나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7718 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 1020-19 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '동원초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 노선상가, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8m 포장도로, 서측으로 폭 약 3m 보도블럭포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역. 상대보호구역(자연아이유
치원), 비행안전제6구역(전술), <추가기재> (하천)은 건설과 확인임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,

-외 벽 : 화강석붙임, 스톤코트, 드라이비트 등 마감,
-내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
-바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창 호 : 새시이중창호임.

이용상태

1층 : 근린생활시설, 계단실
2층~3층 : 다가구주택(각층 4개호)
4층 : 다가구주택(1개호)임.

설비내역

급.배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 중 건축물대장상 면적에 포함되지 않은 다용도실, 확장형발코니, 발코니부분은 건
물의 구조 및 성격 등을 고려하여 별도의 제시외건물로 구분하여 평가하지 아니하고, 건물가
격(재조달원가 결정 시 감안)에 포함하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

별첨‘건물개황도’및‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉡이 소재하며, 제시외건물은
개략적인 실측에 의한 면적으로 사정하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건 일부의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구
조 및 수리여부를 확인할 수 없어 현장조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 일반
적인 사용자재 등을 기준으로 평가하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.
임차인 이병국 전세사기피해자 결정통지서 제출함. 전세사기피해자 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경7718 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 1020-19

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,296,176,710원 (약 12억 9618만원)

* 토지 면적: 210.10㎡ (약 63.55평)

* 건물 면적: 348.07㎡ (약 105.30평)

* 제시외 건물 면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 구OOOOO

1.1. 1. 특이사항 및 주의사항

* 중복 사건으로 진행 중입니다.

* 공유자 우선매수 신고가 가능한 물건입니다.

* 일괄 매각이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

* 임차인 이병국 씨가 전세사기 피해자 결정 통지서를 제출하였으며, 전세사기 피해자로서 우선매수권이 있습니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '동원초등학교'의 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 노선상가, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역을 형성하고 있습니다.

1.2. 2. 교통 및 접근성

* 간선도로 인근에 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 남측으로는 폭 약 8m의 포장도로, 서측으로는 폭 약 3m의 보도블럭 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

1.2. 3. 토지 현황

* 토지는 남서측으로 하향하는 완경사지에 위치하나, 자체 지반은 대체로 등고 평탄한 상태입니다.

* 토지는 세장형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(자연아이유치원), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

* <추가기재> (하천) 구역 포함 여부는 건설과 확인이 필요합니다.

1.2. 5. 건물 현황

* 건축물대장상 건물은 총 면적 348.07㎡이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물입니다.

* 외벽은 화강석붙임, 스톤코트, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽과 바닥은 벽지, 타일 등 일반적인 마감재를 사용하였습니다. 창호는 새시 이중창호입니다.

* 건축물대장상 면적 외에 다용도실, 확장형 발코니 등이 별도의 제시외 건물로 평가되었습니다.

* 건물 내 설비로는 급배수 및 위생 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 시설이 갖추어져 있습니다.

1.2. 6. 건물 용도별 이용 현황

* 1층: 근린생활시설, 계단실

* 2층~3층: 다가구주택 (각 층 4개 호실)

* 4층: 다가구주택 (1개 호실)

* 총 9개의 주거 공간 및 1개의 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 03월 02일 접수된 신암천신용협동조합의 근저당권 (금540,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2015년 10월 12일 접수된 내일자산관리대부유한회사의 근저당권 (금540,000,000원)입니다.

1.3. 2. 인수 및 소멸 권리

* 본 경매 절차로 인해 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리 및 등기부상의 압류, 강제경매, 임의경매, 주택임차권 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 토지 540,000,000원, 건물 985,000,000원으로 총 1,525,000,000원이나, 대부분 말소 예정 권리입니다.

* 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 구교열: 보증금 110,000,000원, 전입 2022-09-30, 확정 2022-08-26, 대항력 없음.

* 김규희: 보증금 60,000,000원, 전입 2021-08-13, 확정 2021-07-27, 대항력 없음.

* 김동기: 보증금 50,000,000원, 전입 2017-01-19, 확정 2019-01-11, 대항력 없음.

* 서재범: 보증금 0원, 전입 2020-08-31, 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상으로 주의 필요)

* 이병국: 보증금 95,000,000원, 전입 2021-04-22, 확정 2021-03-15, 대항력 없음. (전세사기 피해자, 우선매수권 보유)

* 이선미: 보증금 75,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-12-15, 확정 2021-11-16, 대항력 없음.

* 임다영: 보증금 0원, 전입 2025-03-17, 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상으로 주의 필요)

* 조성재: 보증금 60,000,000원, 전입 2015-10-14, 확정 2015-10-14, 대항력 없음.

