나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7646 [1] 대구광역시 북구 연경동 943 연경금성백조예미지숲속의아침 102동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 연경동 소재 '연경금성백조예미지숲속의아침' 제102동 제2층 제201호 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 부속상가, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반교통사정 보통시 됩니다.

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 평지붕 제16층 중 제2층 제201호로서,
외벽:몰탈위페인팅마감 등
내벽:벽지마감 및 일부 타일마감 등
바닥:우드타일마감 및 일부 타일마감 등
창호:새시창호 입니다.

이용상태

(가):'아파트'로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어있으며, 화재탐지설비, 승강기설비, 도기가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 아파트 부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

단지 사방으로 도로개설 되어있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구연경유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구연경초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대구연경초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다.
2)본건은 현장조사일 현재 소유자 및 거주인 부재로 내부 탐문조사가 곤란한바, 내부현황 등은 동유형 물건의 표준적 이용상황을 상정하여 기재하였으니 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경7646 (1)

소재지: 대구광역시 북구 연경동 943 연경금성백조예미지숲속의아침 102동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 322,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적정보

토지면적: 61.95㎡ (약 18.74평)

전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

분양면적: (정확한 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 전용면적보다 넓으며 유사 면적대의 아파트 분양면적은 100㎡ 초반대로 추정 가능)

토지지분: 61.9524㎡

건물지분: 84.9921㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 연경동 소재 '연경금성백조예미지숲속의아침' 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다. 부근은 아파트, 부속상가, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 구역에 포함되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건이 위치한 연경동 지역은 아파트 단지와 함께 초등학교, 유치원 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 또한, 상가 및 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 대규모 공업단지나 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 교육 환경이 갖추어진 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건의 권리상태

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

등기부상 권리 내역을 분석한 결과, 농협은행주식회사의 근저당권(242,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 해당 근저당권 및 그 이하의 모든 권리(압류, 가압류, 후순위 근저당, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 소유권 및 소유권 변동

소유권 보존은 주식회사대승글로벌 앞으로 되었으며, 이후 오창길에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상이나, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 현장 조사가 어려운 상황으로 내부 탐문이 불가능하였기에, 실제 거주 관계 및 임대차 현황은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 정보

본건이 속한 '연경금성백조예미지숲속의아침' 아파트 단지는 총 12개 동, 711세대로 구성되어 있습니다. 2020년 2월 21일에 사용 승인을 받은 비교적 신축 아파트 단지입니다.

4.2. 배후수요

711세대의 대단지 아파트로서 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있어 입주민의 편의를 제공합니다.

4.3. 주변 상권

단지 주변으로 부속상가, 학교, 근린생활시설 등이 분포하여 주거 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평지붕으로, 총 16층 중 2층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 우드 타일 및 일부 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시창호입니다. 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주차 및 편의시설

단지 내에는 총 995대의 주차가 가능하며, 이 중 지하 자동 주차 시스템으로 995대가 주차 가능합니다. 지하에는 전기차 충전기 20대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사의 한계

소유자 및 거주인의 부재로 인해 내부를 직접 탐문 조사하는 데 어려움이 있었습니다. 이에 내부 현황은 유사 물건의 표준적인 이용 상황을 기준으로 기재하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 상세한 내부 확인이 필수적입니다.

6.2. 임대 관계 불명확

임대차 관계가 명확하지 않은 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원이고 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악되나, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 낮은 층수

본건은 16층 건물 중 2층에 위치하여, 일반적으로 선호도가 높은 중층 이상에 비해 시세나 환금성 측면에서 다소 불리할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 연경동에 위치한 비교적 신축 아파트(2020년 준공)로, 711세대의 대단지 내에 속해 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리 관계가 깨끗하여 인수되는 권리가 없는 점은 큰 장점입니다. 그러나 현장 방문의 어려움으로 인한 내부 상태 미확인, 임대 관계의 불명확성, 그리고 아파트의 낮은 층수 등은 입찰 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 개발 잠재력이 있는 지역의 신축 아파트라는 점에서 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공)으로 내외부 상태 양호 예상

* 711세대 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경 및 커뮤니티 시설 이용 가능

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가 부담 위험 적음

* 개발 잠재력이 있는 지역에 위치하여 향후 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 322,000,000원

최근 거래 사례(84.99㎡ 기준):

- 2026년 5월 4일 (8층): 317,000,000원

- 2026년 6월 4일 (4층): 296,000,000원

본건은 2층에 위치하며, 최근 4층 거래가 296,000,000원에 이루어진 점과 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현 시세와 층수, 그리고 현장 조사의 한계를 감안하여 285,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 4층 거래가격을 하향 조정하고, 감정가 대비 약 88.5% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.