나이스옥션 법원경매 대구 2025타경303 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 101-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 '칠성고등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 세멘부록조 와즙 및 일부 판넬지붕 단층으로,
외벽: 몰탈위페인팅, 타일 등,
내벽: 벽지, 타일 등,
바닥: 장판지 등,
창호: 샤시이중창임.
일련번호 나) 세멘부록조 육즙지붕 단층으로,
외,내벽: 몰탈위페인팅, 타일등,
창호: 샤시단창임.

이용상태

일련번호 가) 단독주택,
일련번호 나) 창고로 이용중임.

설비내역

일련번호 가) 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

- 일련번호 가) 건물은 다소 노후된 건물로서, 일부 증축 등으로 제시목록상 면적과 실측 면적이 다소 상이하나 기존 건물의 외벽 등으로 구분이 모호한 바 평가목적 등을 고려하여 실측 면적으로 사정평가하였으니 경매진행시 참고 바람.
- 일련번호 가)건물 지붕은 일부 '판넬'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 목록2 건물 단층주택은 공부상 면적은 51.44㎡, 세멘부록조 와즙지붕이나, 현황은 면적 70.4㎡, 세멘부록조 와즙 및 일부 판넬지붕임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 대구광역시 북구 칠성동2가 101-5번지에 소재하고 있으며, 도로명 주소는 대구광역시 북구 칠성로5길 9-1 (칠성동2가)입니다. 본건의 용도는 단독주택입니다.

1.2. 면적

토지 면적은 117.10㎡ (약 35.4평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물 면적은 56.90㎡ (약 17.2평)이며, 제시외 건물 면적은 없습니다.

다만, 건물감정평가요항표에 따르면 본건 단층주택은 공부상 면적이 51.44㎡이나, 현황 면적은 70.4㎡ (약 21.3평)로 조사되었습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 302,849,500원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경303 (1)이며, 채권자는 류OO (류덕종)입니다.

1.4. 건물 현황 (공부상 vs. 현황)

본건 건물(목록2)은 공부상 단층 주택으로 면적이 51.44㎡, 세멘부록조 와즙지붕으로 등재되어 있습니다.

현황은 면적이 70.4㎡로 공부상 면적보다 약 19㎡ (약 5.7평) 더 넓으며, 구조는 세멘부록조 와즙 및 일부 판넬 지붕으로 조사되었습니다.

건물의 신축 연도는 1974년 10월 18일로 확인됩니다.

감정평가 시에는 공부와의 차이가 있는 현황 면적(70.4㎡)을 기준으로 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 위치하며, '칠성고등학교' 동측 인근입니다.

주변 지역은 아파트, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

남측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m) 구역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(교육환경보호)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수/소멸 권리)

등기부 상 말소기준권리는 2018년 1월 10일 접수된 북성새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 을4, 을5, 을6, 갑5(임의경매개시결정) 등기 및 그 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 86,000,000원입니다.

현재까지 파악된 바로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 그 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자는 해당 지상권의 내용을 반드시 확인하고 인수 여부를 검토해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 (주의 문구 적용)

본건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

이는 현재 대항력 있는 임차인이 없거나, 있더라도 보증금 등 대항력 요건이 충족되지 않았음을 의미합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 칠성동2가는 대구 북구의 주거 밀집 지역으로, 다양한 주거 형태(아파트, 단독주택, 빌라 등)와 근린생활시설이 혼재되어 안정적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

- 명성하이츠 (2002년식, 80.03㎡): 2024년 10월 14,300만원 (평당 약 595만원)

- 대성 (1979년식, 47.64㎡): 2025년 2월 11,000만원 (평당 약 760만원)

- 청우(B) (1994년식, 68.91㎡): 2024년 2월 11,700만원 (평당 약 562만원)

상기 비교 사례는 연립, 다세대, 빌라 등 집합건물이며, 본건은 단독주택이므로 직접적인 가격 비교보다는 지역의 전반적인 시세 수준을 파악하는 데 참고해야 합니다. 단독주택의 경우 토지 가치와 개별성이 더 중요하게 작용합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '칠성고등학교'가 인근에 위치하며, 관련 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

* 의료/금융시설: 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 일반적으로 주거 및 교육 시설이 혼재된 지역 특성상 혐오시설의 존재 가능성은 낮으나, 상세 지도를 통한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후 및 무단 증축: 건축물대장상 면적(51.44㎡)과 현황 면적(70.4㎡) 간 상당한 차이가 있습니다. 이는 공부와의 차이로, 향후 건물 철거, 재건축, 증축 등에 대한 행정상의 제약이나 이행강제금 부과 등의 리스크가 발생할 수 있습니다. (단, 감정가는 현황 면적으로 평가됨)

* 지붕 상태: 건물의 지붕 일부가 판넬로 시공되어 있어 내구성 및 단열 성능 저하의 우려가 있습니다.

* 인수되는 지상권: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 해당 지상권의 정확한 내용(목적, 범위, 존속기간 등)을 확인하고 인수 시 발생할 수 있는 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 노후화: 1974년 준공된 건물로 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 칠성동2가의 제3종일반주거지역에 위치한 단독주택입니다. 주변으로 학교, 주택, 상업시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호하며 교통 접근성도 보통 수준입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 인수될 수 있는 지상권에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

가장 큰 특징은 공부상 면적 대비 실제 사용 면적이 크게 증가한 점이며, 이는 향후 재건축이나 리모델링 시 활용 가능성과 동시에 행정적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 건물의 노후화 및 일부 판넬 지붕 사용 등도 고려해야 할 사항입니다.

잠재적인 개발 가치와 현재의 리스크를 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 위치적 이점: 대구 북구 중심부에 위치하여 향후 도시 개발 및 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 토지 가치: 117.10㎡의 토지를 확보할 수 있으며, 이는 단독주택 또는 다가구주택 등으로의 재건축 시 주요 자산 가치가 됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하므로, 개발 계획 수립 시 유리합니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 노후된 건물을 활용하여 최신 건축 규정에 맞는 주택으로 신축하거나 리모델링할 경우, 지역 내에서의 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 302,849,500원이며, 토지 면적은 117.10㎡ (약 35.4평)입니다.

주변 다세대/연립주택의 평당 시세가 약 560만원에서 760만원 수준인 점을 감안할 때, 본건의 토지 가치는 이보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

보수적으로 평당 700만원에서 900만원으로 추정 시, 토지 가치만으로 약 2억 4천 8백만원에서 3억 1천 9백만원 수준으로 평가될 수 있습니다.

건물은 노후화가 심하고 무단 증축 부분이 있어, 그 자체의 가치는 크지 않거나 철거 비용 등을 고려해야 할 수 있습니다.

따라서, 본건의 감정가 대비 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이는 약 227,000,000원에서 257,000,000원 수준입니다.

잠재적 리스크(건물 상태, 무단 증축, 지상권 인수 가능성)와 향후 개발 가치를 종합적으로 고려하여, 최종 입찰가는 2억 3천만원에서 2억 8천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.