나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7634 [1] 대구광역시 수성구 중동 75-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유원 · 평가일 2025.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 중동 소재 희망로네거리 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린
생활시설, 업무용 부동산 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형이며, 주상용 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약25미터 정도의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층
사용승인일 : 2003.12.11
외 벽 : 몰탈위페인트, 석재붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창 호 : 강화유리 및 새시 등 마감.

이용상태

1층 : 근린생활시설
2층 : 근린생활시설
3층 : 주택 등

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥상층 태양광설비, 주택 난방설비 등 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 건물 3층 발코니 확장부분, 옥상층 태양광설비 건물에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경7634 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 수성구 중동 75-5

용도: 근린주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층

사용승인일: 2003년 12월 11일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 3,284,526,800원

토지면적: 472.40㎡ (약 142.9평)

건물면적: 539.88㎡ (약 163.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 중동 소재 희망로네거리 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무용 부동산 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼 때, 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 도로

토지는 북측으로 노폭 약 25미터 정도의 대로에 접해 있습니다.

토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)

제한사항: 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부에는 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으며, 이들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 2022년 4월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권으로 추정됩니다.

총 등기부채권액은 약 32억원으로 감정가와 유사한 수준입니다.

3.2. 임차인 현황

등기부 및 임차인 현황에 따르면 다음과 같은 임차인이 존재하며, 일부는 매수인에게 인수될 수 있는 권리를 보유하고 있습니다.

* 일성신약주식회사: 보증금 50,000,000원 (대항력 없음, 등기부상 전세권은 인수 대상)

* 정재석: 보증금 100,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입 2019-02-21, 대항력 있음 (정 )

* 주식회사금보이엔씨: 보증금 50,000,000원, 전입 2012-10-26, 대항력 있음

* 주식회사쇼룸에이치컴퍼니: 보증금 50,000,000원, 전입 2012-12-06, 대항력 있음

* 최민성: 보증금 100,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입 2019-02-21, 대항력 있음 (최 )

3.3. 인수되는 권리 및 주의사항

건물 등기부의 을구 순위 9번 전세권설정등기(2022년 2월 17일 등기, 일성신약주식회사, 50,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

'대항력있는임차인'으로 분류된 정재석, 주식회사금보이엔씨, 주식회사쇼룸에이치컴퍼니, 최민성 등의 보증금 합계(300,000,000원) 또한 인수될 가능성이 있어 신중한 권리 분석이 필요합니다.

따라서, 인수되는 총 보증금은 최소 350,000,000원 (50,000,000원 + 300,000,000원)으로 예상됩니다.

건물 3층 발코니 확장부분 및 옥상층 태양광 설비는 건물에 포함하여 평가되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대구광역시 수성구 중동 일대는 근린생활시설 및 업무용 부동산이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 모두 활성화되어 있습니다.

4.2. 상가 업종 분석

건물의 용도가 근린주택으로, 1층 및 2층이 근린생활시설로 이용 가능하며, 3층은 주택으로 이용 가능합니다. 주변 상권과의 연계성을 고려할 때 다양한 업종의 소규모 상가 및 주택 임대 사업이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

희망로네거리 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 위험

가장 큰 위험 요인은 '대항력있는임차인' 및 '선순위전세권'으로 인한 보증금 인수 부담입니다. 총 3억 5천만원의 보증금 인수가 예상되며, 이는 매수인의 실질 매수 가격을 높이는 요인이 됩니다. 임차인 현황과 등기부상 권리 관계의 일부 불일치(예: 최민성)는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 기타 위험 요인

건축된 지 20년이 넘어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 양호한 입지에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 가치가 높게 평가되었습니다. 그러나, 다수의 대항력있는 임차인과 인수되는 전세권으로 인한 상당한 보증금 인수 부담이 존재하여, 이를 감안한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대구 수성구 중동 희망로네거리 인근의 우량 입지

* 근린주택으로서 주거 및 상업 시설 복합 활용 가능

* 대로변 접면으로 가시성 및 접근성 우수

* 지역 내 꾸준한 수요가 예상되는 지역

9. 예상 입찰가

감정가는 3,284,526,800원이나, 인수되는 보증금 총액을 350,000,000원으로 추정할 때, 실질적인 부동산 가치는 약 2,934,526,800원 수준으로 평가됩니다.

주변 유사 물건의 매매 사례(개별 단위 면적 기준, ㎡당 약 200만원 ~ 550만원)를 고려하면, 본 건물의 전체 면적 대비 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 예상 입찰가는 감정가의 약 89.8% 수준인 2,950,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.