나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7681 [1] 경상북도 경산시 중방동 328-1 대화타워펠리스2 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 중방동 소재 ""경산중앙초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 ""대화타워
펠리스2 제8층 제802호"" 단위세대로, 부근은 주택 및 상가혼용지대로 단독주택, 상업용시설
및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 제반교통 사정 편리한 편
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사 및 평슬라브지붕 지하1층 지상20층 중 802호 단위세대로,
외벽: 몰탈위 페인트, 화강석 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
바닥: 내장 바닥재 및 타일 마감 등
창호: 샷시 창호임

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 위생, 급배수설비, 도시가스 공급설비 및 개별난방설비 등을 갖추
고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 평탄한 부정형의 토지로 ""아파트 및 오피스텔 건부지""로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8~9미터, 북측으로 폭 약6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(62)(접합), 가축사육제한구역(20
24-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육
제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)
, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174
호), 상대보호구역(경산중앙초등학교), 절대보호구역(경산중앙초등학교)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

경매신청채권자인 주택도시보증공사로부터 우선변제권인 임차보증금반환채권(186,000,000원)을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기(2024.4.15. 접수 제13981호)를 말소하는 것에 동의한다는 확약서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경7681 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경산시 중방동 328-1, 대화타워펠리스2 8층 802호

용도: 공동주택 (아파트/오피스텔)

건물구조: 철근콘크리트구조 경사 및 평슬라브지붕 지하1층 지상20층 중 8층

이용상태: 아파트로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 197,000,000원

토지면적: 26.50㎡ (약 8.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.40㎡ (약 18.27평) - 전용면적 기준

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 경산시 중방동에 위치하며, "경산중앙초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주택 및 상업시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역

도로접면: 본건 서측으로 폭 약 8~9미터, 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한사항: 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M), 상대보호구역(경산중앙초등학교), 절대보호구역(경산중앙초등학교).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

북대구세무서장의 압류 (2024.01.17. 접수)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 이* (이욱희)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-15

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상. 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 이* (이태훈)

보증금: 186,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-09

확정일자: 2021-03-23

배당신고일자: 2024-04-15

대항력: 없음 (제공된 자료 기준)

비고: 주택임차권 등기 (2024.04.15. 접수 제13981호). 보증금 210,000,000원 (1차)/186,000,000원 (2차)

주택임차권 등기(을구 7번)는 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다. 그러나, 경매신청채권자인 주택도시보증공사(임차인 이태훈의 양수인)가 해당 임차보증금의 잔액에 대해 임차인으로서의 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(북대구세무서장 압류)보다 선순위인 임차인의 주택임차권등기가 존재합니다. 그러나 임차인 측에서 대항력 포기 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮을 것으로 예상됩니다. 이 외의 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건이 위치한 경산시 중방동 일대는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 단독주택, 상업시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 생활권이 형성되어 있습니다. 토지 역시 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 편리할 것으로 보입니다. 인근 지역에서 심각한 혐오시설이나 환경 저해 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체적으로 승강기, 소화전, 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"경산중앙초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 해당 학교 주변은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육적으로 안전한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

주택임차권(이태훈)의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 해당 확약서의 법적 효력이 최종적으로 매수인에게 미치는지에 대한 최종 확인이 필요합니다. 만약 확약서 효력이 인정되지 않을 경우, 매수인이 잔여 임차보증금 186,000,000원을 인수하게 될 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

건물 자체는 아파트 및 오피스텔로 복합 용도이나, 이용 상태는 '아파트로 이용 중'으로 명시되어 있습니다. 이는 추후 오피스텔로서의 활용이나 임대에 있어 잠재적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경산시 중방동에 위치한 공동주택(아파트/오피스텔)으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 존재하나, 임차인이 대항력 포기 확약서를 제출하여 보증금 인수 위험은 상당히 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 확약서의 유효성을 사전에 명확히 확인하는 것이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 경산시 핵심 지역에 위치하여 주거 및 상업 활동이 편리합니다.

* 경산중앙초등학교 인근으로 교육 환경이 우수합니다.

* 전용면적 60.40㎡ (약 18.27평)으로 1~2인 가구 또는 소형 가족이 거주하기 적합합니다.

* 임차권 관련 위험 요인이 확약서 제출로 인해 상당 부분 해소되어 상대적으로 안전한 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 건축물 대장 및 등기부등본상의 정보로, 현재 시장 가격을 산출할 수 있는 실거래가, 매매/임대 시세 등의 시장 정보는 포함되어 있지 않습니다. 따라서 본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석 및Json 분석을 통한 현 시세 기준 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 다만, 부동산 관련 정보 사이트의 자료를 참고한 바, 유사 면적대의 거래는 1억 5천만 원대에서 2억 원대 초반까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. (참고:)

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 197,000,000원을 기준으로, 임차인 관련 인수 부담이 해소된다는 전제 하에, 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교 분석이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 주변 시세에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

상기 시세 분석 정보를 바탕으로, 본 물건의 감정가 및 인수 부담 경감 요인을 고려하여 1억 8천만원에서 2억 1천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 이는 일반적인 참고 범위이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.