나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3817 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 OOOOO OOOOOOOO OOOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2024.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 장안동사거리 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 오피스
텔, 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로

외벽 : 석재타일 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로 업무용,주거용 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접함), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률}, 가로구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등
)){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및
외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시
기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3817 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 373-3 현대썬앤빌601 16층비1608호

용도: 오피스텔

감정가: 105,000,000원

토지면적: 3.27㎡ (약 0.99평)

건물면적: 21.03㎡ (약 6.36평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OO (임차인 한 로 추정)

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동의 장안사거리 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 오피스텔, 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

물건은 남동측으로 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 출입이 원활합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을3, 신용보증기금 근저당 (2018-10-08, 14,000,000원)

낙찰로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당: 신용보증기금 (을3)

* 압류: 양천구 (갑2), 남대문세무서장 (갑4), 동대문구 (갑5), 서울특별시양천구 (갑7), 중구 (갑11), 서울특별시양천구 (갑12)

* 가압류: 주식회사제니스자산관리대부 (갑9)

* 강제경매: 한귀복 (갑14)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 개요 정보 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 한 (한귀복)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2018-01-29

* 확정일자: 2018-01-29

* 대항력: 있음

* 비고: 본 건 강제경매의 채권자로 등재되어 있으며, 대항력이 있는 임차인으로 보증금 110,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 확인이 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 장안동 상업지역에 위치하며, 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

지역 내 유동인구가 꾸준하며, 소규모 상권이 형성되어 있어 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 용도의 개발 및 이용이 가능합니다.

주변에 학교가 소재하여 학생 및 교직원 관련 상권의 영향도 받을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 편리하고, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 한 은 110,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있으며, 본 경매의 채권자이기도 합니다. 낙찰 후 임차인의 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이 점에 대한 면밀한 권리분석 및 사전 조사가 필수적입니다.

* 건물 내부구조 상이 가능성: 감정평가서 요약에 따르면, 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 집합건축물대장 상 현황도와 실제 현황이 다소 상이할 수 있습니다. 경매 참여 전 현장 확인이 중요합니다.

* 토지 이용 계획 제한: 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동의 상업지역에 위치한 현대썬앤빌601 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물 자체는 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

그러나 110,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인이 본 경매의 채권자라는 점은 면밀한 분석을 요합니다. 낙찰 시 임차인의 보증금 회수 여부에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 장안동 역세권(예상) 인근의 현대적인 오피스텔 신축 건물에 투자할 기회입니다.

* 동대문구는 지속적인 개발 호재가 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 16층의 좋은 층수와 21.03㎡의 실용적인 전용면적을 갖추고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례:

* 2025년 12월 (13층): 105,000,000원

* 2026년 6월 (6층): 97,500,000원

감정가는 105,000,000원입니다. 가장 최근 거래가인 2026년 6월 9,750만원과 감정가를 고려할 때, 100,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 110,000,000원으로 감정가 및 최근 거래가보다 높으며, 해당 임차인이 채권자이므로 경매 절차를 통해 보증금 전액 회수를 시도할 것으로 예상됩니다. 만약 낙찰가가 임차인의 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 위험이 있습니다. 따라서, 임차인의 보증금 회수 가능성과 낙찰가를 신중하게 비교하여 보수적인 접근이 필요합니다.

본 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 등기부등본, 건축물대장 등 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.