나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7451 [1] 대구광역시 동구 신천동 276-21 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 동구 신천동 소재 ""지하철 1호선(신천역)"" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선(신천역) 및 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 남측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-10-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 세멘벽돌조 육즙 2층 건물로서,
[사용승인일 : 1975.11.14.]
외 벽 : 몰탈 위 페인팅, 외장타일 및 적벽돌치장 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 마감.
바 닥 : 장판지 및 타일 깔기 등 마감.
창 호 : 하이샷시창호 등임.

나) 세멘벽돌조 육즙 2층 건물로서,
[사용승인일 : 1980.12.18.]
외 벽 : 몰탈 위 페인팅, 외장타일 및 적벽돌치장 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 마감.
바 닥 : 장판지 및 타일 깔기 등 마감.
창 호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

가) 1, 2층 : 주택
나) 1, 2층 : 근린생활시설

설비내역

가) 위생/급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.
나) 위생/급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물 ㄱ) ~ ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 나) 2층은 공부상 용도는 '주택'이나, 실제 '근린생활시설'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 감정평가서의 (토지·건물) 감정평가명세표상 일련번호 나) 2층은 공부상 '주택'이나, 실제 '근린생활시설'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

대구광역시 동구 신천동 276-21

1.2. 물건 종별

근린주택

1.3. 사건번호

대구지방법원 2025타경7451 (1)

1.4. 감정평가액

937,932,400원

1.5. 면적

토지면적: 213.60㎡ (약 64.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 200.70㎡ (약 60.7평)

건물 제시외면적: 14.60㎡ (약 4.4평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

중소기업은행 (추정)

1.9. 특이사항

유동화물건, 대항력있는임차인 존재

1.10. 주의사항

- 본건은 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함하여 매각합니다.

- 감정평가서상 건물 나) 2층은 공부상 '주택'이나 실제로는 '근린생활시설'로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 대구광역시 동구 신천동에 소재하며, 지하철 1호선 신천역에서 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 신천역 및 시내버스 승강장이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설 정보

주변 지역에 혐오시설(예: 납골당, 쓰레기 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을18번 근저당권 (2022.10.27.) - 중소기업은행

3.2. 인수되는 권리

- 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

- 본건의 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 주요 권리관계 요약 (등기부 기준)

- 소유권 이전: 안정길 (2007.05.31), 제일기술주식회사 (2019.03.20)

- 근저당권: 중소기업은행 (9억원, 2022.10.27), 대구은행 (1.2억원, 2023.07.14), 주식회사아이젠테크 (6.2억원, 2023.09.12) - 모두 말소

- 가압류: 신용보증기금 (13.9억원, 2024.10.04), 중소기업은행 (1.2억원, 2025.01.17; 7.5억원, 2025.03.06) - 모두 말소

- 임의경매: 중소기업은행 (9억원, 2025.02.24) - 말소기준권리

- 압류: 동대구세무서장 (2025.03.06) - 말소

3.4. 총 등기부채권액

약 39억 6백만원 (토지 및 건물 합산)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/사업자 등록일: 2020-06-23

- 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하거나 배당받지 못할 경우 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입/사업자 등록일: 2024-11-06

- 대항력: 없음

* 임차인: 제일바이오헬스주식회사서상혁

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/사업자 등록일: 2024-09-09

- 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 유사 연식(1975년, 1977년)의 연립다세대 및 다세대 주택의 거래 금액은 제곱미터당 약 2,886,000원에서 2,886,000원 수준으로 분석됩니다. 이는 해당 지역 내 주택 거래 시세의 하한선 또는 중간값으로 추정됩니다. 본건 건물의 면적(200.70㎡)을 대입 시, 시세 기준 건물 가치는 약 5억 7천 9백만원 수준으로 산출됩니다.

4.2. 본건 건물 유형 및 시세 적용 시 고려사항

본건은 '근린주택'으로, 일반 주거용 건물(연립다세대, 다세대)과는 용도 및 가치 평가에서 차이가 있을 수 있습니다. 근린주택은 상가 용도 겸업 시 더 높은 수익성을 기대할 수 있어, 시세 분석 시 이러한 복합적인 가치를 고려해야 합니다. 다만, 제공된 JSON 데이터는 주택 유형에 국한되어 있으므로, 본건의 잠재적 상업 가치 상승분은 직접적으로 반영되지 못했음을 유의해야 합니다.

4.3. 감정평가액과의 비교

본건의 감정평가액은 약 9억 3천 8백만원입니다. 이는 제곱미터당 약 467만원 수준으로, JSON 데이터를 통해 분석된 유사 연식 주택의 시세(약 288만원/㎡)보다 높게 평가되었습니다. 근린주택으로서의 토지 가치, 또는 지역 개발 잠재력 등이 반영된 결과로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 지하철 1호선 신천역이 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 지역 인근으로 상업 시설 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역이 존재합니다.

5.3. 기타

본건은 주상용 건물로 이용 중이며, 인접 필지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김OO 임차인은 2020년 6월 23일에 전입하여 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 보증금 1,000만원이 있으나, 경매 절차에서 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 별도 확인 및 법적 검토 필요)

6.2. 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이

건물 나) 2층은 공부상 '주택'으로 되어 있으나, 실제로는 '근린생활시설'로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경, 또는 민원 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 존재

제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 소재하여 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이에 따른 별도 철거 또는 합법화 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 39억 6백만원으로, 감정평가액 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채권자들의 권리 행사를 통한 경매 개시로 이어졌으며, 낙찰 후에도 채무 관계 및 권리 변동을 면밀히 확인해야 합니다.

6.5. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 절차가 신속하게 진행되거나 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있어 추가적인 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 동구 신천동 소재 지하철역 인근의 근린주택으로, 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 건물 사용승인일이 1975년, 1980년으로 노후되었으며, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이, 제시외 건물 존재, 높은 채무 총액, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 한 분석에서는 제곱미터당 약 288만원의 거래 시세가 나타나며, 이는 본건의 감정평가액(약 467만원/㎡)보다 낮은 수준입니다. 이는 본건의 노후도, 권리 관계의 복잡성, 또는 근린주택이라는 특수성 등으로 인해 시세 반영에 차이가 발생했을 수 있습니다.

따라서 본건은 철저한 현장 조사와 법적 검토를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 해당 가치를 면밀히 평가한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

지하철역(신천역) 초역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 잠재적 수요가 높습니다.

8.2. 근린주택의 복합 용도 가치

주택과 근린생활시설로 복합 이용이 가능하여, 건물 리모델링 또는 용도 변경을 통해 높은 수익률을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.3. 감정평가액 대비 낮은 시세 분석

주변 시세 분석 결과, 감정평가액보다 낮은 제곱미터당 시세가 확인되어, 감정가를 기준으로 합리적인 입찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 937,932,400원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 연식의 주택 거래 시세는 제곱미터당 약 2,886,000원으로 산출되어, 이를 바탕으로 본건 건물 면적(200.70㎡)에 적용 시 약 5억 7천 9백만원의 가치가 추정됩니다.

다수의 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 용도 불일치, 높은 채무 총액 등)과 감정평가액 및 주변 시세 분석 결과를 종합적으로 고려했을 때, 낙찰 후 추가적인 명도 및 관리 비용, 그리고 잠재적 손실 가능성을 감안하여 감정평가액 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 약 700,000,000원 수준을 제안합니다. 이는 감정평가액의 약 75% 수준이며, 시세 분석 결과와 리스크 요인을 종합적으로 반영한 금액입니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 명도 및 권리 관계에 대한 정확한 판단을 내리시기 바랍니다.

(예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었습니다.)

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