나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7387 [1] 대구광역시 남구 대명동 1913-23 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국 · 평가일 2025.03.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재""삼각지네거리""남측 인근에 위치하며, 주위일대는
단독주택, 다가구주택 및 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로 등의 교통시설이 인근에 위치하여 전반적인 교통
상황은 보통수준입니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 ""주거용 건부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 남서측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람). 상대보호구역(2016
-03-17)(대구경상유치원, 세부사항은 남부교육청 별도확인), 상대보호구역(경상중학교,세부
사항은 남부교육청 별도확인), 상대보호구역(대구여자상업고등학교, 세부사항은 남부교육청
별도확인).

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조(철근)콘크리트브지붕 4층 건으로서,
- 외벽 : 석재치장 및 스톤코트 등 마감,
- 내벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 내부바닥재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 하이샷시 이중창 등의 구조입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본건 건물의 1층 일부는 용도가 근린생활시설이나, 실제는 주택용도로 탐문됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물의 내부구조(설비 등)는 거주인의 부재로 인하여 관련자료와 외부
관찰 및 인근지역 유사주택의 표준적인 이용상태 등에 의거 개략적으로 조사
되었으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
임차인 이지영 전세사기피해자등 결정통지서 제출함. 전세사기피해자 우선매수권 있음.(2025.10.28.정정.변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경7387 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOOO

* 주의사항: 일괄매각

3. 물건 현황

* 소재지: 대구광역시 남구 대명동 1913-23 (도로명주소: 대구광역시 남구 현충로46길 27)

* 용도: 다가구주택

* 토지면적: 210.60㎡ (약 63.70평)

* 건물면적: 376.89㎡ (약 113.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

4. 감정가

* 총 감정가: 1,005,314,040원

5. 매각 특이사항

* 특이사항: 공유자우선매수신고

* 주의사항: 일괄매각

* 임차인 이지영 전세사기피해자등 결정통지서 제출함. 전세사기피해자 우선매수권 있음. (2025.10.28. 정정. 변경)

1. 입지조건

2. 지역 및 주변 환경

* 본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "삼각지네거리" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 일대는 단독주택, 다가구주택 및 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

* 대명동 지역은 대구광역시 남구의 주요 주거 지역 중 하나로, 교육기관이 밀집하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 이 지역에는 대구교육대학교, 영남이공대학교, 계명대학교 대명캠퍼스(과거) 등이 있어 대학가 상권의 특징도 일부 나타납니다.

* 최근에는 앞산공원 인근 지역을 중심으로 카페거리 등이 조성되어 문화적 요소를 더하고 있습니다.

3. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로가 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인근에 버스 정류장이 다수 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 대구 도시철도 1호선 교대역과 3호선 명덕역이 대명2동을 지나며, 차량 접근성이 양호한 편입니다.

4. 토지 및 도로 현황

* 토지는 인접지와 등고가 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

* 본건 토지의 남서측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 접하여 차량 통행이 용이합니다.

5. 토지이용계획

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역에 해당하며, 상대보호구역(대구경상유치원, 경상중학교, 대구여자상업고등학교)으로 지정되어 있습니다.

1. 권리분석

2. 등기부 요약

* 토지 등기부상 소유권은 조호석에게 이전되었으며, 근저당권(신암천신용협동조합, 600,000,000원) 및 가압류(송화영, 80,000,000원)가 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

* 건물 등기부상 소유권은 조호석에게 보존되었으며, 근저당권(신암천신용협동조합, 600,000,000원) 및 다수의 주택임차권(김은세, 김민정, 문숙경, 우지연 등)이 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액은 토지 680,000,000원, 건물 955,000,000원입니다.

3. 말소기준권리

* 말소기준권리는 등기부상 을6 (2016.05.20.) 근저당권 신암천신용협동조합 600,000,000원으로 확인되나, 해당 권리는 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

* 또한, 건물 등기부의 을1 (2016.12.07.) 근저당권 역시 말소기준권리로 기재되어 있으며 말소되었습니다.

* 이로써 통상적으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없다고 볼 수 있으나, 전세사기피해자 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

4. 임차인 현황

* 총 12명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 이 중 임차인 이지영은 전세사기피해자등 결정통지서를 제출하였으며, 전세사기피해자 우선매수권이 있습니다.

* 다른 임차인들의 보증금 및 차임은 아래와 같으며, 모두 '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다.

* 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-04, 확정일자 2022-01-13, 배당신고일자 2024-02-02.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-30.

* 김 : 보증금 75,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2021-12-20, 확정일자 2021-11-08, 배당신고일자 2023-12-21.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-04.

* 남 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-13.

* 문 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-24, 확정일자 2022-11-24, 배당신고일자 2024-12-02.

* 서 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-24, 확정일자 2022-11-24, 배당신고일자 2024-12-02.

* 서 : 보증금 190,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2021-09-30, 확정일자 2021-08-18, 배당신고일자 2025-03-13.

