나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7716 [1] 경상북도 영천시 금노동 402-19 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 영천시 금노동 소재 ""주남네거리"" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
각종 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통사정은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 건[공장 및 주택]부지로 이용중 임.

인접 도로상태

대상물건 동측,서측,북측으로 폭 약 3~4M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한300m
(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

대상물건 기준시점 현재 후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 에 도시한 바와 같이 제시외건물
(㉠~㉦)이 소재하는 바, 구조, 규모, 이용상태 등을 종합 고려하여 개략적인 실측에 의거 원가법
으로 감정평가하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 감가수정은 관찰감가법을 병용하였으며 실
질적 소유관계 및 일괄매각여부를 반드시 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 시멘트벽돌조 스레트 및 판넬지붕 단층 건으로서,
- 외 벽: 몰탈 위 페인트, 몰탈노출 마감 등,
- 내 벽: 몰탈 위 페인트, 몰탈노출 마감 등,
- 바 닥: 콘크리트노출 마감 임.
일련번호 나) 벽돌조 갈바륨지붕 단층 건으로서,
- 외 벽: 몰탈 위 페인트, 몰탈노출 마감 등,
- 내 벽: 몰탈 위 페인트, 몰탈노출, 일부 벽지 마감 등,
- 바 닥: 콘크리트노출, 일부 타일 마감 임.
일련번호 다) 블록조 스레트지붕 단층 건으로서,
- 외 벽: 몰탈노출 마감 등,
- 내 벽: 몰탈노출 마감 등,
- 바 닥: 콘크리트노출, 일부 타일 마감 등,
- 창 호: 목재창호 임.

이용상태

- 일련번호 가): 공장 등,
- 일련번호 나): 주택 및 공장 등,
- 일련번호 다): 변소 등으로 이용중 임.

설비내역

일련번호 나)부분에 기본적인 위생 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

- 대상물건 기준시점 현재 일련번호 가)는 공부상 지붕이 ""스레트지붕"" 이나, 실제 일부 ""판넬
지붕"" 임.
- 대상물건 기준시점 현재 일련번호 나)는 공부상 지붕이 ""스레트지붕"" 이나, 실제 ""갈바륨지
붕"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록1 중 일부 도시계획시설 도로 저촉 감안하여 평가함.
- 목록1 지상에 각종 수목 등은 토지에 포함하여 평가함.
- 목록2 공부상 지붕이 "스레트지붕"이나, 실제 일부 "판넬지붕"임.
- 목록3 공부상 지붕이 "스레트지붕"이나, 실제 "갈바륨지붕"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경7716 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 680,901,050원

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

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1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 영천시 금노동 402-19

* 신주소: 경상북도 영천시 남촌강변길 13 (금노동)

* 용도: 공장

* 토지 면적: 1,970.00㎡ (약 596.09평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 639.25㎡ (약 193.37평)

* 건물 제시외 면적: 556.30㎡ (약 168.28평)

* 토지 이용 현황: 공장 및 주택 부지로 이용 중

* 건물 구조 및 현황:

* 일련번호 가): 시멘트벽돌조 스레트 및 판넬지붕 단층 (공장 등)

* 일련번호 나): 벽돌조 갈바륨지붕 단층 (주택 및 공장 등)

* 일련번호 다): 블록조 스레트지붕 단층 (변소 등)

* 건물 이용상태: 공장, 주택, 변소 등으로 이용 중

* 건물 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비 (나)부분)

* 공부와의 차이:

* 가) 건물: 공부상 지붕은 스레트지붕이나, 실제 일부 판넬지붕임.

* 나) 건물: 공부상 지붕은 스레트지붕이나, 실제 갈바륨지붕임.

* 기타: 목록1 지상 각종 수목 등은 토지에 포함하여 평가함.

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1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 680,901,050원

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 총 채권액 (등기부 기준): 654,949,493원

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 경상북도 영천시 금노동 소재 "주남네거리" 북서측 인근

* 주위 환경: 각종 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경 보통 수준임.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근 가능하며, 전반적인 교통 사정은 무난함.

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2.2. 토지 이용계획 및 도로 상태

* 토지 이용 계획: 생산녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한 300m, 전 축종 사육 제한)

* 인접 도로 상태: 물건 동측, 서측, 북측으로 폭 약 3~4m의 포장도로와 각각 접함.

