나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7557 [1] 경상북도 영천시 금호읍 신월리 526-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 금호읍 신월리 소재 ""신월리마을회관"" 남서측에 인접하여 위치하며,
부근일대는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근(일련번호 2는 일련번호 1을 경유하여)이 가능하며, 제반교통사정은 보통
입니다.

형태 및 이용상태

(1)일련번호 1) : 대체적으로 가장형의 토지로 주거기타(주차장 등)입니다.
(2)일련번호 2) : 대체적으로 세장형의 토지로 업무용 건물 건부지 입니다.

인접 도로상태

(1)일련번호 1) : 북서측으로 폭 약 5~6미터, 북동측으로 폭 약4미터 내외의 도로와 접합
니다.
(2)일련번호 2) : 일련번호 1)을 경유하여 북서측 소재 도로와 통하며, 남동측으로 지목이
도로인 토지와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1)일련번호 1) : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한
300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
(2)일련번호 2) : 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관
한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.
(2)기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 단층건으로서,
-외벽 : 타일붙임, 강화유리, 몰탈위 페인트 등 마감
-내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 타일 등 마감
-바닥 : 인조석 물갈기, 타일 등 마감
-창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공방 등으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 보일러설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

공부상 근린생활시설(새마을금고)로 되어 있으나 공방 등으로 이용되고 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.
(2)기타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록1 토지 일부 지상도로에 저촉되어 개별요인 비교시 감안하여 평가하였으며, 주거기타(주차장 등)임.
목록3 공부상 근린생활시설(새마을금고)로 되어 있으나 공방 등으로 이용되고 있음.(감정서참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7557 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영천농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 영천시 금호읍 신월리 526-6 (신주소: 경상북도 영천시 신월숲길 103)

용도: 근린생활시설 (공부상) / 공방 등 (현황)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 694.00㎡ (약 210.08평)

건물면적: 138.32㎡ (약 41.84평)

건물 제시외면적: 26.60㎡ (약 8.05평)

매각포함: 제시외 건물 포함

1.3. 감정가

감정가: 180,036,350원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 영천시 금호읍 신월리 소재 "신월리마을회관" 남서측에 인접하여 위치합니다.

주변 지역은 단독주택 및 농경지가 주를 이루고 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인접 도로를 통해 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

토지 일부가 약 5~6미터 폭의 도로와 접하고 있으며, 북동측으로는 약 4미터 내외의 도로와도 접합니다.

건물 부지의 토지는 인접 토지(일련번호 1)를 경유하여 도로와 연결됩니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

폭 8~10미터의 소로2류 구역에 저촉되는 부분이 있습니다.

가축사육제한구역(전 축종 300m 이내) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기사항전부증명서상 말소기준 권리는 2022년 7월 15일 접수된 영천농업협동조합의 근저당권(채권최고액 108,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인으로 (주)대륙개발과 주식회사아이밀영남지점이 존재하나, 두 임차인 모두 보증금이 0원으로 인수되는 금전적 부담은 없습니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 186,740,339원입니다. 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.4. 특이사항 (임차인 현황)

* (주)대륙개발: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2022-04-22, 대항력 있음.

(금액이 미상인 보증금 0원이지만 대항력이 있으므로 명도 과정에서 주의가 필요합니다.)

* 손호성: 보증금 2,000,000원, 차임 250,000원, 배당신고일자 2025-04-25, 대항력 없음.

(대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.)

* 주식회사아이밀영남지점: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2020-05-12, 대항력 있음.

(금액이 미상인 보증금 0원이지만 대항력이 있으므로 명도 과정에서 주의가 필요합니다.)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로서, 주변 지역은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 해당합니다.

"신월리마을회관" 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 성격을 가집니다.

공부상 용도는 근린생활시설(새마을금고)이나, 현황은 공방 등으로 이용되고 있어 업종 전환 가능성을 내포하고 있습니다.

직접적인 상업 밀집 지역보다는 지역 기반의 영세 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 지역은 단독주택과 농경지가 주를 이루므로 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

인근 편의시설, 관공서, 병원 등 주요 생활 기반 시설은 영천시 금호읍 소재지나 인근 도시의 인프라를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

일반적인 지도 서비스 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변이 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 관련 제한 사항은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

(주)대륙개발 및 주식회사아이밀영남지점은 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 협의 및 시간 소요 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

제1종일반주거지역, 소로2류(도로 저촉), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등은 건축이나 토지 활용에 있어 잠재적인 제약을 초래할 수 있습니다. 특히 도로 저촉 부분은 건축 시 이격 거리 확보 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 현황 용도와 공부상 용도 차이

공부상 근린생활시설(새마을금고)이나 현황 공방 등으로 이용 중이므로, 향후 원상 복구 명령이나 용도 변경 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

26. 60㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있으나, 건축물대장 등재 여부, 불법 건축물 해당 여부 등에 대한 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영천시 금호읍의 농촌 지역에 위치한 근린생활시설로서, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없습니다.

주변 개발 상황 및 토지 이용 제한, 공부상 용도와 현황 용도 차이, 제시외 건물 존재 등 고려해야 할 리스크 요인이 있습니다.

지역 주민을 대상으로 하는 업종이나 특정 용도로 활용 시 잠재적인 가치를 지닐 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 관리가 용이합니다.

* 현황 용도(공방 등)를 살리거나 지역 특성에 맞는 사업으로 전환 시 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 잠재적 리스크 요인들에 대한 명확한 해결 방안을 수립하고 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 180,036,350원

말소기준권리 채권 총액: 186,740,339원

인수 보증금: 0원

본 물건은 대항력 있는 임차인, 토지 이용 제한, 용도 불일치 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 현장 방문을 통한 철저한 시세 조사와 권리관계 재확인이 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 126,000,000원 ~ 153,000,000원

(상기 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황 및 물건 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 감정평가서, 현장 답사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.