나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7556 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 15층1521호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 ""남문시장 교차로"" 남동측 인근에 위치하며, 주위
일대는 업무시설, 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등) 등이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 21층건 중 15층 1521호로서,
- 외벽 : 석재 치장, 복합판넬 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스공급설비, 난방설비, 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

14필 일단의 부정형의 토지로서, 인접필지와 등고 평탄하며 ""오피스텔 및 근린생활시설""
부지""로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 6미터 정도의
도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~6,9): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청 문의(606-5146),
경북여자고등학교, <추가기재> 가축사육제한구역.
기호(7,8): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역(동부
교육청 문의( 606-5146), 경북여자고등학교, <추가기재> 가축사육제한구역.
기호(10): 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(동부교육청 문의(606-5146), 경북
여자고등학교, <추가기재> 가축사육제한구역.
기호(11): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육
청 문의(606-5146), 경북여자고등학교, <추가기재> 가축사육제한구역.
기호(12,13): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~
50m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청 문의(606-
5146), 경북여자고등학교, <추가기재> 가축사육제한구역.
기호(14): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)
(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청 문의(606-5146)
경북여자고등학교.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 오피스텔의 내부구조(설비) 등은 거주인의 부재로 인하여 외부관찰과
평가사례 등의 관련자료 및 탐문 등에 의거 동 단지내 동 유형 오피스텔의
일반적인 상태를 기준으로 조사되었으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

재매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7556 (1)

소재지: 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 15층1521호

용도: 오피스텔

감정가: 121,000,000원

토지면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

토지지분: 3.002㎡ (약 0.91평)

건물면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

건물지분: 22.113㎡ (약 6.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인, 재매각

주의사항: 재매각 조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

건물 구조: 철근콘크리트조, 21층 건물 중 15층

준공년도: 2019년

총 세대수: 471호 (집합건물 연면적 기준)

등기부채권 총액: 95,000,000원 (임차보증금) + 100,658,734원 (강제경매 채권액) = 195,658,734원 (전체 채권액)

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 중구 남산동에 소재하며, 남문시장 교차로 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 간선도로와 지하철역 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통 여건이 매우 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 갑2 (2019-08-14): 소유권이전 (신탁 말소)

* 갑3 (2025-03-12): 강제경매 (주택도시보증공사, 100,658,734원) - 말소기준권리

* 을1 (2023-11-09): 주택임차권 (조준형, 95,000,000원) - 인수, 선순위 권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 조준형

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2019-07-08

* 배당신고일자: 2023-11-09

* 대항력: 있음

* 권리분석: 등기부상 을1 임차권과 일치하며, 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보증금 95,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인: 조혁준

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-12

* 확정일자: 2023-08-30

* 배당신고일자: 2025-12-01

* 대항력: 있음

* 권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 배당 절차에 따라 보증금 일부 또는 전부를 배당받을 수 있으나, 미배당 시 인수될 가능성도 있습니다. (단, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충될 수 있으므로 추가 확인 필요)

* 권리분석 종합:

말소기준권리(갑3: 강제경매)보다 앞서는 선순위 임차인(조준형, 95,000,000원)의 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 대항력 있는 다른 임차인(조혁준)이 존재하므로, 해당 임차인의 배당 여부 및 추가 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

남문시장 교차로 인근의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 많습니다.

주변에 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

오피스텔로서 주거 기능과 소규모 업무 공간으로 활용 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철역 및 주요 버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 남문시장 등 주변의 다양한 근린생활시설을 이용하기 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 상업시설이 밀집된 도심 지역으로, 생활 편의성이 높은 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰 과정에서 문제가 있었거나 매수 신고인이 잔금을 납부하지 못한 이력이 있습니다. 이로 인해 추가적인 절차상 변수가 발생할 수 있습니다.

* 선순위 임차인 보증금 인수: 95,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 투자금액 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 추가 존재: 임차인 조혁준(보증금 125,000,000원) 또한 대항력을 갖추고 있어, 배당 여부에 따라 낙찰자가 추가로 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건의 토지는 중심상업지역, 제3종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 방화지구, 상대보호구역 등 여러 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구의 핵심 도심에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 다양한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 9,500만원의 선순위 임차보증금을 인수해야 하는 부담이 크며, 대항력 있는 다른 임차인의 존재는 리스크 요인으로 작용합니다. 또한 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

권리관계 및 인수되는 임차보증금을 고려했을 때, 현재 감정가 대비 높은 금액으로 입찰 시 투자 수익률 확보가 어려울 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대구 중구 중심상업지역에 위치하여 직주근접성이 높고, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 우수한 교통망: 지하철역 및 간선도로 인접으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 도심 재개발 및 상권 활성화 시, 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (면적 22.11㎡ 기준):

* 2024년 9월: 9,500만원

* 2025년 9월: 10,000만원

* 2026년 4월: 9,150만원

최근 실거래가는 약 9,150만원에서 10,000만원 범위로 형성되어 있습니다.

* 본건의 총 투입 예상 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (95,000,000원)

* 매수인이 부담해야 할 총액이 최근 시세(9,150만원 ~ 10,000만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최고 시세 10,000만원을 기준으로 총 부담액이 10,000만원이 되려면, 입찰가는 10,000만원 - 95,000,000원 = 5,000,000원이 됩니다.

* 최저 시세 9,150만원을 기준으로 총 부담액이 9,150만원이 되려면, 입찰가는 9,150만원 - 95,000,000원 = -350만원이 되어, 현실적으로 입찰이 불가합니다.

* 이는 선순위 임차보증금 9,500만원이 최근 시세와 거의 동일하거나 더 높기 때문에 발생하는 현상입니다.

* 결론적으로, 인수되는 보증금(9,500만원)을 고려하면, 본 건의 낙찰가 범위는 매우 낮게 형성될 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 500만원 ~ 1,000만원

* 상기 예상 입찰가는 최근 시세와 인수 보증금을 고려한 보수적인 산정이며, 대항력 있는 추가 임차인(조혁준)의 배당 여부, 재매각 조건, 향후 시장 상황 등 변수에 따라 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.

* 본 물건은 인수 보증금 부담이 매우 크므로, 철저한 권리분석과 시세 조사를 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.