나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7426 [1] 대구광역시 수성구 범어동 473-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국감정 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 대구광역시 수성구 범어동 소재 ""동천초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위
일대는 단독주택과 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 간선도로 및 교통시설 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통
상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고 대체로 평탄한 세장형 토지로서 ""주거용 건부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태

폭 약 3m 정도의 보도블럭 포장도로와 남측으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동천초등
학교), 비행안전제6구역(전술), <추가기재> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층건으로서,
- 외벽 : 석재치장 및 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지, 일부 인테리어 및 타일 등 마감,
- 바닥 : 장판재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 알미늄샷시 등의 구조입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중이며 2층은 공실상태이며 3층은 조만간 이사할 예정인 것으로 탐문조사
되었습니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물의 1층 중 주차장은 실제 현황 창고로 이용되며, 1층 중 창고는
실제 주택으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물 중 내부현황의 일부는 거주인의 탐문 등에 의거하였으며, 제시외
건물(ㄱ)의 면적은 건물 구조의 특성상 다소 차이가 날 수도 있으니 경매
진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 건물 1층 '주차장'은 실제 '창고'로, '창고'는 '주택'으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경7426 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 473-18

용도: 단독주택

감정가: 1,858,715,630원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 씨OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 230.20㎡ (약 69.64평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 422.96㎡ (약 127.94평)

건물 제시외 면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층건

주요 용도: 단독주택

건축물대장상 준공일: 1998년 2월 11일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 대구광역시 수성구 범어동 소재 동천초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 교통시설이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 본건 토지는 폭 약 3m 정도의 보도블럭 포장도로와 남측으로 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동천초등학교), 비행안전제6구역(전술) 등 다양한 용도지역 및 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8 (전세권 설정) 2017년 10월 27일 (채권자: 서대해, 금액: 120,000,000원)

3.2. 등기부 현황 (토지/건물 동일)

* 소유권 이전 (1997-09-22)

* 전세권 설정 (2017-10-27) - 서대해, 120,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당권 (2022-08-04) - 중소기업은행, 2,070,000,000원

* 가압류 (2022-08-26) - 씨엔에스이엔지, 560,999,472원

* 근저당권 (2024-07-08) - 주식회사씨비아이디앤씨, 200,000,000원

* 압류 (2024-10-02) - 수성구 (대구광역시)

* 강제경매 (2025-02-25) - 씨엔에스이엔지주식회사, 618,458,827원 (본건 경매개시결정)

* 임의경매 (2025-11-18) - 중소기업은행 (본건 경매보다 후순위)

총 등기부 채권 합계: 2,950,999,472원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서대해

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-09-20

확정일자: 2017-09-20

배당신고일자: 2025-04-24

대항력: 있음

비고: 선순위 전세권자이며, 대항력이 있어 인수 여부 확인 필요.

* 임차인: 이영이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-15

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 매각으로 소멸 예상.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 대구 수성구 범어동에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 단독주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 우수한 교육 환경과 편의 시설 접근성이 좋은 지역으로 평가됩니다.

4.2. 최근 시세 동향 (주변 빌라/다세대 매매 정보 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 4월~6월 사이 49.8㎡ ~ 72.24㎡ 면적의 주택들이 120,000,000원에서 273,990,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 800만원에서 370만원 수준으로, 범어동 지역의 높은 시세를 반영합니다. 다만, 본건은 단독주택으로 토지 면적이 훨씬 넓어 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 주거용 건부지로 이용 중이며, 동측 인근에 동천초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 건물 내부 이용 현황

건물 1층의 '주차장'은 실제 '창고'로, '창고'는 '주택'으로 이용 중인 점은 실제 이용 현황과 공부상 현황이 다르므로, 건축물 관련 규정 준수 여부 및 원상복구 필요성 등을 확인해야 합니다. 2층은 공실, 3층은 이사 예정으로 조사되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

임차인 서대해 씨는 보증금 120,000,000원에 대항력이 있어, 매각 후에도 임차인이 명도를 거부할 경우 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 선순위 전세권 설정과 대항력 있는 임차인 존재는 주요 인수 고려 사항입니다.

6.2. 다수의 채권 및 중복 사건

근저당, 가압류, 압류, 경매 등 다수의 권리 설정이 존재하며, 총 채권액이 감정가를 크게 초과합니다. 또한 '중복사건' 표기는 추가적인 경매 절차나 권리 관계의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

6.3. 건물 이용 현황 차이

제시외 건물 및 건물 내부의 용도 변경(주차장-창고, 창고-주택)은 추후 법규 위반이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 부동산 시장 변동성

감정가 대비 총 채권액이 높은 상황에서, 낙찰 후 부동산 시장의 변동성에 따라 투자 수익률이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 수성구 범어동의 우수한 입지에 위치한 단독주택으로, 지역적 가치가 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 높은 총 채권액, 건물 내부 이용 현황의 공부상 차이 등 인수 및 관리 관련 리스크가 다수 존재합니다. 이러한 리스크를 충분히 검토하고, 인수될 보증금을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 명문 학군으로 꼽히는 수성구 범어동의 핵심 입지.

* 단독주택으로서의 가치와 넓은 토지 면적.

* 경매 물건으로 감정가 대비 저가 매수의 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,858,715,630원입니다. 총 채권액이 감정가를 상회하고 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려하여, 낙찰 후 총 예상 취득 비용은 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 시장가치 (감정가 반영): 약 1,858,715,630원

* 인수 보증금: 120,000,000원

상기 사항을 고려한 예상 입찰가는 1,350,000,000원 으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 72.6% 수준이며, 보증금 인수를 고려한 실질적인 취득 총액은 약 1,470,000,000원이 될 것으로 예상됩니다.

주변 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.