나이스옥션 법원경매 대구 2025타경635 [1] 대구광역시 남구 대명동 1633 파크아파트 디동 1층109호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 ""대명초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 부근
일대는 아파트, 단독주택, 빌라, 노선상가 및 업무용건물, 병원, 금융기관, 숙박시
설, 대형할인매장, 근린생활시설, 주상용건물, 관공서, 학교 및 임야 등으로 형성되
어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 소재하는
등 대중교통수단의 이용사정도 무난시됨.

건물의 구조

(가) 철근콩크리트조 슬래브지붕 10층건 중 제1층 제109호 단위세대로서,
(집합건축물대장상 사용승인일: 1982.10.19)
외벽: 시멘트몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
바닥: 장판지깔기, 타일 등 마감,
창호: 샷시 이중창 등의 구조임.

이용상태

(가) 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화
전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 북측 하향경사지대내에 자체지반 비교적 평탄하게 조성된 사다리형의
토지로서, 일단의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 진입로가 접하고 있는 포장도로를 통하여 도심간선도로인 '두류공
원로', '대명로', '성당로', '현충로', '구마로', '대명천로', '학산로', '봉덕로'
, '중앙대로' 등과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구대명초등학교, 세부사항
은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건이 속한 디동은 건축물대장 디동 표제부상 11층건물로 기재되어 있으나, 등기사
항전부증명서 및 실제는 10층 건물로 상이하니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
본건의 호별위치는 집합건축물대장 및 현장에서 조사된사항을 근거로 표시하였
으며, 내부마감상태 등은 이해관계인 부재 및 폐문으로 공부, 외부에서 투시가
능한 전경, 관리사무소 및 인근주민의 탐문 등에 의거 인근 동유형아파트의 표
준적인 내부구조, 사용자재, 통상의 이용상황을 상정하여 평가하였으니, 경매진
행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인에 대한 무상거주확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 미첨부)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 사항

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사건번호: 대구지방법원 2025타경635 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1633 파크아파트 디동 1층 109호

용도: 아파트

감정가: 136,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOO

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1.2. 면적 정보

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* 토지 지분면적: 28.12㎡ (약 8.5평)

* 건물 전용면적: 56.88㎡ (약 17.2평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 해당 동(D동) 총 연면적: 15,755.815㎡ (약 4,766.5평)

* 단지 전체 대지면적: 4,489.673㎡ (약 1,358.1평)

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1.3. 건물 정보

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* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 (109호)

* 사용승인일: 1982년 10월 19일

* 건물 층수 정보: 건축물대장상 D동은 11층 건물로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서 및 실제는 10층 건물로 상이함.

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

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* 본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "대명초등학교" 북동측 인근에 위치함.

* 부근 일대는 아파트, 단독주택, 빌라, 노선상가, 업무용건물, 병원, 금융기관, 숙박시설, 대형할인매장, 근린생활시설, 주상용건물, 관공서, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있음.

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2.2. 교통 및 접근성

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* 본건까지 차량의 접근이 용이함.

* 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 수단의 이용 편의성이 양호함.

* 본건 아파트단지 진입로는 포장도로에 접해 있으며, 주변 주요 간선도로와의 연계가 가능함.

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2.3. 토지 이용 현황

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* 본건 토지는 북측 하향 경사지대 내에 자체 지반이 비교적 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 일단의 아파트 부지로 이용 중임.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구대명초등학교)에 해당함.

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3. 권리분석

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3.1. 권리관계 요약

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* 소유권 이전: 지숙희 (2003.04.11) → 장준혁 (2015.06.22, 매매가 158,000,000원)

* 근저당권: 국민은행 (채권금액 112,800,000원, 2016.08.25. 접수, 말소 예정)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (채권금액 84,047,109원, 2025.03.04. 접수)

* 등기부 채권 총액: 112,800,000원

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 08월 07일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인에 대한 무상거주확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 미첨부)가 제출됨. 금액이 미상이라도 주의 필요.

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3.3. 인수되는 권리

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* 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (다만, 물건명세서상 '지상권' 개요가 비어 있음).

