나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7501 [1] 경상북도 칠곡군 왜관읍 삼청리 267-29 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승감정 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 삼청리 소재""오솔마을""남측 인근에 위치하는 토지로서, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 하천 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 접근이 불가하며, 제반 교통상황은 보통 이하입니다.

형태 및 이용상태

-일련번호 1~3): 북동하향 경사지대에 위치하며, 아래는 소하천(큰골천)이 소재하며, 부정형의 토지로서 '대부분 경사면(법면)의 토지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

-일련번호 1~3): 공히, 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호 1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지(큰골천)<소하천정비법>

-일련번호 2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(큰골천)<소하천정비법>, 소하천예정지(큰골천)<소하천정비법>

-일련번호 3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(큰골천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 맹지임.
[목록4] 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음). 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7501 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문(유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 칠곡군 왜관읍 삼청리 267-29

용도: 전 (밭)

토지 면적: 329.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각 (토지만 매각 대상입니다)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 24,175,000원

토지 면적: 329.00㎡ (약 99.52평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 삼청리에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 하천 등이 혼재된 지역입니다. "오솔마을" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 직접 접근이 불가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 이하입니다.

2.3. 토지 이용 현황

일련번호 1~3 토지는 북동하향 경사지에 위치하며, 아래로는 소하천(큰골천)이 접해 있습니다. 토지는 부정형으로 대부분 경사면(법면)으로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있으며, 소하천구역 및 소하천예정지에 해당합니다. 일련번호 3 토지는 준보전산지로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권 이전(2010-01-04) 기록이 있으며, 이후 우리은행의 근저당(을10, 을11, 을12), 주식회사 나노테크의 가압류(갑2), 디비캐피탈의 가압류(갑3) 등이 설정되었습니다. 채권자 유에스아이제삼차유동화전문이 임의경매(갑4)를 신청하였습니다.

3.2. 말소 기준 권리

을10 근저당권 (우리은행, 2022-09-08 접수)이 말소 기준 권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 4,243,363,389원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

인근에 근린생활시설이 분포하고 있으나, 본건과는 직접적인 연관성이 낮습니다.

4.2. 산업 시설

주변에 공장 등이 혼재되어 있으나, 본건 자체는 농경지로 분류되어 있습니다. 특히, 왜관1일반산업단지가 인근 금산·삼청리 일원에 위치하며, 경쟁력 강화 사업이 진행 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

구체적인 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, '오솔마을' 인근 및 근린생활시설이 있다는 점에서 기본적인 생활 편의는 어느 정도 제공될 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 불가하며, 제반 교통 상황이 보통 이하로 평가되어 접근성이 매우 낮습니다.

5.3. 주변 개발 현황

칠곡군 왜관읍 금산·삼청리 일원의 왜관1일반산업단지가 2028년 말 준공을 목표로 경쟁력 강화 사업이 진행 중에 있습니다. 이는 지역 경제 활성화 및 인프라 개선에 기여할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건은 도로와 접하지 않는 맹지이므로, 토지의 이용 및 건축 시 심각한 제약이 따릅니다. 차량 접근이 불가능한 점은 큰 단점입니다.

6.2. 경사지 및 법면

토지가 대부분 경사면(법면)으로 이루어져 있어, 실제 활용 가능한 면적이 적고 추가적인 토지 정지 작업 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 농지 취득 자격 증명 필수

농지이므로 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다.

6.4. 원상회복 명령 가능성

토지 이용 현황에 따라 추후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.5. 개발 제한 규제

도시지역 내 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 소하천구역, 준보전산지(일부) 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 법적 제약이 많습니다.

6.6. 유동화 물건

본건은 유동화 전문 회사(자산유동화회사)가 채권자이므로, 관련 법규 및 절차에 대한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 칠곡군 왜관읍 삼청리에 소재한 맹지이자 경사지 토지로서, 건물은 없는 나대지 상태입니다. 농지법상 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 미반환이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 차량 접근 불가, 대부분 경사면 활용의 어려움, 각종 개발 제한 규제 등 토지 활용에 있어 상당한 제약이 예상됩니다. 법적으로는 말소 기준 권리 이후 설정된 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건의 특성을 가지지만, 토지 자체의 물리적, 법적 제약으로 인해 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 대비 잠재적 가치

토지의 여러 제약 조건에도 불구하고, 감정가가 24,175,000원으로 비교적 낮게 책정되어 있어, 향후 개발 가능성이나 특정 목적(예: 인접 토지 소유자의 추가 매입 등)을 고려한 전략적 접근 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 산업단지 인접 효과

인근 왜관1일반산업단지가 경쟁력 강화 사업을 통해 개선 및 확장될 예정이므로, 이에 따른 주변 지역 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 24,175,000원

9.2. 산정 근거:

본건은 맹지, 경사지, 법면으로 이루어진 토지이며, 농지취득자격증명 제출이 필수이고 원상회복 명령 가능성 등 활용에 제약이 많습니다. 또한, 도시지역 내 자연녹지지역으로 개발 제한이 있습니다. 이러한 제약들을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 신중해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위:

감정가 대비 50% ~ 70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

(예상 범위: 약 12,087,500원 ~ 16,922,500원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.