* 도시계획시설 저촉: 목록1 중 일부가 도시계획시설 도로와 저촉되는 부분이 있음.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

* 소유권 변동:

* 1989-08-17: 황원수 (매매)

* 2013-04-22: 황영아 외 1명 (협의분할에 의한 상속)

* 2019-12-23: 황영아 (상속)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2021-07-13, 264,000,000원)

* 이해관계 권리:

* 국민은행 근저당: 264,000,000원 (말소기준권리)

* 신용보증기금 가압류: 180,000,000원 (말소)

* 경기신용보증재단 가압류: 29,820,000원 (말소)

* 서울보증보험주식회사 가압류: 181,129,493원 (말소)

* 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 임의경매: 253,747,419원 (말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

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3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 감정평가서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문을 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

* 물건이 위치한 영천시 금노동 지역은 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주된 용도가 공장인 점을 고려할 때, 주변 산업 시설과의 연계성 및 물류 이동의 용이성이 상권 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 검색 결과, 영천시에는 가축사육제한구역이 광범위하게 지정되어 있으며, 이는 지역의 환경 규제 및 개발 방향과 관련이 있습니다. 또한, 과거 혐오시설(유기성폐기물 처리시설) 설치와 관련된 주민 반대 사례가 있었으나, 최근에는 쓰레기 매립장이 시민 힐링 공간으로 조성되는 등 긍정적인 변화도 나타나고 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 부근에 농경지와 주택가가 혼재되어 있어, 도심의 편리한 생활 인프라보다는 다소 한적한 환경일 수 있습니다.

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적/행정적 제약

* 토지이용계획상 생산녹지지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 저촉되는 부분이 있습니다.

* 가축사육제한구역(전 축종 300m 이내 제한)에 포함되어 있어, 향후 주변 지역의 축산업 관련 개발이나 운영에 영향을 줄 수 있습니다.

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6.2. 물건의 물리적 하자

* 건물(가)의 공부상 지붕은 스레트이나 실제 일부는 판넬지붕으로, 유지보수 및 내구성에 차이가 있을 수 있습니다.

* 건물(나)의 공부상 지붕은 스레트이나 실제는 갈바륨지붕으로, 재질 및 내구성에 차이가 있습니다.

* 목록1 지상에 각종 수목 등은 토지에 포함하여 평가되었으나, 실제 소유권 관계 및 관리 상태 확인이 필요합니다.

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6.3. 권리관계 특이사항

* 본 물건은 유동화 물건이며 공동담보로 경매가 진행되고 있습니다. 이는 채권 및 담보 구조가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 총 채권액(654,949,493원)이 감정가(680,901,050원)에 근접하여, 낙찰 시 예상보다 높은 입찰 경쟁이 예상될 수 있습니다.

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6.4. 기타 주의사항

* 제시외 건물(㉠~㉦)이 다수 존재하며, 이는 감정평가에 반영되었으나 실제 소유 관계 및 법적 효력, 인수 여부 등을 재확인해야 합니다.

* 감정평가서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 경상북도 영천시 금노동에 위치한 공장 용지의 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적과 공장 시설을 갖추고 있으나, 도시계획시설 도로 저촉, 가축사육제한구역 지정, 공부와 실제 현황 간의 건물 지붕 재질 차이, 다수의 제시외 건물 존재 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 임대관계 미상으로 인한 임차인 관련 불확실성이 존재하며, 유동화 및 공동담보 물건으로 권리관계 확인에 신중을 기해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 강점

* 상대적으로 넓은 토지 면적(1,970.00㎡)을 확보하고 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 공장 및 주택으로 이용 중인 건물은 즉시 활용 가능성이 있으며, 주택 부분은 겸용으로 활용 가능합니다.

* 주남네거리 인근에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다.

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8.2. 기회

* 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로, 넓은 부지를 활용한 건축물 신축 또는 증축 시 토지 이용 효율성을 극대화할 수 있습니다.

* 영천시 지역 개발 계획 등을 파악하여 미래 가치를 예측해볼 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 감정가(680,901,050원) 및 총 채권액(654,949,493원)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임대관계 미상, 제시외 건물, 도로 저촉 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가: 680,901,050원

* 총 채권액: 654,949,493원

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 현장 조사 결과 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. (예상 입찰가 범위 설정에는 추가적인 시세 조사 및 현장 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.