* 조성재: 보증금 80,000,000원, 전입 2015-10-14, 확정 2021-10-21, 대항력 없음.

* 주성진: 보증금 0원, 전입 2024-10-02, 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상으로 주의 필요)

* 최전숙: 보증금 210,000,000원, 전입 2020-08-31, 확정 2020-09-01, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(정혜연): 보증금 65,000,000원, 전입 2022-12-20, 확정 2022-11-29, 대항력 없음.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

* 본건이 위치한 만촌동은 대구 수성구에서도 교육열이 높고 주거 환경이 우수한 지역으로 알려져 있습니다.

* 동원초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다세대, 다가구 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 1층 근린생활시설은 대로변 상가와는 거리가 있으나, 인근 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 2. 주변 상업시설 및 편의시설

* 단독주택, 다가구주택, 아파트 등 주거 시설과 함께 노선상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 동원초등학교 외에도 인근에 다른 학교들이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 3. 혐오시설 여부

* 주변 지역은 학교 및 주거 밀집 지역으로, 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 정확한 입지 분석을 위해 현장 방문 및 상세 지도 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교통 및 접근성

* 주요 간선도로와 인접하여 대중교통 이용 및 차량을 이용한 시내 접근성이 좋습니다.

* 인근에 버스정류장이 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 2. 교육 및 편의시설

* 초등학교(동원초등학교)가 근거리에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 주거 지역 내에서 통상적으로 이용 가능한 마트, 병원, 은행 등의 편의시설은 인근 상업 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 3. 건물 상세

* 건축 연도는 2015년으로 비교적 신축 건물에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

* 지상 4개 층으로 구성되어 있으며, 1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택(총 9세대)으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 전세사기 피해 임차인 발생

* 임차인 이병국 씨가 전세사기 피해자로 결정되었고, 우선매수권이 있습니다. 이에 따라 낙찰 후에도 이 임차인이 해당 물건을 우선매수할 가능성이 있으며, 이는 경매 절차의 변동 또는 유찰의 원인이 될 수 있습니다.

1.6. 2. 공유자 우선매수 신고

* 공유자가 있는 경우, 최고가 매수신고인이 있다면 해당 금액으로 물건을 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 및 소유권 확보 과정에 변수를 발생시킬 수 있습니다.

1.6. 3. 중복 사건 진행

* 본 사건이 중복으로 진행되는 경우, 경매 절차의 진행 방식이나 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. 상세한 진행 상황 확인이 필요합니다.

1.6. 4. 미확인 내부 상태

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 수리 여부를 구체적으로 확인하지 못한 부분이 있습니다. 실제 내부 상태는 외부에서 확인 가능한 범위 및 일반 사용자재를 기준으로 평가되었으므로, 현장 조사 시 상세 확인이 필요합니다.

1.6. 5. 제시외 건물

* 건물 가격 산정 시 감안되었으나, 제시외 건물(다용도실, 확장형 발코니 등)의 정확한 상태 및 법적 문제는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 6. 보증금/차임 미상의 임차인

* 서재범, 임다영, 주성진 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재되어 있거나 미상입니다. 비록 대항력은 없으나, 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 만촌동의 우수한 입지에 위치한 근린주택으로, 1층 근린생활시설과 2-4층의 다가구주택(총 9세대)으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 자산입니다. 주변에 학교와 주거단지가 밀집해 있어 주거 환경이 양호하며, 간선도로 인근에 위치하여 교통 접근성도 뛰어납니다.

그러나 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사 가능성, 공유자 우선매수 신고, 중복 사건 진행 등 다수의 법적 변수가 존재합니다. 또한, 내부 건물 상태가 외부 관찰 기준으로 평가되었고, 제시외 건물이 포함되어 있어 실제 명도 및 내부 상태 확인 시 추가적인 확인이 요구됩니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요하며, 특히 임차인 관련 권리 관계 및 우선매수권 행사 여부를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대구 수성구 만촌동의 안정적인 주거 및 상업 지역에 위치하여 투자 가치가 있습니다.

* 9세대의 다가구주택과 1층 근린생활시설을 통한 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 경매 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 등기부상 권리 관계가 비교적 깨끗한 편입니다.

* 비교적 최근인 2015년에 신축된 건물로, 자산 가치 유지 및 관리가 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 1,296,176,710원입니다.

주변 유사 부동산의 매매 사례가 본 물건과 직접적으로 비교하기는 어려우나, 전반적인 지역 시세를 고려할 때, 권리 관계의 복잡성 및 잠재적 리스크 요인(전세사기 피해 임차인의 우선매수권, 공유자 우선매수권 등)을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가의 약 80~90% 수준을 고려한 예상 입찰가는 약 1,030,000,000원 (10억 3천만원) 에서 1,160,000,000원 (11억 6천만원) 범위로 산정됩니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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