나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7753 [1] 경상북도 경산시 남산면 인흥리 3 하천 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7753 [1] 경상북도 경산시 남산면 인흥리 3 하천 경매

• 사건번호: 2025타경7753
• 주소: 경상북도 경산시 남산면 인흥리 3
• 감정가: 46,968,000원
• 최저가: 32,878,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 하천

대구지방법원 경매1계 2025타경7753 | 소재지: 경상북도 경산시 남산면 인흥리 3 | 감정가: 46,968,000원 | 최저가: 32,878,000원 | 용도: 하천

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7753 (1)

소재지: 경상북도 경산시 남산면 인흥리 3

용도: 하천 (공부상)

토지면적: 152.00제곱미터 (약 46평)

감정가: 46,968,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 채무자 및 권리 관계

소유자: 신OO

채무자: 신OO

채권자: 포OOOOOOO

매각대상: 토지매각

1.3. 감정평가 요약

위치 및 환경: 본건은 경산시 남산면 인흥리 '당리교' 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 광대로변 상가, 소규모 공장, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 농로 상태 등을 고려할 때 농경지로서의 교통 상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.

형태 및 이용상태: 본건을 포함하는 일련번호 토지는 부정형에 가까운 토지이며, 현재 공부상 용도와 달리 '전 및 과수원'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

인접 도로상태: 감정평가서상 일련번호 (1) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 출입이 가능한 상태입니다. 다만, 감정평가서에 언급된 (2)번 토지의 경우 왕복 4차로 포장도로 및 폭 약 4미터 제방도로에 접하고 있어, 전체적인 도로 접근성은 혼재되어 있습니다.

제시목록 외 물건: 본건 지상에 소유자 미상의 과수목 수주가 식재되어 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본건은 경산시 남산면의 광대로변 동측 인근에 위치하며, 다양한 시설(상가, 공장, 주택)이 혼재되어 있어 개발 여건은 있으나, 주변이 농경지 및 소규모 공장 지대로 형성되어 있어 전원 생활을 위한 입지보다는 생산 활동이나 소규모 개발에 적합한 입지입니다. 인접 토지 중 일부가 왕복 4차로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항:

본건은 '하천' 용도이며, 주요 제한사항으로 '하천구역' (2024년 5월 2일 고시)에 지정되어 있다는 점이 가장 중요합니다. 또한 '보전관리지역' 및 '가축사육제한구역', '비행안전제3구역', '접도구역' 등 다수의 법적 규제가 중복되어 있습니다. 특히 '하천구역'은 하천법에 따라 건축 행위 및 형질 변경에 엄격한 제한을 받으므로, 투자 및 개발 계획 시 최우선으로 고려해야 할 사항입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계:

본건은 소유자와 채무자가 동일인인 상태에서 채권자 포OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임대차 관계:

임대관계는 미상(확인 불가능)으로 기재되어 있으나, 용도 및 이용상태가 하천 및 농지로 사용되는 토지의 특성상 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮을 것으로 추정됩니다. 다만, 농작물을 경작하는 사람이 있을 경우 명도 시 문제가 발생할 수 있으므로 현장 조사를 통해 경작자 유무를 확인하는 것이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석:

본건은 상업적인 목적으로 개발하기 어려운 하천 및 농지이용 토지이므로, 일반적인 상권 분석은 의미가 적습니다. 다만, 국가지원지방도 925호선 인근에 위치하여 농산물 판매나 소규모 창고 부지 등으로의 활용은 제한적인 범위 내에서 고려될 수 있습니다.

4.2. 생활 정보:

주변에 소규모 공장과 농가주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(소형 마트, 식당 등)은 인근 남산면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 공부상 용도와 현황의 불일치:

공부상 용도는 '하천'이나 현황은 '전 및 과수원'으로 이용 중입니다. 이는 중요한 차이이며, 특히 하천법의 적용을 받는 '하천구역' 내 토지를 농지로 사용하는 것은 향후 원상 복구 명령의 대상이 될 수 있는 큰 리스크입니다.

5.2. 법적 규제 (하천구역):

본건은 '하천구역'으로 지정되어 있어 사실상 건축 행위 및 용도 변경이 거의 불가능합니다. 하천법에 따른 하천 관리청의 허가가 필수적이며, 개인의 사적 개발은 매우 어렵습니다. 이는 본건 투자의 가장 큰 리스크입니다.

5.3. 맹지 및 도로 접근성:

감정평가서상 맹지로 기재되어 있으며, 인접 토지를 경유하여 출입해야 합니다. 이 경우 인접 토지 소유자와의 협의가 필요하며, 향후 건축 행위(만약 가능하다면) 시 사도 개설 또는 주위토지통행권 분쟁의 여지가 있습니다.

5.4. 제시외 물건:

소유자 미상의 과수목이 식재되어 있으므로, 낙찰 후 과수목 처리 및 소유자와의 분쟁 소지를 사전에 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견:

본건은 감정가에 비해 면적이 크지 않으나, '하천' 용도와 '하천구역' 지정이라는 치명적인 법적 리스크를 안고 있습니다. 현황은 농지(전, 과수원)로 사용 중이나, 공부상 용도를 무시하고 개발 행위를 할 경우 법적 처벌을 받을 수 있습니다. 따라서 일반적인 토지 투자의 관점보다는 특수물건 투자 및 법적 규제를 명확히 이해하고 접근해야 하는 고난도 물건입니다.

6.2. 투자 포인트:

토지 면적(152.00제곱미터) 대비 감정가(46,968,000원)는 평당 약 102만원 수준으로, 주변 농경지 시세를 고려할 때 비교적 높은 편일 수 있습니다. 이는 주변 도로 접근성(인접 토지 기준) 및 개발 기대감(일부 계획관리지역 인접 등)이 반영된 것으로 보입니다. 그러나 핵심 리스크인 하천구역 지정을 고려할 때, 토지 가격의 보상 청구나 공익적 목적으로의 매수 가능성 등 장기적인 관점에서 접근하는 특수 투자자에게 적합한 물건입니다. 실수요 목적의 개발 용지로는 부적합합니다.

법원 정보

대구지방법원 경매1계