나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7665 [1] 대구광역시 중구 남산동 882 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7665 [1] 대구광역시 중구 남산동 882 단독주택 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매1계 2025타경7665 | 소재지: 대구광역시 중구 남산동 882 | 감정가: 389,445,000원 | 최저가: 272,612,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 대구지방법원 2025타경7665 (1) 단독주택

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7665 (1)

소재지: 대구광역시 중구 남산동 882

용도: 단독주택

감정가: 389,445,000원

토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

토지 지분율: 13200 (전체 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.26㎡ (약 10.97평, 공부상 면적)

건물 지분율: 3626 (전체 지분)

건물 제시외면적: 47.30㎡ (약 14.31평)

총 실사용 면적 (약): 건물 공부상 36.26㎡ + 제시외 47.30㎡ = 83.56㎡

총 실측 면적 (약): 건물 실측 48.00㎡ + 제시외 47.30㎡ = 95.30㎡ (약 28.83평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 청OOOOOOO

1.2. 입지 및 환경 분석

1.2. 1. 최고의 입지: 도심 주거 밀집 지역의 잠재력

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 명덕초등학교 북측 인근에 위치하며, 기존 주택지대와 더불어 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

특히, 남산동 일대는 최근 대규모 재개발이 진행되어 신흥 주거단지로 변화하고 있는 지역으로, 비수성구(非壽城區) 내에서 대장급 입지로 평가받으며 주목받고 있습니다.

토지는 자루형의 건부지(건물이 있는 토지)이나, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 가능하며, 이는 구도심 주택으로서는 양호한 조건입니다.

1.2. 2. 교통 상황 및 생활 정보

교통 상황은 인근에 버스정류장 및 대구지하철 1호선(명덕역)이 통과하며, 1, 3호선 환승역인 명덕역과 1, 2호선 환승역인 반월당역 접근성도 양호하여 주거지로서 교통이 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

교육 환경으로는 명덕초등학교, 경북여자고등학교가 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 주변에는 대구향교, 문우관 등의 역사 유적과 남문시장, 보쌈골목 등의 상권도 발달해 있습니다.

혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았으며, 남산동 일대 도시재생 사업 및 재개발 사업이 활발하게 추진되고 있어 전반적인 주거 환경 개선이 기대됩니다.

1.3. 권리 분석 및 특이 사항

1.3. 1. 권리 관계

본건은 채권자가 청구하는 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 경매일 가능성이 높습니다.

임대차 관계는 미상이나, 주택이 노후된 점을 고려하여 점유 상태(소유자 거주 여부 및 임차인 유무)에 대한 현장 확인 및 명도(점유 이전) 계획 수립이 필수적입니다.

1.3. 2. 특이 및 주의 사항: 물건 자체의 리스크

제시외 건물 매각 포함: 별첨 '지적 및 건물개황도' 상 제시외 건물 3동이 매각에 포함됩니다. 제시외 건물 47.30㎡(약 14.31평)이 본건의 실질적인 가치를 높이는 요소이나, 법정지상권 성립 여부나 철거 부담 등은 확인되어야 합니다. (본건은 토지/건물 일괄매각이므로 큰 리스크는 없을 것으로 보임.)

면적 불일치 (공부 vs. 실측): 건물 공부상 면적은 36.26㎡이나, 실제 측량 면적은 약 48㎡로 약 11.74㎡의 면적 차이가 발생합니다. 제시외 건물 포함 총 면적도 공부상 합계보다 약 11.74㎡ 더 넓습니다. 이는 추후 양성화(합법화) 또는 재개발 시점에 문제가 될 수 있으므로, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

건물 구조: 목조 와즙(기와지붕) 단층으로 건물의 노후도가 높습니다.

1.4. 종합 의견 및 투자 포인트

1.4. 1. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 상대보호구역(학교)으로 인한 신축/증축 등 건축 행위의 제약 가능성이 있습니다.

건물 노후도가 높고, 건물 공부상 면적과 실측 면적의 불일치는 매각 후 법률적/행정적 절차를 요할 수 있는 리스크 요인입니다.

1.4. 2. 투자 포인트

핵심 입지: 대구 중구 내 재개발 호재가 활발한 남산동 지역에 위치하며, 트리플 역세권 접근성이 높은 도심 주거지입니다.

용도 지역: 제3종일반주거지역에 해당하여 토지의 용적률 및 층수 제한이 비교적 자유로워 향후 재개발 또는 신축 시 사업성이 높습니다.

토지 가치 투자: 감정가가 3억 8천만원대로, 평당 단가가 주변 아파트 부지 시세 대비 저렴할 경우, 노후 주택이라도 토지 가치 측면에서 충분한 투자 매력이 있습니다.

제시외 건물 포함: 실사용 면적이 공부상 면적보다 넓어 실제 사용 가치 및 활용도가 높습니다.

1.4. 3. 종합 의견

본 물건은 대구 도심 내 주거 선호도가 높은 남산동의 제3종일반주거지역 내 노후 단독주택으로, 현재의 이용 가치보다는 **향후 재개발 및 토지 가치 상승에 대한 기대감**을 바탕으로 접근해야 합니다. 특히, 건물 면적 불일치와 노후도를 감안하여, 철저한 현장 조사와 함께 남산동 일대의 구체적인 재개발 진행 상황을 확인한 후 입찰 여부를 결정하는 것을 권장합니다.

법원 정보

대구지방법원 경매1계