* 우 : 보증금 65,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2023-11-20, 확정일자 2021-12-07, 배당신고일자 2023-12-13.

* 우 : 보증금 65,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2021-12-07, 확정일자 2021-12-07, 배당신고일자 2023-12-13.

* 이 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-18, 확정일자 2021-01-04, 배당신고일자 2025-03-30.

* 이 : 보증금 80,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2022-01-28, 확정일자 2022-01-11, 배당신고일자 2025-03-12.

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-15.

* 인수 보증금 합계: 0원

* (주의) 일부 임차인의 보증금 또는 차임이 명시되지 않았거나, 금액이 미상인 경우가 있어 추가 확인이 필요합니다.

5. 인수되는 권리

* 제시된 등기부 요약상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 것으로 보입니다.

* 다만, 임차인 이지영의 전세사기피해자 결정 통지 및 우선매수권 행사 가능성은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

1. 상권분석

2. 주변 상업 시설

* 본건은 근린상가 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 대명시장, 관문시장, 명덕시장 등이 있어 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

* 과거에는 대학가 상권의 영향을 받았으나, 대학 이전으로 인해 상권의 성격이 변화한 것으로 보입니다.

* 최근에는 앞산공원 인근에 카페거리가 조성되는 등 지역 특색을 살린 상권 변화가 나타나고 있습니다.

3. 상권 특성

* 다가구주택과 근린상가가 혼합된 주거 및 상업 혼합 지역의 특성을 보입니다.

* 대명시장 등 전통 시장이 인접하여 지역 주민들의 이용이 활발할 것으로 예상됩니다.

1. 생활정보

2. 교육 시설

* 남대구초등학교, 경상중학교, 대명고등학교, 경북예술고등학교, 대구교육대학교 등이 인근에 위치합니다.

* 다수의 교육 기관이 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 또한, 대구광명학교와 같은 특수학교도 위치해 있습니다.

* 상대보호구역으로 대구경상유치원, 경상중학교, 대구여자상업고등학교가 지정되어 있습니다.

3. 편의 및 의료 시설

* 홈플러스 남대구점, 관문시장, 대명시장 등 쇼핑 시설이 인근에 있습니다.

* 영남대학교병원과 영남대학교 의과대학이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

4. 기타 생활 편의

* 앞산공원, 대덕문화전당 등 문화 및 여가 시설을 이용할 수 있습니다.

* TBN 교통방송 대구본부가 인근에 위치하고 있습니다.

1. 잠재적 리스크

2. 임차인 관련 리스크

* 임차인 이지영이 전세사기피해자로서 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 우선매수권 행사로 인한 입찰가 변동의 위험이 있습니다.

* 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않거나 누락된 부분이 있어, 명확한 권리 파악이 필요합니다.

3. 물건 자체 리스크

* 건물 감정평가요항표상, 1층 일부가 공부상 근린생활시설이나 실제 주택용도로 이용되고 있어, 추후 건축물대장과의 불일치 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 내부구조 및 설비 등에 대한 조사가 거주자 부재로 인해 개략적으로 이루어졌으므로, 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 제시외 면적, 건물 제시외 면적이 0.00㎡로 특별한 사항은 없습니다.

4. 법률 및 제도적 리스크

* 공유자우선매수신고가 접수되어 있으므로, 공유자 우선매수권 행사 시 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

* 대명동 지역 일부는 미군 기지(캠프 헨리 등)가 있어 발전 속도가 더딘 지역이 있다는 점도 참고할 수 있습니다.

1. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동의 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 교육 환경 또한 우수하며, 인근에 상업 시설 및 공원 등이 있어 거주 환경이 괜찮은 편입니다. 그러나 임차인 이지영의 전세사기피해자 결정 통지와 우선매수권 행사 가능성, 그리고 공유자우선매수신고는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 건물 용도 불일치 및 내부 상태에 대한 불확실성도 고려해야 합니다.

1. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대명동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 삼각지네거리 인근으로 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 높은 활용도: 다가구주택으로, 다수의 임차인으로부터 임대 수익을 기대할 수 있는 구조입니다 (단, 임차인 현황 및 인수 권리 확인 필수).

* 안정적인 주거 환경: 주변에 교육 시설, 공원, 시장 등이 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

1. 예상 입찰가

본 물건은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으며, 대부분의 임차인이 '대항력 없음'으로 분류되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 임차인 이지영의 전세사기피해자 결정 통지 및 우선매수권 행사 가능성은 반드시 고려해야 할 사항이며, 이와 관련하여 법률 전문가와 면밀히 검토 후 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 공유자우선매수신고의 가능성도 염두에 두어야 합니다.

이러한 복합적인 리스크 요인으로 인해 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 입찰가를 산정하기 위해서는 최신 시세 정보, 유사 물건의 실거래가, 권리 분석 및 예상되는 제반 비용(명도, 세금, 수리비 등)을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 전세사기 피해 관련 법적 절차 및 공유자 우선매수권 행사 여부에 따라 실제 인수 비용이 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.