에 접하고 있습니다.

다만, 기호 4)는 북측 국도에 접하나 등고차이로 출입이 곤란하며, 기호 5)는 맹지로서 기호 3)을 경유하여 출입하고 있어 필지별 도로 상황에 차이가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 필수 확인 사항

본건은 부동산강제경매 물건으로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 권리상의 문제는 없을 것으로 보이나, 매각대상 토지가 '지분'이라는 점과 '농지'라는 특성상 복잡한 절차가 요구됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명(농취증) 필수: 농지법에 따라 농취증을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

지분매각의 리스크: 낙찰자는 다른 공유자와 토지를 공동 소유하게 되므로, 향후 공유물 분할 청구 소송 또는 공유자 간 지분 매매 협의가 필요합니다.

공유자우선매수 제한: 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 제한되나, 공유자우선매수권 행사 가능성이 있습니다.

과수목 매각 제외: 현황 과수원으로 이용 중이나, 과수목은 매각대상에서 제외됩니다. 낙찰 후 토지 소유자와 과수목 소유자 간의 법정지상권 및 지료 문제 등 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 토지이용계획 및 제한사항

기호 1, 2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)으로 일부 개발 여지가 있으나, 가축사육제한구역(전부제한300m)에 해당됩니다.

기호 3, 5: 농림지역, 농업진흥구역입니다. 엄격한 농지법 규제를 받으며, 개발행위에 제한이 많습니다.

기호 4, 5: 농림지역, 농업진흥구역이며, 지역특화발전특구(한방마늘산업특구)에 해당됩니다.

4.2. 생활정보

주변은 농경지 및 주택, 창고가 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. ‘대안2리 경로당’ 등 지역민 생활시설이 인근에 있어 접근성은 보통 수준입니다. 상업시설 등 생활 인프라의 접근성은 낮습니다.

혐오시설 검색 결과: 감정평가서상 주위환경은 단독주택, 창고, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 특별히 언급된 혐오시설은 없으나 입찰 전 임장 활동을 통해 최종 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 리스크 요약

법적 리스크: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 가장 큽니다.

소유권 리스크: 지분 매각이므로, 공유물 분할 및 사용 수익에 대한 공유자와의 분쟁 소지가 매우 높습니다.

이용 리스크: 과수목이 매각에서 제외되어, 토지 이용을 위해서는 과수목 소유자와의 복잡한 협의가 필수적입니다.

현황 리스크: 공부상 지목(전)과 현황(과수원 및 도로)이 달라 농지취득자격증명 발급 및 향후 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다. 맹지(기호 5) 및 진출입 곤란(기호 4) 필지가 포함되어 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정평가액 대비 매입 매력이 있을 수 있으나, 지분 매각, 농지법 적용, 과수목 매각 제외라는 세 가지 주요 리스크를 안고 있습니다.

따라서 단순한 농지 투자가 아닌, 공유자우선매수 가능성을 염두에 둔 치밀한 권리 분석과 낙찰 후 공유 지분 처리 방안(협의 또는 소송)에 대한 구체적인 전략이 수립된 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

가격적 메리트: 지분 매각 특성상 유찰을 거듭할 경우 감정가 대비 낮은 금액에 매입할 기회가 있습니다.

농지 확보: 농지로서의 가치와 함께 기호 1, 2는 계획관리지역에 포함되어 장기적 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

지역 개발 특구: 일부 필지(기호 4, 5)는 지역특화발전특구(한방마늘산업특구)에 해당되어 향후 지역 발전 계획에 따른 잠재적 이익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

대구지방법원 경매9계