나이스옥션 법원경매 대구 2025타경715 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 959-14 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 ""대구동원초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

북하향의 경사지내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, '다가구주택
부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로
와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동원초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(프랜즈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(자
연아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층건으로서,
-외벽: 외장타일마감, 치장벽돌마감 등,
-내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등,
-바닥: 실내바닥재마감 등,
-천정: 벽지마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

이용상태

(가)1층: 계단실
2~4층: 다가구주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경715 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 959-14

* 용도: 다가구주택

* 토지면적: 240.00㎡ (약 72.6평)

* 건물면적: 423.62㎡ (약 128.15평)

* 감정가: 1,479,216,400원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 방OOOOOO (방촌새마을금고)

* 주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

* 위치: 본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 "대구동원초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 2011년 7월 7일 접수된 방촌새마을금고 근저당 (을1, 260,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 건물 등기부: 2012년 1월 18일 접수된 방촌새마을금고 근저당 (을1, 260,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액(토지) 619,576,823원, (건물) 855,680,102원. 현재 경매 신청 채권액은 362,375,041원입니다.

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-11, 확정 2021-12-29, 배당신고 2025-03-04, 대항력 없음)

* 김 (보증금 5,000,000원, 차임 420,000원, 전입 2024-02-06, 확정 2024-01-24, 배당신고 2025-05-01, 대항력 없음)

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-15, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음)

* 배 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-17, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음)

* 배 (보증금 5,000,000원, 차임 430,000원, 전입 2022-05-16, 확정 2025-03-17, 배당신고 2025-01-23, 대항력 없음)

* 배 (보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-16, 확정 2022-04-25, 배당신고 2025-01-23, 대항력 없음)

* 신 (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-06, 확정 2024-10-18, 배당신고 2025-03-24, 대항력 없음)

* 윤 (보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-11-12, 확정 2015-11-12, 배당신고 2025-05-14, 대항력 없음)

* 윤 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-03-07, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음)

* 정 (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-22, 확정 2021-11-11, 배당신고 2025-06-12, 대항력 없음)

* 정 (보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-09-27, 확정 2025-06-13, 배당신고 2025-06-13, 대항력 없음)

* 티아이피코리아유한책임회사 (보증금 16,103,279원, 차임 0원, 전입 -, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음)

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 유치권, 법정지상권 등 등기부 외 권리가 존재할 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

* 주의: 임차인 중 김 (전입 2025-01-15) 및 윤 (전입 2022-03-07)은 보증금 및 차임 정보가 0원으로 확인되어, 실질적인 임대차 관계 및 보증금 액수에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 비록 현재 대항력은 없는 것으로 파악되나, 금액 미상 또는 0원인 경우에도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 전반적으로 단독주택 및 다가구주택이 밀집한 주거 지역입니다.

* 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능하며, 주거 생활에 필요한 편의성을 제공합니다.

* 주변에 초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 주변 대중교통 노선 및 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교육: 대구동원초등학교, 프랜즈유치원, 자연아이유치원 등이 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 유리한 교육 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 식당, 마트 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본 물건은 제1종일반주거지역에 속하나, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동원초등학교, 프랜즈유치원), 절대보호구역(자연아이유치원), 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다. 특히 비행안전구역으로 인한 건축 관련 제한 사항은 반드시 확인해야 합니다. (관련 문의: 건설과 666-2922 2991)

* 임대차 관계: 임대차 관계가 미상인 임차인이 일부 존재하므로, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 도로 접면: 북측 8m 도로와 동측 3m 막다른 도로에 접해 있으며, 동측 도로는 폭이 좁아 차량 통행 및 진입에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 확인 결과, 특별히 보고된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 인근 학교 및 유치원 존재로 인해 주거 환경의 민감성은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 만촌동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 약 14.79억원입니다. 토지 약 72.6평, 건물 약 128.15평 규모의 4층 건물로, 제1종일반주거지역에 속해 있습니다.

입지적으로는 주거 밀집 지역으로 안정적이며, 대구동원초등학교 인접으로 교육 환경이 우수합니다.

권리 분석 결과, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어 낙찰자에게 인수되는 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 등기부상 채무 역시 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

그러나 비행안전구역 지정, 일부 임차인의 보증금/차임 정보 미확인, 접면 도로의 폭 제한 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대구 수성구라는 지역적 이점과 안정적인 주거지 환경.

* 다가구주택으로서 잠재적인 임대 수익 창출 가능성.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 적음.

* 초등학교 등 우수한 교육 시설 인접으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,479,216,400원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 공실률, 예상 임대 수익률, 명도 가능성, 법원 경매 동향 등 다양한 요소를 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

향후 현장 조사를 통해 건물 내부 상태 및 실제 임대차 관계를 면밀히 파악하고, 잠재적 리스크 요인(비행안전구역 제한 등)에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

상기 정보를 바탕으로 한 입찰가 산정은 매우 신중하게 접근해야 하며, 본 보고서상의 예상치는 단순 참고용입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.