나이스옥션 법원경매 대구 2025타경495 [1] 대구광역시 남구 대명동 1899-21 상가주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경495 [1] 대구광역시 남구 대명동 1899-21 상가주택 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매3계 2025타경495 | 소재지: 대구광역시 남구 대명동 1899-21 | 감정가: 414,010,200원 | 최저가: 289,807,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경495 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1899-21

용도: 상가주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 414,010,200원

소유자/채무자: 김OO

채권자: 하OOOOOO

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

토지면적: 144.50㎡ (약 43.71평)

건물면적: 161.76㎡ (약 48.93평)

제시외 건물면적: 20.70㎡ (약 6.26평)

총 건물면적: 182.46㎡ (약 55.19평)

1.3. 핵심 분석 요약

본 물건은 대구광역시 남구 대명동 소재 제2종일반주거지역에 위치한 상가주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다. 1층은 소매점, 2층은 주택으로 이용 중인 건물입니다. 토지가 144.50㎡(43.71평)로 대지로서의 가치가 양호하며, 감정평가 요약표 상 인접지와 대체로 등고평탄한 유사 세장형 토지이며 동측 약 8미터, 서측 약 3미터 포장도로에 접하고 있어 접근성이 비교적 우수합니다. 특이사항으로는 '제시외 건물 포함 일괄매각' 조건이므로 이 부분에 대한 인수 여부 및 명도 계획이 중요합니다. 임대관계는 미상으로 확인되어 명도 계획 수립 시 추가적인 확인이 필요합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 주변 환경 및 접근성

본 물건은 ‘남대구초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있는 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대구도시철도 1호선 교대역 및 3호선 남산역, 그리고 버스정류장이 인근 및 근거리에 위치하여 대중교통 이용은 보통시됩니다.

2.2. 도로 및 토지 이용 현황

토지는 인접지와 등고평탄한 유사 세장형 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 서측으로 폭 약 3미터 내외의 블록포장도로에 각각 접하고 있어 양방향 진출입이 가능한 좋은 조건입니다. 용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 적용에 유리한 편이며, 가축사육제한구역입니다. 다만, 대구경상유치원, 경상중학교, 남대구초등학교 관련 다수의 상대보호구역이 설정되어 있어 향후 증축이나 용도 변경 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 인수 조건

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 임의경매는 담보권을 실행하는 경매로, 권리관계 분석이 비교적 단순한 편입니다. 주의사항으로 '일괄매각'이며 '제시외 건물 포함' 조건이므로, 감정가에 포함된 제시외 건물(20.70㎡)까지 매각 대상에 포함됨을 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 확인됩니다. 이는 현장에 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장조사 및 점유 관계 확인을 통해 임차인의 유무, 점유 형태, 대항력 여부 등을 확인하고 명도 계획(인도명령 또는 명도소송)을 수립해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다.

4. 상권 분석 및 건물 현황

4.1. 상권 분석 (1층)

1층은 소매점 용도로 이용 중입니다. 본 물건지가 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 상권은 광역 상권이라기보다는 생활 밀착형 배후 주거 수요를 기반으로 하는 근린 생활 상권의 성격이 강합니다. 소매점, 식료품점, 세탁소 등 주거 편의 시설로서의 기능에 적합할 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 현황 및 노후도

본 건물은 1985년 6월 5일에 사용 승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕의 지상 2층 건물로, 약 40년이 경과한 노후 건물에 해당합니다. 외벽은 외장벽돌타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 개별난방설비가 되어 있습니다. 1층은 소매점, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활 정보

인근에 남대구초등학교, 경상중학교, 대구경상유치원 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경은 양호합니다. 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설(근린상가, 마트, 병의원 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 대구도시철도 1호선 및 3호선 역이 근거리에 있어 대구 시내 이동 편의성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계의 불확실성

감정평가서상 임대관계가 '미상'이므로, 임차인 유무 및 권리관계에 대한 명확한 분석 없이 입찰할 경우 예상치 못한 명도 저항이나 보증금 인수 리스크에 직면할 수 있습니다. 철저한 현황조사가 선행되어야 합니다.

6.2. 건축 규제

본 물건지 주변으로 다수의 '상대보호구역'이 설정되어 있어, 향후 건물 신축이나 용도 변경 시 학교 환경 위생 정화 구역 내 행위 제한을 받을 수 있습니다. 이는 재건축 및 개발을 통한 가치 증대를 목표로 할 경우 중요한 제약 요인입니다.

6.3. 혐오시설 및 환경

주변 환경은 주택 및 학교 위주로 보통 수준으로 평가되며, 제2종일반주거지역의 특성과 현장 주변 환경에 대한 검색 결과, 도보권 내에 특이할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 대구 남구 내 주거 수요가 안정적인 제2종일반주거지역에 위치한 상가주택입니다. 노후 건물이라는 단점이 있으나, 토지 면적(약 43.71평)이 양호하며 8미터/3미터 도로에 접하고 있다는 점이 장점입니다. 투자 핵심은 토지 가치에 중점을 두고, 임차인 현황 및 명도 리스크를 최소화하는 전략입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 동측 폭 약 8미터, 서측 폭 약 3미터 도로에 접한 양호한 도로 조건. 제2종일반주거지역 내 위치하여 비교적 높은 용적률 확보 가능성이 있음.

수익성 잠재력: 1층 상가, 2층 주택으로 구성되어 있어 즉시 임대수익 발생이 가능한 복합 용도 건물임. (단, 현 임차인 상황 확인 필수)

토지 가치 우위: 건물은 노후되었으나, 주거지역 내 우량한 대지 면적(약 43.71평)을 보유하고 있어 장기적으로는 재건축 또는 신축을 통한 가치 증대를 기대할 수 있음.

법원 정보

대구지방법원 경매3계