나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7433 [1] 대구광역시 남구 대명동 1127-2 대명헤리티지 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7433 [1] 대구광역시 남구 대명동 1127-2 대명헤리티지 11층1102호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경7433
• 주소: 대구광역시 남구 대명동 1127-2 대명헤리티지 11층1102호
• 용도: 오피스텔

대구지방법원 경매10계 2025타경7433 | 소재지: 대구광역시 남구 대명동 1127-2 대명헤리티지 11층1102호 | 감정가: 350,000,000원 | 최저가: 245,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 대구지방법원 2025타경7433 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7433 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1127-2 대명헤리티지 11층1102호

용도: 아파트

감정가: 3억 5천만원

토지면적: 19.65㎡ (약 5.94평)

건물면적: 84.60㎡ (약 25.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOO

채무자/소유자: 주OOOOOOOO

1.2. 최고의 입지

본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 위치하며, 도시철도 1호선 서부정류장역 동측 인근에 자리잡고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 시장 등이 형성되어 있어 생활 인프라가 풍부한 지역입니다. 남측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 해당 부지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류에 접하는 지역으로 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층부터 지상 18층으로 이루어진 집합건물입니다. 본건은 이 중 11층 1102호에 해당하며, 전유부분 건물면적은 84.60㎡ (약 25.59평)입니다. 해당 면적은 공급면적으로, 일반적으로 전용면적은 공급면적 대비 약 75~80% 수준인 63~67㎡ 내외로 추정됩니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감과 일부 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 내장바닥재 마감, 천정은 벽지 마감되어 있습니다. 창호는 샷시 창호입니다. 토지는 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 2필지의 가장형 토지로서, '주상복합부지'로 이용 중입니다.

1.4. 설비 및 이용

위생 및 급배수 설비, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 공급 설비, 개별 난방 설비 등이 완비되어 있습니다. 본 건은 '아파트'로 이용 중입니다.

1.5. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자 청OOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 등기부등본상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나, 상세 권리 분석 결과, 해당 물건에는 '대항력있는 임차인'이 존재합니다. 주식회사 미스고와 정화수라는 명의의 임차인이 점유하고 있으며, 상가건물 임대차 현황서에 근거한 점유 부분 및 임대차 내용이 확인됩니다. 이는 낙찰자가 임대차 관계를 승계하거나 명도 협상이 필요할 수 있음을 의미하며, 권리 분석 시 가장 주의 깊게 살펴야 할 사항입니다. 제시된 물건 정보에서는 임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 실제 등기부 및 현황 조사서상으로는 대항력있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 위치한 대명동 일대는 서부정류장역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 관문시장과 인접하여 전통적인 상권의 특징을 가지며, 식당, 술집가, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 있는 지역입니다. 일반상업지역에 속해 있어 주거 기능 외 상업 활동 또한 활발히 이루어지고 있으며, 주변에 오래된 건물들이 많아 재개발 및 지역 활성화 가능성을 내포하고 있습니다.

1.7. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리합니다. 도시철도 1호선 서부정류장역이 인접해 있어 시내외 이동이 용이하며, 버스 노선 또한 다양하게 갖추고 있습니다. 관문시장 및 주변 근린생활시설을 통해 신선한 식료품 구매와 일상생활에 필요한 물품 구매가 편리합니다. 대명동 일대는 주거지와 상업시설이 조화롭게 분포되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력있는 임차인'의 존재입니다. 주식회사 미스고와 정화수가 법적 대항력을 가지고 점유 중일 가능성이 높아, 명도 과정에서 추가적인 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 또한, 주변 지역에 낡은 건물이 상대적으로 많다는 점은 건물 노후도 및 향후 재건축/리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있음을 시사합니다. 일반상업지역에 위치하여 주거 외 상업 시설과의 연관성도 고려해야 합니다. 주변 시설 조사 결과, 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업지역의 특성상 유흥업소 등 민감 시설의 존재 가능성은 염두에 두어야 합니다.

1.9. 종합 의견

대구광역시 남구 대명동의 역세권에 위치한 본 물건은 우수한 교통 환경과 편리한 생활 인프라를 갖춘 장점이 있습니다. 일반상업지역이라는 점은 잠재적인 미래 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대항력있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 과정에 상당한 부담이 될 수 있으므로, 이를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 반드시 선행되어야 합니다. 건물 노후도 및 주변 상권의 특성 또한 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.10. 투자 포인트

역세권 입지: 도시철도 1호선 서부정류장역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

상업지역: 일반상업지역 내 위치하여 주거용뿐만 아니라 상업적 활용 가능성과 향후 개발 잠재력을 가집니다.

일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지에 대한 소유권 행사 범위가 명확합니다.

명도 리스크 관리: 대항력있는 임차인 존재로 인해 명도 관련 전문적인 대응이 필요하나, 이를 성공적으로 해결한다면 시세차익 또는 안정적인 임대수익 확보가 가능할 수 있습니다.

법원 정보

대구지방법원 경매10계