나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51205 [1] 충청남도 당진시 원당동 1172 파크빌2차아파트 204동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 원당동 소재 '원당초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도수 등을 고려할 때 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등.
창호 : 샤시창호 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

--.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, '건부지(아파트단지)'로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 15M, 동측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로를 통해 단지와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51205 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 원당동 1172 파크빌2차아파트 204동 5층501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 221,000,000원

* 토지면적: 51.68㎡ (약 15.63평)

* 건물면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

* 아파트 전용면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

* 아파트 공급면적: 116.41㎡ (약 35.21평)

* 사용승인일: 2005년 11월 02일

* 아파트 정보: 파크빌2차아파트, 총 6개동 397세대, 최고 15층

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 주위환경: 대상물건은 충청남도 당진시 원당동 소재 '원당초등학교' 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 노선 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도수를 고려할 때 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 15M, 동측으로 노폭 약 20M 내외의 포장 도로를 통해 단지와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 4월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

* 인수되는 권리: 권리 분석상 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차 보증금 부담은 없습니다.

* 말소 예정 권리:

* 주택임차권 (을구 7번, 2024.02.05 등기)

* 강제경매 (을구 8번, 2025.04.11 등기, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 1월 17일

* 배당신고일자: 2024년 2월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

* 등기부채권 총액: 245,000,000원

4. 상권분석

* 주위환경: 본 물건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 건물구조: 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 5층에 해당합니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 주변시설: 원당초등학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 아파트 단지 정보: 파크빌2차아파트는 2005년 11월에 사용 승인되었으며, 총 397세대, 6개동으로 구성되어 있습니다. 주차는 총 252대(지하 15대, 지상 4대, 전기차 21대 지하 포함) 가능합니다.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: 임차인 윤동원 씨의 경우 HUG 인수조건 변경에 따라 대항력을 포기하고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 계약의 세부 내용이나 확약서의 법적 효력에 대한 최종 확인은 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 이 조건 변경으로 인해 매각 과정이나 잔금 납부 등에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 낮으나, 관련 절차에 대한 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

* 주변 시설: 제공된 정보와 자체 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 원당동에 위치한 파크빌2차아파트 5층 84.73㎡(약 25.63평)의 부동산강제경매 건입니다. 주요 권리인 주택임차권이 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않는다는 점이 가장 큰 특징입니다. 원당초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 채권자 HUG의 채권액이 높은 편이나, 권리상 소멸될 것으로 예상되므로 낙찰 후 부담이 없습니다.

8. 투자 포인트

* 임차권 관련 부담 소멸: HUG 인수조건 변경으로 임차인의 대항력이 포기되어 매수인에게 인수되는 보증금이 없습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 상권이 형성되어 있어 기본적인 주거 환경이 양호합니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 감정가(221,000,000원) 대비 최근 실거래가(180,000,000원~185,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 적정 낙찰가 산정 시 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 19일: 185,000,000원 (14층)

* 2026년 7월 20일: 180,000,000원 (5층)

* 2026년 7월 24일: 180,000,000원 (5층)

* 감정가: 221,000,000원

* 분석: 최근 5층 실거래가가 180,000,000원임을 감안할 때, 감정가는 현재 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 임차권 인수 부담이 없다는 점을 고려하더라도, 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. HUG의 채권액이 높은 점은 경매 신청의 근거가 되나, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 예상 입찰가: 175,000,000원 ~ 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.