나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7684 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 8층826호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 중구 남산동 소재 '남문시장' 동측 인근에 위치하는 반월당아너스제네스타워오피스텔 제8층 제826호 구분건물로서, 부근일대는 오피스텔, 아파트, 근린상가 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 용이하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 가 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상21층 건물 중,
제8층 제826호 구분건물로서,
- 외벽: 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
- 바닥: 마루, 타일 등 마감,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

'오피스텔' 로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 일단의 부정형의 토지로서, '오피스텔 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약20미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1~3,5,6,9 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
■일련번호 4,11 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
■일련번호 7,8 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
■일련번호 10 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
■일련번호 12,13 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
■일련번호 14 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.
2. 기 타: 대상물건은 시건장치 등으로 내부확인이 불가하여 동종 유사 오피스텔의 내부 등을 상정하여 평가하였으며, 세부 이용상태 및 난방방식 등은 차이가 있을 수 있으니 경매 입찰 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7684 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 8층826호

건물 용도: 오피스텔

건물 면적: 21.76㎡ (약 6.58평)

토지 면적: 2.95㎡ (약 0.89평)

감정가: 115,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 대구광역시 중구 남산동 소재 '남문시장' 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 근린상가 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

차량 진출입이 용이하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 제반 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역 등에 속해 있으며, 기타 지역별 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 7월 31일자 평택세무서장의 압류(갑3)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 갑3, 갑4(가압류), 갑5(강제경매), 갑6(압류)입니다.

매수인에게 인수되는 권리는 을구 1번 주택임차권(채권자: 이슬)입니다.

3.2. 권리 분석 요약

등기부채권 총액은 255,000,000원입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 을구 1번 임차권으로, 대항력이 있으며 보증금 총액 115,000,000원(100,000,000원 + 15,000,000원 증액분)이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 물건명세서의 내용과 상충되므로, 실제 인수 금액은 반드시 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

대상 물건이 위치한 남산동 일대는 오피스텔, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 도심 상권입니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

최근 3년간 실거래가를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 면적(약 21.7~22.1㎡)의 오피스텔은 2024년 9월 95,000,000원, 2025년 9월 100,000,000원, 2026년 4월 91,500,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 현 시세는 약 91,500,000원 ~ 100,000,000원 범위로 추정됩니다.

해당 건물은 2019년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 남문시장이 위치하며, 건물 내 및 주변에 다수의 상업시설, 금융기관, 병원 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

경북여자고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하며, 교육 환경 보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

5.3. 의료시설

대구 시내 중심에 위치하여 주요 병원 및 의료기관 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이슬 씨의 보증금 115,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 현재 시세보다 훨씬 높은 금액으로, 총 매수 비용이 시장가치를 초과할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

감정평가서에 따르면, 시건장치 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여 유사 오피스텔을 상정하여 평가되었습니다. 실제 이용 상태, 마감재, 난방 방식 등은 현장 확인이 필요하며, 이에 따른 하자나 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 도심 상업지역 특성을 고려할 때, 대상 물건 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 대구 중심상업지역의 핵심 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어난 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높아, 총 인수 금액이 현재 시장 가치를 크게 상회할 수 있다는 점이 치명적인 리스크입니다. 낙찰 시 추가적인 비용 부담 및 법적 분쟁 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

탁월한 도심 입지 및 교통망

현대적인 오피스텔 건물

풍부한 생활 편의 인프라

8.2. 고려 사항

임차인 보증금 115,000,000원 인수 부담

명확한 권리관계 확인 및 배당 분석 필수

내부 상태 미확인으로 인한 추가 비용 발생 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

물건의 감정가는 115,000,000원이나, 최근 실거래가는 91,500,000원 ~ 100,000,000원 범위에 있습니다. 여기에 더해 115,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 막대한 위험 부담이 존재합니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험을 반영하여 시장 가치보다 현저히 낮은 수준으로 산정해야 합니다.

9.2. 예상 범위

70,000,000원

본 예상 입찰가는 보증금 인수 부담을 제외한 금액이며, 실제 총 매수 비용은 '입찰가 + 인수 보증금(최대 115,000,000원)'이 됩니다. 따라서 본 건은 고위험 고수익을 추구하거나, 임차인과의 협상 등을 통해 인수 보증금 문제를 해결할 수 있는 경우에만 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.