나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7458 [1] 대구광역시 수성구 범어동 175-1 브라운스톤범어 25층 제오-2503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 ""범어네거리"" 북측 인근에 위치하는 ""브라운스톤범어
제25층 제오-2503호"" 이며, 주위 일대는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 37층건 중 25층 오-2503호로서,
외벽: 외장타일, 스톤코트, 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지, 타일 등,
바닥: 바닥재, 타일 등,
창호: 샷시창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생.급배수설비, 화재탐지기, 승강기설비, 도시가스 개발난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 부정형의 토지로서 아파트 및 오피스텔 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 60~70미터의 동대구로와 접하며, 남측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 광로1류(폭
70m 이상)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 내부구조는 동류형 내부 및 일반적인 상황을 기준함.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경7458 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 범어동 175-1 브라운스톤범어 25층 제오-2503호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 37층건 중 25층

* 용도: 주거용 오피스텔

* 토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

* 건물면적: 54.43㎡ (약 16.46평)

* 감정가: 214,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 홍OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 수성구 범어동 소재 ""범어네거리"" 북측 인근에 위치.

* 주위환경: 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

* 교통: 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 양호함. 서측으로 폭 약 60~70미터의 동대구로, 남측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용) 등 지정.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025-02-25 접수된 홍성윤의 강제경매 개시 결정 (채권액 285,000,000원)

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-08

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 홍 은 전입일자(2021-10-08) 기준 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 0원이라도 주의가 필요하며, 실제 명도 시 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 대구의 주요 상업 및 교통 요지인 범어네거리 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 높습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거단지가 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 중심상업지역에 속해 있어 상업 시설 이용이 편리하며, 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 동대구로 등 주요 도로에 인접하여 대중교통 이용 및 자가용 접근성이 매우 우수합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설을 통해 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 내부: 위생·급배수설비, 화재탐지기, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 법적으로 대항력이 인정되므로 명도 과정에서 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 채권자와 임차인의 관계 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 재매각 물건: 본 건은 이전 경매에서 매각되지 못하고 재매각되는 물건으로, 입찰 경쟁률이나 유찰 가능성 등이 변동될 수 있습니다.

* 복잡한 토지 이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 다양한 용도지구에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 수성구 범어동의 핵심 상권에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건, 교통 편의성, 잘 갖춰진 생활 인프라를 자랑합니다.

* 건물 자체도 비교적 최근 준공(2017년)되어 신축에 가까우며, 주거용 또는 업무용으로 활용 가치가 높습니다.

* 다만, 대항력있는 임차인의 존재와 재매각 물건이라는 점은 면밀한 권리 분석과 함께 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 범어네거리 인근 중심상업지역으로, 높은 임대 수요와 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 뛰어난 교통망: 주요 간선도로에 인접하여 대중교통 및 자가용 이용이 매우 편리합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변의 업무시설 및 아파트 단지로 인한 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 우수한 건물 상태: 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 건물 내 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 9월 13일 (21층): 180,000,000원 (전용면적 54.3661㎡)

* 2025년 12월 14일 (24층): 230,000,000원 (전용면적 54.4323㎡)

* 2026년 5월 21일 (23층): 220,000,000원 (전용면적 54.0587㎡)

* 최근 매매 사례의 평균가는 약 210,000,000원이며, 시세는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 본건 감정가는 214,000,000원입니다.

* 권리 분석상 인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 전부가 본 건물의 취득 비용으로 산정됩니다.

* 재매각 물건임을 감안할 때, 최저매각가(감정가) 대비 100% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 250,000,000원

* 권장 입찰가: 220,000,000원 ~ 230,000,000원 (시장 시세 및 경쟁 상황에 따라 조정 필요)

* 유의사항: 본 물건은 대항력있는 임차인 존재 및 재매각 물건이므로, 현장 확인 및 추가 법률 검토 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.