나이스옥션 법원경매 대구 2025타경6301 [1] 대구광역시 북구 동천동 880-3 칠곡화성타운 103동 12층1207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 ""읍내동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

세정형에 가까운 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, ""주거용""으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물 ㉠~㉤)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브 위 강판지붕 3층건으로서,
(사용승인일 : 1994.11.17.)
외 벽 : 외장타일 및 징크 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감.
바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

가) 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급?배수설비 되어 있으며, 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

공부상 구조 ""시멘트벽돌조 슬래브지붕""이나 실제 ""슬래브 위 강판지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 동천동 소재 ""대구북부초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 대단지 아파트 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진·출입이 가능하며, 대중교통의 이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 중 제12층 1207호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감
바닥 : 장판지 깔기 및 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 마감

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 가까운 토지로서, 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며, ""주상복합""으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 칠곡화성타운 입주자대표회의에서 본 경매목적물에 채권이 있음을 안내하는 공문을 2025.04.04.자로 제출함(2024년 9월 ~ 2025년 2월분까지 공용부분 체납관리비 및 연체료 703,200원)=> 칠곡화성타운 입주자대표회의 전화번호 053-323-7804번으로 문의 가능)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경6301 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 대구광역시 북구 동천동 880-3 칠곡화성타운 103동 12층 1207호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지 면적: 33.47㎡ (약 10.13평)

토지 지분: 33.472㎡ (약 10.13평)

건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

1.4. 감정가 및 기타

감정가: 149,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 대구광역시 북구 동천동 소재 "대구북부초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대단지 아파트와 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량의 진입이 용이하며, 대중교통 이용 및 간선도로와의 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 교통 환경이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 개발 계획

본 물건이 속한 단지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 규제를 받습니다. 택지개발사업이 완료된 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 9월 7일 접수된 을13호 전세권설정(채권자: 류건율, 금액: 140,000,000원)입니다.

본 물건에서 가장 중요하게 고려해야 할 권리는 을14호 주택임차권(채권자: 류건율, 2024년 10월 16일 등기, 인수)입니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

이 외 등기부상의 권리(갑4호 강제경매, 갑5호 가압류, 갑6호 가압류, 갑7호 압류)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 319,067,355원입니다.

3.2. 임차인 분석

본 건에는 대항력 있는 임차인 류 씨가 존재합니다.

* 임차인: 류

* 보증금: 140,000,000원 (1차) + 5,000,000원 (2022.09.01. 증액분) = 총 145,000,000원

* 전입일자: 2020년 9월 25일

* 확정일자: 2020년 8월 18일 (140,000,000원) / 2022년 9월 1일 (증액분)

* 배당신고일자: 2024년 10월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 을14호 임차권등기는 매수인에게 인수되며, 이는 대항력 있는 임차인 류 씨의 보증금 145,000,000원 전부 또는 일부가 인수될 수 있음을 의미합니다. 낙찰자는 해당 임차인이 배당받지 못한 금액만큼을 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 칠곡화성타운 단지 자체 내에도 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 자료 및 부동산 관련 정보 분석 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 바로 인근에 "대구북부초등학교"가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다. 또한, 주변에 유치원 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

아파트 단지 내 관리사무소를 비롯한 주민 편의시설 이용이 가능하며, 주변 근린생활시설을 통해 생활에 필요한 각종 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 칠곡화성타운

* 주소: 대구광역시 북구 동천동 880-3

* 사용승인일: 1995년 11월 22일

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 481세대

* 최고층: 15층 (해당 물건 12층)

* 주차대수: 지하 기계식 232대, 옥외 기계식 256대 (총 488대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

대항력 있는 임차인 류 씨의 총 보증금 145,000,000원 중, 배당에서 변제받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 총 매입 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 관리비 체납

칠곡화성타운 입주자대표회의에서 2024년 9월부터 2025년 2월분까지의 공용부분 체납관리비 및 연체료 703,200원이 발생했음을 안내했습니다. 이 금액은 매수인이 부담해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 관리사무소에 반드시 확인하여 정확한 미납 내역을 파악해야 합니다.

6.3. 중복 사건

본 경매 물건은 "중복사건"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 권리 관계에 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있으므로, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

6.4. 기타 권리 사항

건축물대장상 건물의 구조와 실제 현황 간에 경미한 차이(시멘트벽돌조 슬래브지붕 vs 슬래브 위 강판지붕)가 있으나, 이는 큰 위험 요소로 작용하지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 임차인 류 씨의 보증금 145,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액은 현재 물건의 시세와 유사하거나 더 높은 수준이므로, 낙찰자가 인수할 금액이 상당할 수 있습니다. 또한, 체납 관리비와 중복 사건이라는 점도 고려해야 할 리스크 요소입니다. 이러한 인수될 금액과 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 북구의 안정적인 주거 지역 내 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 명확하게 산정되어 있어, 인수 금액 예측이 가능합니다.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 잠재력이 있습니다 (단, 인수 금액 고려 필요).

* 초등학교 및 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 최근 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 최근 59.99㎡ (약 18.15평) 면적의 실거래가는 2026년 4월 11일에 119,000,000원 (12층), 2026년 5월 4일에 136,000,000원 (4층)으로 확인됩니다.

* 이를 바탕으로 산정한 유사 면적의 평균 시세는 약 127,500,000원 수준입니다.

* 본 건의 감정가는 149,000,000원입니다.

* 핵심 고려사항: 대항력 있는 임차인 류 씨의 총 보증금 145,000,000원을 배당받지 못한 금액만큼 인수해야 합니다.

* 추정되는 총 매입 비용: 입찰가 + 145,000,000원 (인수 보증금) + 703,200원 (체납 관리비) + 취득세 등 부대비용

현재 물건의 시세(약 127,500,000원)보다 임차인에게 인수될 보증금(145,000,000원)이 더 높습니다. 이는 본 건에 입찰할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 금액이 낙찰가 자체보다 높을 수 있음을 의미합니다. 따라서, 1차 경매에서 본 건에 입찰하는 것은 매우 높은 위험을 수반합니다.

* 1차 경매 예상 입찰가: 권장하지 않음.

* 이유: 인수될 임차인 보증금이 현재 시세보다 높기 때문에, 1차 경매에서 감정가 이하로 낙찰받더라도 실질적인 총 매입 비용이 시세보다 높아질 가능성이 매우 높습니다. 1차 경매에서 유찰될 가능성이 높으며, 유찰 후 감가된 금액을 기다리는 것이 현명할 수 있습니다.

* 향후 입찰가 고려사항:

* 만약 2차, 3차 경매 등에서 유찰되어 감가된 후에도, 인수될 보증금 145,000,000원과 체납 관리비 703,200원을 고려한 총 매입 비용이 주변 시세보다 현저히 낮아지는 시점에만 투자를 고려해야 합니다.

* 이 물건은 보증금 인수액이 크므로, 투자보다는 거주 목적이거나 인수될 금액을 충분히 감당할 수 있는 자금력이 있는 경우에 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.