나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7292 [1] 경상북도 경산시 남산면 조곡리 572 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7292 [1] 경상북도 경산시 남산면 조곡리 572 답 경매

• 사건번호: 2025타경7292
• 주소: 경상북도 경산시 남산면 조곡리 572
• 감정가: 38,803,880원
• 최저가: 27,162,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

대구지방법원 경매9계 2025타경7292 | 소재지: 경상북도 경산시 남산면 조곡리 572 | 감정가: 38,803,880원 | 최저가: 27,162,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7292 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채무자: 김OO

소유자: 김OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상북도 경산시 남산면 조곡리 572 (새마을 남서측 근거리)

용도: 답 (현황: 과수원)

토지면적: 8,071.00㎡ (약 2,441.77평)

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 지분율: 66020.78%)

건물 및 제시외면적: 건물 0.00㎡, 건물 제시외면적 7.50㎡ (매각 제외)

감정가: 38,803,880원

1.3. 매각 조건 및 특이사항

특이사항: 농지취득자격증명(농취증) 제출 필수, 지분매각, 공유자우선매수신고 가능, 법정지상권 문제 발생 가능성

주의사항: 농취증 미제출 시 매수보증금 미반환. 공유자우선매수권은 1회에 한함.

제시외 물건 제외: 본건 토지 지상 제시외 건물(창고), 컨테이너, 과수목은 매각 대상에서 제외됨.

2. 물건 현황 및 입지 분석

2.1. 물건 현황

형태 및 이용: 남동측 등으로 완경사를 이루는 부정형 토지로서 현재 과수원으로 이용 중임.

인접 도로: 북서측으로 약 2~3m 폭의 포장농로가 형성되어 있어 차량 출입이 가능함.

제시외 물건: 지상에 제시외 건물(ㄱ)이 소재하나, 이는 토지에 미치는 영향이 미미한 것으로 판단되었으며, 매각 대상에서 제외됨.

2.2. 입지 조건 및 교통

주위 환경: 농경지, 임야 및 농가주택 등으로 형성된 전형적인 농촌지역에 위치함.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준임.

혐오 시설: 현장조사 및 주변 검색 결과, 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 가축분뇨법에 따른 가축사육제한구역(주거밀집 800M)으로 지정되어 있는 점은 참고해야 함.

2.3. 토지이용계획

주요 지역/지구: 생산관리지역 (계획적 관리와 농업적 활용이 가능한 지역)

제한 구역: 가축사육제한구역 (2024-11-28)

3. 권리 분석

3.1. 지분 매각에 따른 권리 관계

본 건은 전체 토지 중 일부 지분(66020.78%)에 대한 매각 건이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정(협의 또는 공유물 분할 청구 소송)이 필수적입니다.

공유자우선매수신고는 1회에 한하여 가능하며, 매각 기일에 공유자가 우선매수를 신청할 경우 낙찰이 불발될 수 있습니다.

3.2. 농지취득자격증명 (농취증)

본 건은 지목이 '답'이며 현황이 '과수원'인 농지이므로, 낙찰자는 매각 기일로부터 정해진 기한 내에 관할 관청으로부터 농취증을 발급받아 법원에 제출해야 합니다.

미제출 시 매수보증금 전액이 미반환되므로, 사전에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 법정지상권 및 제시외 물건

감정평가서에 '법정지상권'이 특이사항으로 언급되어 있습니다. 이는 토지 지상의 제시외 건물(창고) 및 컨테이너 등이 존재하는 상황과 관련하여 발생할 수 있는 법적 권리입니다.

제시외 건물 및 과수목은 매각 대상에서 제외되므로, 토지 낙찰자는 향후 기존 소유자 또는 점유자를 상대로 지료 청구, 철거 소송 및 인도 청구를 진행해야 할 법적 의무와 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본 건은 농경지 및 농가주택 중심의 농촌 지역에 위치하여 상업 시설로서의 가치는 전무합니다. 투자 목적은 농업 용지, 귀농/귀촌을 위한 주말농장 또는 장기적인 개발 가능성에 초점을 두어야 합니다.

생활 정보: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 편의시설 및 생활 인프라는 경산시 남산면 소재지 또는 인접 시가지로 이동해야 하는 불편이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

1. 지분 매각 리스크: 공유 지분 취득으로 인한 기존 공유자와의 분쟁, 공유물 분할 소송의 시간 및 비용 소요.

2. 농취증 리스크: 농지법상 요건 미비로 농취증 발급 불가 시 입찰 보증금 몰수.

3. 명도 및 철거 리스크: 매각 제외된 제시외 건물, 컨테이너, 과수목 등에 대한 철거 및 인도 협상/소송 비용 발생 가능성. 특히, '법정지상권' 성립 여부에 따라 철거가 불가할 수도 있으며, 이 경우 토지 사용에 대한 지료만 청구 가능함.

4. 개발 제한 리스크: 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 대규모 개발 행위에는 제한이 따릅니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 경상북도 경산시의 생산관리지역 내 과수원으로 이용되는 '답' 지분에 대한 강제 경매 물건입니다. 주변 환경은 농촌 지역으로 양호한 편이나, 지분 매각, 농취증 필수, 법정지상권 문제, 제시외 물건 처리 등 해결해야 할 권리적 난이도가 높은 물건입니다.

단순 투자 목적으로는 부담이 크나, 관련 법규(농지법, 공유물 분할)에 대한 이해와 분쟁 해결 능력이 있는 전문 투자자에게는 낮은 가격으로 농지 지분을 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1. 저가 매수 기회: 지분 매각 물건의 특성상 유찰을 거듭하여 감정가 대비 낮은 가격으로 토지 지분을 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

2. 농지 활용: 생산관리지역으로 지정되어 있어, 현황대로 과수원 또는 기타 농업 활동을 위한 용지로 활용하기에 적합합니다. (농취증 발급 필수)

3. 장기 투자 관점: 지분 매각 리스크를 해결(공유물 분할 청구 등을 통한 단독 소유화)할 경우, 경산시의 농촌 지역 토지로서 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

대구지방법원 경매9계