나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경119425 [11] 서울특별시 도봉구 방학동 725-20 담하우스 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "창동중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 각급
학교, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 북서측 근거리에 지하철
역(1호선 "방학역")이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외 9개호로서,

외벽: 석재 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샤시 창호 등 임.

이용상태

기호(가)-(차) : 공히 도시형생활주택으로 이용중이며, 기호(차)는 복층구조임.
(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 현관문통제설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 다세대
주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 25M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 도로(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육
청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설
치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축선(해당 도로의 경
계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 수회 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 본건의 내부이용상황은 집합건축물대장상
건축물현황도 및 본건 평가전례를 기준하였으니, 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 건물명: 담하우스

1.2. 소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 725-20 담하우스 5층501호

1.3. 사건번호: 서울북부지방법원 2023타경119425 (11)

1.4. 용도: 도시형생활주택

1.5. 감정가: 284,000,000원

1.6. 토지면적: 15.50㎡ (약 4.69평)

1.7. 건물면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

1.8. 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매구분: 부동산강제경매

1.10. 채권자: 박OO (등기부상 박영준외 2명)

1.11. 건축년도: 2020년 12월 사용승인 (건축물대장 기준)

1.12. 층수: 5층 / 총 6층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "창동중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 각급 학교, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 북서측 근거리에 지하철 1호선 "방학역"이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황:

말소기준권리: 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2024.01.04.) (갑4)

소유권보존 등기: 2020.12.10. 김경란 (갑1)

권리분석상, 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인현황:

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-05

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력은 있으나, 인수되는 보증금은 0원임. (건물명세서상 인수 보증금 합계: 0원)

다만, 보증금 액수가 미상이라도 권리관계의 복잡성을 야기할 수 있으므로 주의가 필요함.

3.3. 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있음. 등기부상 별도의 지상권 등기는 확인되지 않으나, 인수되는 권리가 있는지 최종 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세:

제공된 JSON 정보 중 동일 건물(담하우스/예지팰리스84차)로 추정되는 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같음.

- 예지팰리스84차 (2016년 건축, 2층, 51.29㎡): 2026년 5월 29,900만원 거래. (평당 약 582.9만원)

본건(담하우스 501호, 2020년 건축, 5층, 27.62㎡)의 감정가는 28,400만원이며, 이는 평당 약 1028.2만원 수준임.

동일 단지 내 비교 매물은 최근 2016년식 2층 51.29㎡ 물건이 29,900만원에 거래되었으나, 본건은 건축년도가 더 신축(2020년)이고 층수(5층)가 높아, 감정가 수준이 시장 가격을 반영하고 있는 것으로 판단됨. 다만, 면적 차이가 크므로 실거래가격을 직접 비교하기보다는 평당 단가 변화를 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 건물내 편의시설:

본건 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물로, 엘리베이터가 설치되어 있음. 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 현관문 통제설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 주변 생활편의시설:

인근에 각급 학교(창동중학교 등), 공동주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크:

- 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 0원이지만, 계약기간 만료 시까지 거주 가능하므로 명도에 변수가 발생할 수 있음.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 등기부상 명확히 확인되지 않는 권리가 인수될 가능성이 있음.

6.2. 물건 상태 리스크:

- 현장 방문 제한: 폐문부재로 인해 내부 이용상황을 집합건축물대장 및 평가 전례를 기준으로 작성하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음.

- 중복병합, 중복, 공동담보 사건: 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 가능성이 있어 추가적인 법률 검토가 필요함.

6.3. 기타 리스크:

- 토지 이용 계획 및 제한상태: 준공업지역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한, 대공방어협조구역 등 다양한 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 방학동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2020년 사용승인)에 해당하며 교통 및 생활 환경이 양호한 편임. 또한, 단지 내 시세 비교 시 감정가가 시장 가격을 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됨. 다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 및 명확히 확인되지 않는 인수 가능 권리(지상권 등)는 명도 및 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있는 잠재적 리스크임. 또한, 폐문부재로 인한 내부 상태 확인 불가 및 중복 병합 사건의 특성상 철저한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 신축(2020년) 건물로 비교적 깔끔한 상태 기대 가능.

* 방학역 역세권 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 감정가가 시세 대비 합리적 수준으로 판단되어 시세 차익 기대 가능.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 주거 수요에 적합.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 284,000,000원이며, 주변 유사 물건의 시세 분석 결과(2025년 5월, 51.29㎡ 기준 29,900만원 거래)를 고려할 때, 본건의 면적(27.62㎡)과 신축 연식, 층수(5층)를 감안하면 감정가 수준의 가치를 가질 것으로 보임.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 명도 과정에서의 변수, 기타 잠재적 리스크를 감안하여, 신중한 접근이 필요함.

종합적인 분석 결과, 200,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

최종 입찰가는 권리관계 및 현장 조사를 통한 면밀한 검토 후 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.