나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7394 [1] 경상북도 영천시 야사동 491-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 야사동 소재 ""영천 야사지구 토지구획정리지구""내에 위치하며, 부근 일대는 구획정리사업지구 내 개발이 진행 중에 있음.

교통상황

본건 및 부근까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 대체로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

대상 토지는 전부가 남동향 완경사지대에 조성 중이며, 자체 지면은 대체로 평탄하며 세장형이고 주거 및 주상용임.

인접 도로상태

기호1-1, 2-5) : 남측으로 폭 약 8미터의 개설 예정인 도로와 접함.
기호2-1, 2-2, 2-7) : 북측으로 폭 약 8미터의 개설 예정인 도로와 접함.
기호2-3) : 동측으로 폭 약 16미터, 북측으로 폭 약 8미터의 개설 예정인 도로와 접함.
기호2-4) : 동측으로 폭 약 16미터, 남측으로 폭 약 8미터의 개설 예정인 도로와 접함.
기호2-6) : 서측으로 폭 약 16미터, 북측으로 폭 약 8미터의 개설 예정인 도로와 접함.
기호2-8) : 남측으로 폭 약 16미터의 개설 예정인 도로와 접함.
기호2-9) : 서측 및 남측으로 폭 약 16미터의 개설 예정인 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-10-22)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>
일련번호(2) :제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-10-22)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-10-27)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-10-22)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(2016-08-26)<도로법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>이나 환지예정지상에는 공히 제1종일반주거지역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각, '영천 야사지구 토지구획정리사업지구'내 환지예정지로서 '환지예정지 지정 증명원'을 물건목록 표시근거'로 하되, 청산금이 납부되지 않은 경우 권리면적과 환지면적 중 권리면적을 기준하여 면적표기 및 사정하여 평가, 감정평가 기준 시점 일부 공사가 진행중에 있으며 조합측에서 발급받은 '환지예정지 지정도'에 의거하여 본건의 각 필지별 위치를 확인함, 첨부하는 자료에 의하면 권리가액과 환지평가액의 차이가 있으므로 공사준공 후 환지처분단계에서 조합에 차액 지불 가능성 있음(자세한 사항은 영천 야사지구 토지구획정리조합에 문의).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7394 (1)

소재지: 경상북도 영천시 야사동 491-2

감정가: 30,816,110,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지매각

1.2. 토지 상세 정보

용도: 전

토지면적: 10,705.00㎡ (약 3,238.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 영천시 야사동에 위치하며, ""영천 야사지구 토지구획정리지구"" 내에 포함됩니다. 현재 해당 지구는 구획정리사업 및 개발이 진행 중에 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건 및 주변 지역으로 차량 접근이 가능하며, 간선 도로와의 접근성 또한 대체로 양호한 편으로 평가됩니다.

2.3. 도로 현황

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 폭 약 8미터 및 16미터의 개설 예정 도로와 접하고 있습니다. 이는 향후 개발 및 접근성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 규제

일련번호 (1) 필지는 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(전 축종 300m 이내 제한), 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

일련번호 (2) 필지는 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다. 다만, 환지예정지상에는 공히 제1종일반주거지역으로 표기되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7394 (1)

채권자: 서부농업협동조합 (경매 개시 결정 등기 기재 기준)

3.2. 말소기준권리

벽진농업협동조합 근저당권 (2021년 1월 29일 접수, 채권최고액 1,200,000,000원) 이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수 또는 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리 사항은 확인되지 않았습니다. 따라서, 말소기준권리 및 이후 접수된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 용암농협, 서부농협, 벽진농협 근저당권, 서부농업협동조합 지상권, 우재현 근저당권, 임의경매, 압류 등)

단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권에 대한 언급이 있으나, 등기부요약상 해당 지상권(을31)은 말소된 것으로 기재되어 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

임대관계: 미상임.

해당 물건은 임차인으로 인한 대항력 있는 권리가 있는 것으로 파악되지는 않으나, 임대 관계가 미상이므로 인수 보증금이 없더라도 점유 관계 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

본건이 포함된 영천 야사지구는 27년 이상 장기 표류했던 토지구획정리사업지구입니다. 최근 수년간 사업 재개를 위한 자금 확보 및 기반 시설(도로 등) 공사가 진행 중에 있으며, 일부 도로 구간은 임시 개통되었습니다. 다만, 사업 추진 과정에서 재정난, 시행사 대표의 자금 유용 의혹, 공사 중단 등이 반복되어 왔으며, 조합의 부실 관리 의혹과 자금난이 지속되는 등 사업 완료까지는 여전히 불확실성이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 토지구획정리사업지구 내 위치하며, 주거 및 상업 용지 개발이 예정되어 있어 향후 주거 편의시설 확충이 기대됩니다. 인근에 대한 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지구획정리사업의 장기 지연 및 재정 문제

야사지구 토지구획정리사업은 27년 이상 사업이 지연되었으며, 과거 시행사 대표의 자금 유용 의혹, 조합의 부실 관리, 수백억 원대의 대출금 부실 관리 및 이자 미납 등으로 인해 사업이 반복적으로 중단된 이력이 있습니다. 이러한 재정적 불안정성과 사업 추진의 불확실성은 물건 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 환지 관련 불확실성

본건은 '환지예정지'로서 '환지예정지 지정 증명원'을 기준으로 평가되었습니다. 청산금이 납부되지 않은 경우 권리면적을 기준으로 평가되며, 공사 준공 후 환지처분 단계에서 조합에 권리가액과 환지평가액의 차액을 지불해야 할 가능성이 있습니다. 자세한 사항은 영천 야사지구 토지구획정리조합에 문의하여 정확한 내용을 파악해야 합니다.

6.3. 규제 현황

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 개발 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

7. 종합 의견

7.1. 사업 진행 현황 및 전망

영천 야사지구 토지구획정리사업은 오랜 기간의 난항 끝에 최근 재개를 위한 노력이 이어지고 있으며, 영천시의 보조금 지원과 도로 기반 시설 확충이 진행되고 있습니다. 그러나 사업의 장기 지연 이력, 재정 문제, 조합의 신뢰도 문제 등을 고려할 때, 사업 완료까지는 상당한 시일이 소요될 수 있으며, 환지 과정에서의 추가 비용 발생 가능성도 상존합니다.

7.2. 투자 가치 평가

토지 자체의 면적과 위치는 개발 잠재력을 가지고 있으나, 사업의 불확실성으로 인해 투자 가치에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 환지 처분 완료 및 사업 정상화 시점까지는 상당한 시간이 소요될 수 있으며, 그 과정에서의 변동성을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

본건 토지는 영천 야사지구 토지구획정리사업 완료 시, 계획된 택지 및 기반 시설 조성으로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 기반 시설 확충

지구 내 도로망 구축 및 기반 시설 확충이 계획대로 진행될 경우, 토지의 접근성 및 활용도가 향상될 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 30,816,110,000원입니다. 본 물건은 토지구획정리사업의 장기 표류 이력, 재정적 불확실성, 환지 과정에서의 추가 비용 발생 가능성 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 사업 완료까지의 기간과 추가적인 금융 비용 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 제안가

감정가 대비 보수적으로 접근하여, 25,000,000,000원 ~ 28,000,000,000원 범위 내에서의 입찰가를 제안합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.