나이스옥션 법원경매 대구 2025타경654 [1] 경상북도 영천시 완산동 1436 이편한세상센텀스타시티영천1블럭 상가동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 완산동 소재 '이편한세상 센텀스타시티 영천1블럭'제상가동 제1층 제107호 구분상가로서,주위로는 아파트단지,근린생활시설,농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 용이하며,교통사정은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층건 중
제상가동 제1층 제107호로서,
외벽 : 대리석 붙임
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감
바닥 : 아스타일 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

근린생활시설(아파트 상가)

설비내역

(공동)위생 및 급배수설비,화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 동측 및 서측으로 왕복4차선,남측으로 왕복3차선,북측으로 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

완산동 1436 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(※해당 지구단위계획에 대하여 반드시 도시계획과에 문의하시기 바람), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-16)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2018-04-23)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지역특화발전특구(2025-01-24)(한방마늘산업특구)<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경654 (1)

소재지: 경상북도 영천시 완산동 1436 이편한세상센텀스타시티영천1블럭 상가동 1층 107호

토지면적: 92.29㎡ (약 27.91 평)

건물면적: 38.60㎡ (약 11.68 평)

용도: 근린상가

감정가: 255,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 영천시 완산동 소재 '이편한세상 센텀스타시티 영천 1블럭' 내 상가동 1층 107호입니다.

주변으로는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 그리고 농경지가 혼재되어 있습니다.

아파트 단지 내 상가로서 배후 수요를 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 아파트 단지 동측 및 서측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 3차선, 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 1층 건물 중 1층 107호 구분상가입니다.

외벽은 대리석 붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 바닥은 아스타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

현재 용도는 근린생활시설(아파트 상가)로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 경상북도 영천시 완산동 1436번지로, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 소로2류, 소로3류, 중로1류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한300m), 지역특화발전특구(한방마늘산업특구)로 지정되어 있습니다.

* 상세한 지구단위계획 및 각종 규제 사항에 대해서는 반드시 관할 도시계획과에 문의하여 확인하시기 바랍니다.

2.5. 공부와의 차이

건축물대장과 현황의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2024년 9월 12일 접수된 동해해오름새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

이 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 976,189,371원으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 1,100,000원

전입(사업)일자: 2024년 4월 2일

확정일자: 2024년 4월 2일

배당신고일자: 2025년 5월 9일

대항력: 있음

* 상기 임차인은 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 그러나 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 10,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는 것으로 보입니다. 이는 배당을 통해 보증금 전액 또는 상당 부분을 회수받았거나, 법원의 특정 해석에 따른 결과일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실 자체만으로도 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 임차인과의 관계는 추가 확인 필요)

4. 상권분석

본 물건은 대단지 아파트 단지 내 상가로서, 고정적인 아파트 입주민 수요를 기반으로 합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 상권의 활성화 가능성이 있습니다.

영천시의 지역 특화발전특구(한방마늘산업특구)와 연계된 잠재적 발전 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

* 상세한 상권 분석을 위해서는 주변 상가 업종, 공실률, 유동 인구 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 지도 검색 결과, 아파트 단지 주변으로 편의시설, 마트, 학원가 등이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않으나, 계약 전 반드시 주변을 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

아파트 단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변의 근린생활시설을 통해 다양한 서비스 및 쇼핑을 이용할 수 있습니다.

교통망이 양호하여 영천 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력이 있는 임차인 김 이 존재하며, 권리분석 상 인수 보증금은 0원이나, 실제 보증금 회수 여부 및 명도 과정에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 임차인의 배당받은 금액이 보증금 전액인지, 인수 여부가 어떻게 결정되었는지 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 제공된 것으로, 이는 채무 변제 과정에서 다른 담보물과의 연관성이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등 복합적인 토지이용계획이 수립되어 있어, 향후 용도 변경이나 개발 시 제한이 있을 수 있습니다. 해당 특구 관련 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대규모 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.

감정가는 2억 5,500만원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있는 점은 주의 깊은 확인이 필요한 부분입니다.

또한, 과거 거래가액(금 391,381,860원)과 감정가 사이의 상당한 차이점은 시장 분석 및 시세 조사를 통해 그 원인을 파악해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 고정 배후 수요

대단지 아파트 입주민을 고정 고객으로 확보할 수 있어 안정적인 매출 확보가 가능합니다.

8.2. 비교적 낮은 인수 보증금 (확인 필요)

권리분석 상 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 명도 부담을 최소화하고 초기 투자 비용을 절감할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 최종 확인 필수)

8.3. 잠재적 가치 상승

지역 특화발전특구 지정 및 주변 개발 계획에 따라 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정합니다. 본 건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으므로, 보증금 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

감정가 2억 5,500만원을 기준으로 하되, 실제 투자 가치는 임차인의 정확한 상황, 향후 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

과거 거래가액과의 차이를 고려할 때, 시세 조사를 통해 적정 가치를 판단한 후, 보수적으로 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예를 들어, 감정가의 90% ~ 110% 수준인 약 2억 2,950만원 ~ 2억 8,050만원 범위 내에서 시세 및 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 철저한 현장 조사 및 전문가 상담을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.