나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7713 [1] 경상북도 청도군 운문면 마일리 1428 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경감정 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 운문면 마일리 소재 ""평지마을""내 및 북측 인근에 위치하며, 주변
일대는 농경지, 임야 및 단독주택등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 남동하향 경사지대내 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 ""전 및 일부도로등"" 상태
임.
기호(2): 남동하향 경사지대내 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 ""휴경지(임야화)"" 상태임.
기호(3): 남동하향 경사지대내 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 ""휴경지(임야화)"" 상태임.
기호(4): 남동하향 경사지대내 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 ""휴경지(임야화)"" 상태임.
기호(5): 남동하향 경사지대내 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 ""휴경지"" 상태임.
기호(6): 동측하향 경사지대내 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 ""과수원등"" 상태임.
기호(7): 동측하향 경사지대내 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 ""휴경지(임야화)"" 상태임.
기호(8): 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형 유사토지로서 현황 대부분 ""전 기타""상태임.
기호(9): 동측하향 경사지대내 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 ""휴경지(임야화)"" 상태임.
기호(10): 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 유사 토지로서 현황 대부분 ""답(일부 전)""
상태임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 남동측으로 폭 약 3미터내외 (본건 일부포함) 포장(일부 비포장)도로(농로)와
접함.
기호(2)(3)(4)(5)(7)(8): 공부상 ""맹지""임.
기호(6): 공부상 ""맹지""이나, 북동측으로 약 3미터내외 비포장 도로(농로)와 접함.
기호(9): 공부상 ""맹지""이나, 북동측으로 약 3미터내외 비포장 도로(농로)와 접함.
기호(10): 북측으로 폭 약 1미터내외 공부상도로, 남측으로 폭 약 8미터내외 (공부상도로
포함) 및 동측으로 약 18미터내외(공부상도로 포함) 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴
사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-12-30)
(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)
수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호(2): 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴
사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-12-30)
(일부사육제한지역(소,말,양,사슴,젖소 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호)<수도법>임.
기호(3): 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴
사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-12-30)
(일부사육제한지역(소,말,양,사슴,젖소 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호)<수도법>임.
기호(4): 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴
사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호(5): 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴
사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-12-30)
(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)
수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호(6): 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민
지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호(7): 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민
지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호(8): 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민
지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호(9): 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민
지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호(10): 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 개황도"" 참조.

공부와의 차이

기호(6)은 귀제시목록상 지목이 ""전""이나, 현황 대부분 ""과수원등"" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 기호(1)토지 일부는 현황 ""도로등""으로 이용중이며, 본건 지상에 농업용구조물
(비닐하우스) 및 제시외건물등이 소재하는 바, 참고 바랍니다.
기호(6)토지상에 과수목등이 소재하며, 일부 지상에 제시외건물이 소재하는 바,
참고 바랍니다.
기호(8)토지상에 이동 및 해체가 용이한 농막등이 소재하는 바, 참고 바랍니다.
기호(10)토지 경계인근에 타인소유의 건물등이 소재하며, 그 경계의 위치와
면적등은 측량을 요하는 바, 참고 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각.농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환)(사실조회회신서 참조).
- 목록2,3,4,5,6,7,8,9 공부상 맹지임.
- 목록1,6 제시외 건물 매각 제외.최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음.
- 목록1 이동 용이한 농업용구조물(비닐하우스등) 매각 제외.일부 현황 도로 이용 감안 평가.
- 목록6 과수목 포함 평가.공부상 “전”이나 현황 대부분 “과수원등” 상태임.
- 목록8 이동 용이한 조립식 농막등 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경7713 (1)

소재지: 경상북도 청도군 운문면 마일리 1428

용도: 전

감정가: 89,608,300원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 용성농업협동조합 (등기부 요약의 가압류 채권자로 확인)

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 9315.85㎡ (약 2818.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상북도 청도군 운문면 마일리 "평지마을" 내 및 북측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

토지 기호별로 현황 "전 및 일부 도로", "휴경지(임야화)", "과수원 등", "전 기타", "답(일부 전)" 등으로 이용되고 있습니다.

