나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7405 [1] 대구광역시 수성구 매호동 750 매호효성백년가약아파트 105동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 매호동 소재 ""매동초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층건 중
제105동 제7층 제702호 단위세대로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 내부 인테리어, 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 내장바닥재, 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

대상물건은 공용 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방설비, 소화전 설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 부정형 토지로서, 자체지반 등고평탄하게 조성되어 있으며 “주상용
건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 대상물건은 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부
마감 등의 상태를 확인하지 못하였는 바, 인근 유사 부동산의 표준적인
마감상태 등을 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경7405 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 매호동 750 매호효성백년가약아파트 105동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 299,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 배OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 38.82㎡ (약 11.74평)

건물 면적: 84.97㎡ (약 25.71평) (전용면적)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 건물 중 제105동 제7층 제702호

건물 마감: 외벽-몰탈위 페인팅 등, 내벽-내부 인테리어, 일부 타일 등, 바닥-내장바닥재, 일부 타일 등, 창호-샷시 창호 등

설비 내역: 공용 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 소화전 설비 등

1.4. 아파트 단지 정보

아파트명: 매호효성백년가약

사용승인일: 2006년 02월 28일

총 동수: 6개동

총 세대수: 419세대

아파트 총 대지 면적: 39873.2286㎡

아파트 총 건물 연면적: 51670.61㎡

최고층: 24층

주차 대수: 총 208대 (지상 6대, 지하 11대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 대구광역시 수성구 매호동에 위치한 "매동초등학교" 북서측 인근이며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로는 폭 약 10미터, 북측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 제3종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 확인

최근 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건의 주변에서 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업 단지 등)이 직접적으로 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대구 성서 지역에 대규모 쓰레기 소각장 및 관련 시설이 밀집되어 있어 대기 오염 물질 배출에 대한 우려가 제기된 바 있으나, 본 물건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 17일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑6)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권 (배 )

* 권리 내용: 주택임차권 등기

* 권리자: 배

* 권리 금액: 280,000,000원 (1차 보증금), 14,000,000원 (2차 보증금 증액분)

* 총 보증금: 294,000,000원

* 전입일자: 2017년 08월 17일

* 확정일자: 2017년 08월 17일 (1차), 2021년 08월 18일 (2차)

* 비고: 대항력 있음. 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

갑4 (소유권이전 3번신탁등기말소), 갑5 (소유권이전), 갑6 (가압류), 갑7 (압류), 갑10 (강제경매) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액은 333,688,690원입니다.

3.5. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 임차인 배 가 존재하며, 총 보증금 294,000,000원의 채권을 가지고 있습니다. 이 보증금 중 법원 배당을 통해 전액 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하는 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 대구광역시 수성구의 주거 중심 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 편의 시설이 주로 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물

매호효성백년가약 아파트는 2006년에 준공된 총 6개 동, 419세대의 아파트 단지입니다. 본 물건은 105동 7층에 위치하며, 22층 건물 중 7층으로 채광 및 통풍이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 부대시설 및 주차

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다. 총 208대의 차량을 주차할 수 있는 공간이 마련되어 있습니다.

5.3. 지역 특성

수성구는 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 알려져 있어, 주거 선호도가 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 배 의 보증금 294,000,000원 중, 배당에서 전액 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 내부 마감 상태 미확인

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부 마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가 시 인근 유사 부동산의 표준적인 마감 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다. (단, 현황 아파트 부지로 사용 중이므로 실질적인 영향은 제한적일 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 입지 좋은 아파트이나, 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 채권으로 인해 상당한 인수 부담이 예상됩니다. 임차인 보증금 인수 여부 및 그 금액을 철저히 분석하여 입찰에 임해야 하며, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 수성구의 안정적인 주거 가치

대구 수성구는 교육 및 생활 환경이 우수하여 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

8.2. 시세 대비 낙찰 가능성

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 임차인 보증금 인수 리스크를 고려하더라도 적정 가격에 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리 분석의 중요성

본 건의 경우, 임차인 권리 관계 분석이 투자 성공의 핵심입니다. 배당 내역 및 인수 금액을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석

* 해당 면적(84.97㎡)의 최근 매매 사례: 2026년 4월 13일 8층 280,000,000원, 2026년 6월 16일 2층 268,000,000원. 평균 약 274,000,000원 수준입니다.

* 감정가: 299,000,000원.

* 임차인 배 의 총 보증금: 294,000,000원.

9.2. 입찰가 산정

본 물건은 대항력 있는 임차인 배 가 총 보증금 294,000,000원을 요구하며, 법원 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 높은 리스크가 있습니다.

* 시장 가격 기준 입찰 (리스크 감수): 최근 매매 시세를 고려한 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 280,000,000원 선으로 예상됩니다. 이 가격대로 낙찰받을 경우, 임차인 보증금 중 미배당 금액(최대 20,000,000원)을 인수하게 되어 총 실질 매수가는 294,000,000원이 됩니다.

* 안정적 낙찰을 위한 입찰 (리스크 회피): 임차인 보증금 인수 리스크를 완전히 회피하려면, 입찰가가 294,000,000원 이상이어야 합니다. 감정가(299,000,000원)를 참고하여 290,000,000원 ~ 295,000,000원 사이에서 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

종합적인 예상 입찰가는 285,000,000원 으로 제안합니다. 이 가격은 시장 가격보다는 높지만, 임차인 보증금 인수 부담을 최소화하면서도 감정가 대비 합리적인 수준입니다. 최종 입찰가는 해당 금액을 기준으로, 법원 진행 상황 및 경쟁 입찰자 추이를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.