나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7525 [1] 대구광역시 북구 사수동 789 브라운스톤 강북 303동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 사수동 소재 ""사수중학교"" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는
아파트단지, 학교, 종교시설, 공원 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 양호합니
다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골조경사지붕 제303동 25층건 중 제23층 제2304호 단위세대로서,
-외벽 : 석재타일 및 몰탈위페인트 등 마감
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
-바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
-창호 : 하이샷시 이중창호입니다.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대에 계단식으로 조성된 부정형의 토지로 공동주택건부지입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약25미터, 북측 및 동측으로 폭 약5~6미터 내외의 도로와 접하며, 남동측으로
왕복 2차선의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-09-06)(접합) 가축사육제한구역(가
축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-28)(사수초
등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-02)(해성유치원)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(택지
개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.
(2)기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7525 (1)

소재지: 대구광역시 북구 사수동 789 브라운스톤 강북 303동 23층 2304호

용도: 아파트

감정가: 250,000,000원

토지면적: 57.93㎡ (약 17.52평) / 토지지분: 57.931㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평) / 건물지분: 84.95㎡

전용면적 (JSON 데이터 기반): 84.77㎡ (약 25.65평)

공급면적 (추정): 84.95㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2015년

단지 정보: 브라운스톤 강북 아파트 (총 959세대, 최고 25층)

해당 층수: 23층

2. 입지조건

위치 및 주변환경:

본 건은 대구광역시 북구 사수동 소재 "사수중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 종교시설, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

토지 이용 및 도로:

남서측 하향 완경사지대에 계단식으로 조성된 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 남측으로 폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 폭 약 5~6미터, 남동측으로 폭 약 20~25미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한:

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 소로1류, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(사수초등학교, 해성유치원), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리 내역 요약:

말소기준권리는 2024년 3월 7일자 하나캐피탈의 가압류입니다.

등기부 요약:

* 소유권: 갑2, 갑3 - 황효성, 황수진 (협의분할에 의한 상속)

* 주택임차권: 을3 - 김태훈 (보증금 300,000,000원, 인수 대상)

* 전입일자: 2021-11-10

* 확정일자: 2021-10-13

* 배당신고일자: 2023-11-16

* 대항력: 있음

* 말소: 인수

* 가압류: 갑6 - 하나캐피탈 (29,734,160원, 말소 예정)

* 강제경매: 갑7 - 주택도시보증공사 (327,616,437원, 말소 예정)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-10

* 확정일자: 2021-10-13

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서상 매수인에게 인수될 수 있는 권리임.

임차권 인수 여부 및 금액:

을구 3번 주택임차권(김태훈)은 대항력이 있으며, 보증금 300,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)

4. 상권분석

최근 매매/전월세 시세 (2026년 4월~6월 기준):

* 최근 매매:

* 59.96㎡ (약 18평) 면적: 17,200만원 ~ 18,000만원 (3층, 16층)

* 84.77㎡ (약 25.6평) 면적: 23,500만원 (12층)

* 최근 전월세:

* 84.77㎡ (약 25.6평) 면적: 보증금 17,850만원 (22층)

* 59.96㎡ (약 18평) 면적: 보증금 14,000만원 (11층), 보증금 1,000만원 + 월세 68만원 (11층)

시세 대비 감정가 비교:

본 건의 감정가는 250,000,000원입니다. 이는 최근 84.77㎡ 면적의 매매가(23,500만원)와 유사하거나 다소 높은 수준입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 3억원이 인수될 가능성을 고려하면, 실제 매수인의 총 부담액은 감정가를 훨씬 초과하게 됩니다.

아파트 단지 정보:

브라운스톤 강북 아파트는 2015년 준공되었으며, 총 959세대의 대단지입니다.

5. 생활정보

주변 편의/교육/문화 시설:

* 교육 시설: 사수중학교, 해성유치원 (상대보호구역)

* 근린생활시설: 단지 인근에 상업 시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 공원 및 녹지: 단지 주변으로 공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

단지 내 부대시설:

* 주차: 총 1262대 주차 가능 (세대당 약 1.3대) - 지하주차 1161대, 지상주차 101대

* 전기차 충전기: 지상 21대, 지하 5대 설치

* 커뮤니티 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수 부담:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 의 보증금 300,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액으로, 낙찰 시 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

부동산 강제경매:

채권자 주택도시보증공사에 의한 강제경매이나, 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인이 존재하여 권리관계가 복잡합니다.

기타 권리관계:

등기부 상 갑구의 가압류 및 강제경매는 말소기준권리 이후의 권리이므로 낙찰 시 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 사수동에 위치한 비교적 신축(2015년 준공)인 아파트로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금(3억원)이 감정가(2.5억원)보다 높아 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 문제입니다. 이로 인해 실제 매수인의 총 부담액은 상당하며, 투자 가치 산정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 아파트로서 잠재적 가치 상승 기대: 신축 아파트 공급이 제한적인 지역에서 2015년 준공된 단지는 비교적 선호도가 높을 수 있습니다.

* 명확한 리스크로 인한 경쟁률 완화 가능성: 인수되는 높은 임차 보증금으로 인해 일반적인 투자자들의 참여가 저조할 수 있어, 리스크를 감수한다면 상대적으로 유리한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금 300,000,000원을 제외하고, 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 84.77㎡ 면적의 매매가가 235,000,000원 수준임을 감안할 때, 본 건의 잠재적 가치는 약 235,000,000원에서 250,000,000원 사이로 판단됩니다.

이러한 가치를 기준으로, 투자 수익을 고려하여 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 제시합니다.

제안 입찰가: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

주의사항: 위 제안 입찰가에 임차인에게 인수되는 보증금 300,000,000원을 합산할 경우, 총 실제 부담액은 480,000,000원에서 500,000,000원에 달합니다. 이는 최근 거래된 시세보다 높은 금액이므로, 본 입찰가는 임차인 인수 부담을 고려한 최대한의 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 인수되는 보증금 전액을 지급할 자금 계획을 반드시 수립해야 합니다.

10. 임차인 관련 주의 문구

임차인 김 은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 300,000,000원에 대한 인수 여부가 중요합니다. 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 인수될 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차상 입찰가 산정 방식에 따른 것일 수 있으며, 실제 배당 결과에 따라 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인과의 소통 및 배당 현황 확인 등 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

혐오시설 검색 결과:

인근 지역에 대한 검색 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 도축장 등)이 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 지역 및 교육 시설, 공원 등으로 이루어져 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.