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2016.08.25. 접수분)

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4. 상권 및 생활정보

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4.1. 상권 분석

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* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 노선상가, 근린생활시설, 주상복합 건물 등이 혼재하여 지역 상권이 형성되어 있음.

* 다양한 편의시설(병원, 금융기관, 대형할인매장 등)이 인접해 있어 생활 편의성이 우수함.

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4.2. 생활 편의시설

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* 대형할인매장, 금융기관, 각종 근린생활시설 등 이용이 편리함.

* 인근에 병원 및 숙박시설 등이 소재함.

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4.3. 교육 및 의료시설

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* 교육시설: 대명초등학교가 북동측 인근에 위치하여 통학이 용이함.

* 의료시설: 주변에 병원 등 의료기관이 다수 소재하여 이용에 불편함이 없음.

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5. 잠재적 리스크

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5.1. 임차인 관련 리스크

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* 대항력 있는 임차인(장 )이 존재하며, 전입일자(2015.08.07)가 말소기준권리(2016.08.25)보다 앞서 대항력이 인정될 가능성이 높음.

* 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있음.

* 제출된 무상거주확인서의 법적 효력 불확실성: 인감도장 날인 및 인감증명서가 미첨부되어 있어, 임차인이 실제 거주에 대한 정당한 권리가 있는지, 혹은 추후 이에 대한 다툼이 발생할 가능성이 있음.

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5.2. 서류상 불일치 리스크

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* 본건이 속한 D동은 건축물대장 표제부상 11층 건물로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서 및 실제 현황은 10층 건물로 상이함. 이로 인해 등기부 등과의 차이로 인한 혼란이나 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

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5.3. 기타 리스크

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* 본건 아파트의 내부 마감 상태 등은 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 외부에서 투시 가능한 범위, 관리사무소 및 인근 탐문에 의거 추정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음.

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* 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

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6. 종합 의견

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본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 재건축 연령이 있는 아파트로, 주변의 우수한 생활 인프라와 편리한 교통망을 갖추고 있어 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 특히 대명초등학교 인접성은 교육 환경에 대한 만족도를 높여줄 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 무상거주확인서의 법적 효력 불확실성, 그리고 건축물대장과 실제 층수 불일치 등 명도 및 법적 검토가 필수적으로 요구되는 물건입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

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7. 투자 포인트

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* 편리한 생활 환경: 도심 내에 위치하여 각종 편의시설 및 교통 접근성이 우수함.

* 교육 환경: 인접한 초등학교로 자녀가 있는 가족의 실거주지로 적합함.

* 시세 상승 잠재력: 준공 연도(1982년)를 고려할 때, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 기대 가능성 있음.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 및 최근 시세 데이터를 고려하여 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세 차익 추구 가능.

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8. 예상 입찰가

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8.1. 시세 분석

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최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(56.88㎡)의 아파트가 2026년 5월 2일 125,000,000원에 거래되었습니다. 유사한 면적의 다른 거래 사례로는 52.24㎡가 2026년 6월 22일에 105,000,000원에, 61.78㎡가 2026년 6월 1일에 140,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다. 본건의 감정가는 136,000,000원으로, 최근 시세 범위(약 105,000,000원 ~ 140,000,000원) 내에 위치하고 있습니다.

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8.2. 입찰가 산정

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본건은 전용면적 56.88㎡ 기준, 최근 시세 약 125,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 장 의 존재, 보증금 및 차임 0원, 불확실한 무상거주확인서, 그리고 건축물대장과 실제 층수 불일치 등의 위험 요소를 고려해야 합니다. 이러한 명도 및 법적 리스크는 입찰가 산정 시 반드시 반영되어야 합니다.

* 인수 보증금: 임차인 장 의 보증금은 0원이므로 인수할 보증금이 없습니다.

* 리스크 고려: 상기 명시된 임차인 관련 리스크와 서류상 불일치 등 제반 사항을 감안하여, 최근 시세(125,000,000원)에서 일정 부분 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 감정가(136,000,000원) 또한 최근 거래가 대비 높은 편이므로, 적극적인 가격 메리트를 확보해야 합니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 보수적으로 산정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.