나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경119425 [11] 서울특별시 도봉구 방학동 725-20 담하우스 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경119425 [11] 서울특별시 도봉구 방학동 725-20 담하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매4계 2023타경119425 | 소재지: 서울특별시 도봉구 방학로 19, 5층501호 (방학동,담하우스) | 감정가: 284,000,000원 | 최저가: 74,449,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2023타경119425 (11) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건 보고서는 서울특별시 도봉구 방학동 725-20 담하우스 5층 501호에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경119425 (11)

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 725-20 담하우스 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 284,000,000원

토지면적: 15.50㎡ (약 4.69평)

토지 지분율: 1549.9

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.62㎡ (약 8.36평) (전용면적 기준)

건물 지분율: 2762

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 박OO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

주의사항:

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치하며, 지하철 1호선 방학역을 도보로 이용 가능한 역세권에 해당합니다. 북측으로는 창동중학교가 위치하며, 주변으로 다수의 학교와 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량을 통한 접근 또한 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북동측으로는 노폭 약 25M 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 박OO, 채무자는 김OO입니다. 소유자와 채무자가 동일 인물인 것으로 파악됩니다. "중복병합사건, 중복사건"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 경매 진행 과정에서 다소 복잡성이 따를 수 있습니다. 등기부 현황에 따르면, 근저당권 및 가압류, 임의경매 등이 존재하며, 이들 권리는 통상적으로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 정확한 권리관계 및 말소기준권리, 인수되는 권리 유무는 반드시 매각물건명세서 등 추가적인 서류 검토를 통해 확인해야 합니다. 현황조사서상 일부 임차인이 있을 가능성이 있으나, 대항력 유무 및 보증금 정보는 명확히 파악되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 방학동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 인근에 다수의 공동주택과 다세대주택 등이 소재하고 있습니다. 창동중학교 등 각급 학교가 인접해 있어 학생들을 대상으로 한 근린생활시설의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 방학역 상권을 중심으로 다양한 상업시설과 편의시설이 발달해 있으며, 서울시 상권분석 서비스에 따르면 방학역 주변은 골목상권으로 분류되어 있습니다. 이는 지역 주민을 기반으로 한 생활 밀착형 업종이 발달했음을 시사합니다.

1.5. 생활정보

본건은 도시가스를 이용한 개별난방 시스템이 갖추어져 있으며, 위생, 급배수 설비, 승강기 및 현관문 통제 설비 등이 설치되어 있습니다. 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하며, 대중교통 이용이 용이하여 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 일부 호실은 복층 구조로 되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. **내부 상태 미확인:** 폐문부재로 인해 본건 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 집합건축물대장 및 평가전례를 기준으로 작성되었습니다. 따라서 실제 내부 마감 상태, 설비 노후화, 누수, 결로 등 예상치 못한 하자가 존재할 수 있습니다.

2. **임대차 관계 불확실:** 임대관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 발생하거나, 임차인의 대항력, 우선변제권 등 법적 권리를 낙찰자가 인수하게 될 위험이 있습니다.

3. **복합 및 중복사건:** "중복병합사건, 중복사건" 표기는 경매 절차의 복잡성, 다수의 채권자 또는 동일 물건에 대한 여러 경매 절차의 혼재 가능성을 의미하며, 이는 낙찰 후 소유권 이전 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

4. **토지이용계획 제한:** 본건 토지는 준공업지역(지구단위계획 수립 가능 여부 도시계획과 사전협의), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선(3m 후퇴선) 등의 규제를 받고 있습니다. 특히, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역은 개발 또는 건축 행위에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 방학동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 소형 면적으로, 소액 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 수 있는 물건입니다.

그러나 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 임대차 관계의 불확실성, 중복사건으로 인한 경매 절차의 복잡성, 그리고 토지이용계획상의 여러 제한사항 등 잠재적 리스크가 상당합니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하고, 관련 서류(매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본 등)를 면밀히 검토하여 인수할 권리 사항, 명도 가능성, 추가 비용 발생 여부 등을 철저히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울시 도봉구 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 투자 또는 실거주용으로 접근 가능합니다.

* 지하철 1호선 방학역 이용이 편리하여 교통이 우수합니다.

* 주변 학교 및 생활 편의시설 이용이 용이하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 경매 물건 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다 (단, 내재된 리스크 충분히 고려 필요).

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 조사

초기 조사 결과, 해당 주소지 주변에서 직접적으로 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)이 즉각적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'에 포함되어 있어, 관련 시설 설치에 대한 제약이 있음을 명시하고 있습니다. 또한, 인근에 학교가 위치하고 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 정확한 주변 환경 및 잠재적 혐오시설 여부는 현장 방문을 통해 상세히 파악하시는 것이 가장 중요합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계