청도군은 전반적으로 자연경관이 뛰어나고 힐링 여행지로 주목받고 있으며, 운문면 지역은 운문산 등 깊은 산들에 둘러싸여 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 농로와 접해 있습니다.

기호(2), (3), (4), (5), (7), (8) 토지는 공부상 "맹지"입니다.

기호(6) 및 (9) 토지는 공부상 "맹지"이나, 북동측으로 약 3미터 내외 비포장 농로와 접해 있습니다.

기호(10) 토지는 북측, 남측, 동측으로 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권은 김하욱에서 김수로 이전되었습니다.

등기부채권 총액은 119,402,969원이며, 주요 권리로는 산동농업협동조합의 근저당권(말소기준권리), 용성농업협동조합 및 대구신용보증재단, 경북신용보증재단의 가압류, 용성농업협동조합 및 동청도농업협동조합의 강제/임의경매 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2013년 4월 24일 접수된 산동농업협동조합의 근저당권입니다.

이보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 목록1,6 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

제공된 정보만으로는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 청도군 운문면 마일리의 농촌 지역에 위치하여, 주로 농경지, 임야, 주택 등이 분포하는 지역입니다.

지역 특성상 일반적인 도시 상권과는 다른 농업 중심의 상권 또는 전원생활 기반의 가치를 가집니다.

청도군은 귀농·귀촌 지원 사업을 활발히 진행하고 있으며, 이는 지역 경제 활성화 및 인구 유입 노력의 일환으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하므로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

인근 마을이나 면 소재지까지는 차량을 이용한 이동이 필요하며, 구체적인 생활 편의시설(병원, 마트, 학교 등) 정보는 추가적인 현장 조사 또는 상세 지도를 통한 확인이 필요합니다.

주변 탐색 결과, 특별히 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본 건은 토지 매각 대상이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금 미반환 등의 불이익이 발생합니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 목록1,6의 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 해당 토지 이용에 제한이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황 리스크

* 맹지: 목록 2,3,4,5,6,7,8,9번 토지는 공부상 맹지입니다. (단, 일부 토지는 인접 농로와 접함)

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 '전'이나 현황은 '과수원', '휴경지(임야화)', '도로' 등으로 이용 중인 필지가 다수 존재합니다. 기호(6) 토지는 과수목 포함 평가되었습니다.

* 제시외 물건 매각 제외: 목록1,6의 제시외 건물, 목록1의 이동 용이한 농업용구조물(비닐하우스 등), 목록8의 이동 용이한 조립식 농막 등은 매각 대상에서 제외됩니다. 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 요소로 작용할 수 있습니다.

* 일부 현황 도로 이용: 기호(1) 토지 일부는 현황 도로로 이용되고 있으며, 평가 시 이를 감안하였습니다.

6.3. 기타 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재할 수 있어, 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보로 설정된 권리가 존재하여, 관련 담보물의 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 청도군 운문면 마일리에 소재한 약 2818평 규모의 토지 경매 물건입니다.

전반적으로 농촌 지역 특성을 가지며, 여러 필지로 구성되어 있어 각 필지별 현황과 법적 제한 사항을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

농지취득자격증명 제출 의무, 맹지, 공부상 지목과 현황 불일치, 법정지상권 성립 가능성 등의 복합적인 리스크 요인이 존재합니다.

투자자는 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 토지 활용 방안 및 법적 제약을 철저히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적: 약 2818평에 달하는 광활한 토지 면적으로, 다양한 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 농업 및 전원생활 잠재력: 현황이 과수원, 밭 등으로 이용되고 있어 농업 활동이나 전원생활 공간 확보에 유리합니다. 청도 지역은 귀농·귀촌 지원이 활발한 편입니다.

* 비교적 낮은 감정가: 넓은 면적에 비해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 89,608,300원을 기준으로, 제시된 현황 및 권리분석상의 리스크 요인(맹지, 법정지상권, 농지취득자격증명 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사, 주변 시세 비교, 낙찰가율 추이 분석, 농지 취득 가능성 및 활용 방안에 대한 구체적인 검토가 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어려우나, 일반적으로 감정가의 70~90% 범위 내에서 입찰이 이루어질 수 있으며, 본건의 경우 맹지, 법정지상권 등의 리스크로 인해 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.