나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7536 [1] 대구광역시 동구 효목동 OOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드 · 평가일 2025.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 '효동초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는
단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

ㆍ일련번호 1) : 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도로로 이용 중임.
ㆍ일련번호 2) : 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

ㆍ일련번호 1) : 본건이 도로임.
ㆍ일련번호 2) : 북서측으로 폭 약 3미터의 포장(보도블럭)도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),2) : 제2종일반주거지역((12층이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기
지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
- 외벽 : 적벽돌치장쌓기, 몰탈위 페인팅 등 마감
- 내벽 : 벽지, 타일 등 마감
- 바닥 : 장판지, 타일 등 마감
- 창호 : 샷시 2중창호

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하였
으나, 동류형 건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매 진행시
참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 지분매각(공유자 우선매수권 없음).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7536 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOO (북성새마을금고로 추정)

감정가: 213,453,740원

1.2. 소재지및토지정보

소재지: 대구광역시 동구 효목동 18-6

용도: 단독주택

토지면적: 186.00㎡ (약 56.26평)

토지지분: 116.0028㎡ (약 35.09평)

토지제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 103.18㎡ (약 31.21평)

건물지분: 103.18㎡

건물제시외면적: 36.90㎡ (약 11.16평)

건물구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

건물준공년도: 1985년 5월 30일 (건축물대장 기준)

1.4. 매각정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 지분매각(공유자 우선매수권 없음).

특수물건정보: 공유자우선매수신고

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 '효동초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2020년 11월 3일 접수된 북성새마을금고의 근저당권 (을5, 채권최고 108,000,000원)입니다.

소멸예정권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 압류, 가압류, 체납처분 등이 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수예정권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인현황

본건에는 우영자 임차인이 거주 중입니다.

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자 및 확정일자: 2021년 4월 1일

대항력: 없음

배당신고일자: 2025년 3월 31일

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항

공유자우선매수 신고가 있으나, '목록1 지분매각(공유자 우선매수권 없음)'이라는 내용이 기재되어 있어, 공유자의 우선매수권 행사가 제한될 가능성이 있습니다. 또한, '토지/건물 일괄매각'과 '목록1 지분매각'이라는 표현이 혼재되어 있어, 정확한 매각 대상(토지 전체 지분인지, 일부 지분인지)에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변실거래가분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 인근 지역의 다세대 및 연립주택 거래 사례입니다. 본건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 효목동 72-15 (2003년 준공 다세대, 75.97㎡): 2026년 7월 1일, 16,400만원 (약 216만원/㎡)

* 효목동 71-4 (2017년 준공 연립, 81.81㎡): 2026년 7월 15일, 21,500만원 (약 263만원/㎡)

* 효목동 162-8 (2014년 준공 다세대, 67.342㎡): 2026년 6월 16일, 15,600만원 (약 232만원/㎡)

이러한 거래 사례는 해당 지역의 주거용 부동산 가치가 ㎡당 약 216만원에서 263만원 수준임을 보여줍니다.

4.2. 본건가치평가

본건은 단독주택으로, 1985년에 건축되어 건물이 다소 노후된 상태입니다. 감정가는 213,453,740원이며, 이는 ㎡당 약 115만원의 토지 가치와 ㎡당 약 207만원의 건물 가치로 배분된 것으로 추정해 볼 수 있습니다. 주변 다세대/연립주택의 ㎡당 가치와 비교했을 때, 본건 건물 가치는 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었을 수 있습니다. 다만, 대지 면적이 186.00㎡로 넓은 편이므로, 토지 가치를 감안하면 감정가가 합리적이거나 다소 낮게 책정되었을 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건은 효동초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 건물노후도

1985년에 건축된 건물로, 향후 리모델링 또는 재건축 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 지분매각및도로관련불명확성

'토지/건물일괄매각' 정보와 '목록1 지분매각', '토지지분' 등의 표현이 혼재되어 있어, 매각 대상에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 또한, 토지 일부가 도로로 이용 중이라는 점은 긍정적일 수 있으나, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 명도

대항력 있는 임차인이 없어 명도는 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

7. 투자포인트

7.1. 감정가대비저평가가능성

최근 주변의 다세대/연립주택 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가가 합리적이거나 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7.2. 학교인접한입지

효동초등학교 인근에 위치하여 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

8. 종합의견

본 물건은 대구 동구 효목동에 위치한 단독주택으로, 학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 1985년 건축된 노후 건물이라는 점은 리스크 요인이지만, 넓은 대지 면적과 상대적으로 낮은 감정가는 투자 매력을 높일 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 깨끗하나, '지분매각' 관련 정보에 대한 추가 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 213,453,740원입니다. 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, '지분매각' 관련 불명확성과 건물 노후도를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 고려해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.