나이스옥션 법원경매 대구 2025타경594 [1] 대구광역시 북구 복현동 368-1 11동 4층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 “복현중학교” 남서측 인근에 위치하는 “광명아파트” 제11동 제4층 제505호 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 간선도로 및 대중교통수단의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

(가)철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건내 제4층 제505호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지, 타일 등 마감. 바닥: 장판지 타일 등 마감. 창호: 목재유리 및 새시 이중창.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 18미터, 북동측으로 폭 약 10미터, 북서측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 12미터 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 소로2류(폭 8m~10m) (2015-04-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(가축사육제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2025년 8월경 윗층에서 발생된 화재 진화를 위해 살수된 소화수로 인한 피해 보상금이 지급된 것으로 탐문 조사되나, 기준시점 현재 미수리 상태인 것으로 파악되며, 노후화된 아파트단지 내 공실 상태의 세대인 바, 현상과 소화수로 인한 피해의 직접적인 인과관계, 피해의 정도, 피해 금액 및 보상금 등의 상세 내역의 확인이 곤란하여, 통상적인 관리상태 및 이용상황 등을 기준으로 평가함(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경594 (1)

소재지: 대구광역시 북구 복현동 368-1, 11동 4층 505호

용도: 아파트

감정가: 113,000,000원

토지면적: 42.57㎡ (약 12.88평)

건물면적: 46.62㎡ (약 14.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

준공연도: 1980년 11월 26일 (노후도 약 46년)

아파트명: 복현광명아파트

동/호수: 11동 4층 505호

총 동수: 15동

총 세대수: 730세대

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 “복현중학교” 남서측 인근에 위치한 “광명아파트” 11동 4층 505호입니다. 주변 일대는 아파트 단지, 단독 주택 및 근린 생활 시설 등으로 형성되어 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 간선 도로 및 대중교통 수단의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.1. 3. 건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 단위 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 장판지 및 타일 마감이며, 창호는 목재유리 및 새시 이중창으로 구성되어 있습니다.

1.1. 4. 토지 및 도로 상태

토지는 가장형으로 아파트 부지로 이용 중이며, 남동측 18m, 북동측 10m, 북서측 8m, 남서측 12m의 포장 도로와 접해 있습니다.

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구이며, 소로2류(폭 8~10m)에 접하고 중로1류(폭 20~25m)와 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술) 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

국민은행 근저당 (접수일자: 2022-01-20, 채권액: 55,000,000원)이 말소기준권리입니다.

1.2. 2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을1, 을2 근저당은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 임대관계 미상: 본건의 임차인 현황은 '미상'으로, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 확인되지 않으므로, 실제 현장 방문 시 점유자 현황을 반드시 확인하고 명도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

1.2. 5. 등기부채권 총액

총 110,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 복현광명아파트는 주거지역 내에 자리하고 있으며, 주변에는 학교와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 730세대의 중규모 단지로서, 단지 자체 상권은 주로 거주민을 위한 소규모 시설들로 구성되어 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 복현중학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 있습니다. 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 인근 간선도로 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 조사하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 화재 피해: 2025년 8월경 윗층 화재 진화를 위한 소화수로 인해 피해가 발생하였으며, 현재 미수리 상태입니다. 보상금 지급이 있었던 것으로 파악되나, 피해의 직접적인 인과관계, 정도, 금액 등의 상세 내역 확인이 곤란하여 평가 시 통상적인 관리 상태를 기준으로 하였습니다. 입찰 전 피해 상태 및 수리 비용을 충분히 고려해야 합니다.

* 노후화: 1980년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 또는 재건축/리모델링 시점을 고려해야 합니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태로, 명도 시 별도의 점유자 문제는 없을 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상으로 인한 불확실성은 존재합니다.

* 주차: 총 주차 대수는 500대(세대당 약 0.68대)로, 세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 복현동에 위치한 복현광명아파트 11동 4층 505호로, 감정가는 1억 1천 3백만원입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 윗층 화재로 인한 소화수 피해로 인한 미수리 상태와 건물의 노후화는 주요 고려사항입니다. 임대차 관계가 미상인 점도 주의해야 할 부분입니다. 주변 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 취득 기회: 화재 피해와 노후화로 인해 감정가 대비 또는 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 복현동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 큰 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 별도의 사업성 검토 및 추진 여부 확인 필요)

* 명도 용이성: 공실 상태로 파악되어 명도 과정에서의 큰 분쟁은 예상되지 않습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 113,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 4월-5월):

- 2026.05.28, 4층, 46.625㎡: 68,000,000원 (본건과 유사한 층수 및 면적)

- 2026.04.12, 2층, 45.975㎡: 120,000,000원

- 2026.04.12, 1층, 45.975㎡: 105,000,000원

* 분석: 본건은 4층이며, 가장 유사한 조건의 매매 사례(68,000,000원)가 감정가(113,000,000원)보다 현저히 낮게 거래되었습니다. 이는 화재 소화수 피해로 인한 시세 반영으로 보입니다. 감정가는 일반적인 상태를 기준으로 평가되었을 가능성이 높습니다. 따라서, 실제 입찰 시에는 피해 복구 비용을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

* 추정 예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

* 제언: 본 물건은 감정가와 유사 거래 사례 간의 시세 차이가 크므로, 현장 방문을 통해 피해 상태를 직접 확인하고, 복구 비용을 정확히 산정한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 보수적인 접근으로 8천만원대에서 시작하여 시장 상황을 살피며 1억원 내외까지 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.