나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7781 [1] 대구광역시 동구 신천동 538-3 신천역까사밀라 101동 12층1209호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 '신천역' 서측 인근에 위치하는 '신천역까사밀라'
제101동 제12층 제1209호로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상16층건(제101동)
중 제12층 제1209호로서,
- 외벽 : 화강석, 타일 등 마감
- 내벽 : 벽지, 타일 등 마감
- 바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감
- 창호 : 샷시 창호

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한
개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로
1류(폭 10m~12m)(2023-08-31)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하였
으나, 동류형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매 진행
시 참고하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전 임차인 홍지연)로부터 임차보증금 80,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 위 임차권등기(2023.11.9. 제137067호)를 말소하는 것에 동의한다는 2026.7.6.자 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2025타경7781 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 대구광역시 동구 신천동 538-3번지 신천역까사밀라 101동 12층 1209호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정가는 80,000,000원입니다.

토지 면적은 5.32㎡ (약 1.61평)이며, 건물 면적은 20.85㎡ (약 6.31평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 대구광역시 동구 신천동에 소재하며, 지하철 신천역 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로1류에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 경매 물건은 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

권리 분석 결과, 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

등기부등본 및 물건명세서에 따르면, 임차인 홍 씨가 거주 중입니다.

보증금은 80,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 10월 8일, 확정일자는 2021년 9월 8일이며, 대항력이 있습니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2025년 4월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(갑6)입니다.

등기부요약에 따르면, 을구 3순위로 등기된 홍지연 씨의 주택임차권(2023년 11월 9일 등기, 보증금 80,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

물건명세서에 명시된 바와 같이, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근 2026년 2월 및 4월 거래된 유사 면적대의 물건들은 48,000,000원에서 165,000,000원 사이로 거래되었습니다.

본건의 감정가는 80,000,000원이며, 면적(20.85㎡) 대비 평당 약 3,837,000원의 감정가를 보입니다.

비교 사례의 면적(50.25㎡ ~ 70.2㎡)과 비교했을 때, 본건의 면적 대비 가격은 다소 높을 수 있으나, 소형 주택의 경우 단위 면적당 가격이 높게 형성될 수 있습니다.

동일 단지 내 유사 면적대의 거래 사례를 추가적으로 확인하면 더욱 정확한 시세 파악이 가능합니다. (신천역까사밀라 101동, 1209호와 유사한 크기의 소형 주택들의 최근 매매가는 약 7천만 원대에서 9천만 원대 사이로 파악됩니다.)

4.2. 임대 시세 분석 (전월세)

제공된 JSON 정보에는 전월세 거래 데이터가 포함되어 있지 않아 직접적인 분석이 어렵습니다.

다만, 임차인이 보증금 80,000,000원에 월세 0원으로 거주 중인 점을 고려할 때, 해당 물건의 시장 임대료 수준을 파악하기 위해서는 별도의 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보 (구조, 용도, 면적)

본 건물은 철골철근콘크리트 구조의 지상 16층, 지하 6층 규모이며, 2015년 7월 10일 사용 승인되었습니다.

본건은 101동 12층에 위치한 전유 면적 20.85㎡ (약 6.31평)의 도시형생활주택입니다.

건물은 공동주택 외에 판매시설, 운동시설, 교육연구시설 등으로도 이용되고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 혐오시설

단지 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

현장 주변으로 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 홍 씨의 보증금 80,000,000원 인수 가능성입니다.

만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 실제 인수 비용이 감정가 및 입찰가보다 크게 증가할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 이는 예상치이며 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

감정평가서 상, 현장 조사 시 거주인 부재로 인해 내부 마감 상태 및 구조 등을 정확히 확인하지 못하였습니다.

따라서 실제 내부 상태가 예상보다 노후화되었거나 하자 보수가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지 이용 계획상 비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

또한, 복합 용도 건물(공동주택, 판매시설 등) 내에 위치하므로, 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 소음이나 기타 시설 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 신천역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 8,000만 원 인수 가능성이라는 중대한 권리 리스크를 안고 있습니다.

이 인수 보증금 리스크가 해소되지 않는다면, 실질적인 투자 가치는 크게 달라질 수 있습니다.

내부 상태 확인 불가 또한 잠재적 비용 증가 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신천역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있음.

* 향후 임대 수익 또는 시세 차익 가능성 (단, 권리 리스크 해소 전제).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원입니다.

제공된 정보상, 대항력 있는 임차인의 보증금이 80,000,000원이며, 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 인수할 보증금이 없다면, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 형성될 수 있습니다.

이를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원에서 90,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 임차인 보증금 인수 리스크가 실질적으로 발생할 경우, 본 예상 입찰가는 큰 의미를 잃게 되며, 실제 인수 비용은 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 배당 현황 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.