나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7348 [1] 경상북도 청도군 화양읍 범곡리 619 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 컨테이너 구조 제시 외 건물 매각 제외, 목록 1~4 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 2025. 5. 16.자 가야포스텍 주식회사로부터 공사대금 금 6,039,615,821원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

목록 5 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임, 목록 5건물은 타인 소유(이춘섭) 토지(624-3, 4) 지상에 일부 걸쳐 있음, 2025.11.26.자 청도군 사실조회 회신에 따르면 목록 5 건물은 건축허가 및 착공신고 처리되었고, 사용승인은 받지 않은 상태이고 타인 토지(624-3, 4) 소유자(이춘섭)의 동의가 필요한 경우에 해당한다고 회신(청도군 사실조회 회신참조 및 자세한 사항은 청도군(054-370-6977)에 문의)

2025.11.07.자 “청도군 화양읍 범곡리 624-3, 4”의 소유자인 이춘섭의 사실조회 회신서에 따르면 자신은 건물사용승인을 한 적이 없고, 청도군청에서 받은 건축허가는 자신의 사용승낙서를 위조하여 받은 것으로 이 변조행위로 관련자가 형사처벌을 받았고, 청도군청에 건축허가취소 민원을 제기하여 진행 중에 있다고 주장(이춘섭의 사실조회 회신 참조)

2026.01.08.자 오원근으로부터 이 사건 매각부동산에 대해 공사대금 금 2,925,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함(2026.01.09. 추가 기재).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경7348 (1)

1.2. 소재지

경상북도 청도군 화양읍 범곡리 619

1.3. 용도

의료시설

1.4. 감정가

8,433,882,460원

1.5. 면적

* 토지면적: 5,068.00㎡ (약 1,533.47평)

* 건물면적: 6,703.71㎡ (약 2,027.91평)

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

박

2. 입지조건

2.1. 교통상황

* 본 물건이 소재한 화양읍은 국도 20호선과 25호선이 통과하는 지역입니다.

* 타 지역으로의 이동을 위해서는 청도읍에 위치한 청도역 또는 청도공용버스터미널을 이용해야 합니다.

* 경부고속도로, 대구-부산 중앙고속도로 등을 통해 전국 각지로의 접근이 가능하며, 청도IC를 통해 고속도로 이용이 편리합니다.

* 청도버스 터미널에서는 동서울 등 시외버스 노선이 운행되고 있습니다.

2.2. 주위환경

* 화양읍은 청도군의 중앙부에 위치하며, 군청 소재지입니다.

* 인근 지역은 청도군의 개발 사업인 '청(춘)려(유) 도원(DO-ONE)' 조성 사업이 진행 중인 범곡리 일대로, 주거, 생활 기반 시설, 생활 서비스가 복합된 균형 있는 생활 거점 조성을 목표로 하고 있습니다.

* 청도군은 지리적으로 산지가 많고 임야율이 높은 편이며, 농경지 비율은 낮은 편에 속합니다.

* 전통적으로 영남대로의 요충지였으며, 새마을 운동 발상지로도 알려져 있습니다.

2.3. 도로상태

* 본 물건지로의 접근이 가능한 도로망이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 물건지는 의료시설 용도로 활용 중이며, '청(춘)려(유) 도원(DO-ONE)' 조성 사업과 관련된 개발 계획이 인근 지역에 진행 중에 있습니다.

* 청도군의 지형적 특성상 개발 가능한 토지에 대한 특정 제한이나 규제가 있을 수 있습니다.

2.5. 제시외 물건

* 컨테이너 구조의 제시 외 건물은 매각에서 제외됩니다.

2.6. 공부와의 차이

* 목록 5 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않았으며, 타인 소유 토지에 일부 걸쳐 있는 것으로 파악되어 공부와의 차이 및 법적 문제가 존재합니다.

2.7. 기타 참고사항

* 청도군은 인구 고령화가 심화되고 있으며, 이를 극복하기 위한 귀농·귀촌 지원 및 청년 인구 유입 정책을 적극 추진하고 있습니다.

* 지역 내 의료 서비스 강화 정책이 추진되고 있으며, 의료 취약 지역의 접근성 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제시된 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존부 및 내용은 확인되지 않았습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 토지 등기부 요약 상 '갑38' 권리(2016-06-16 접수)인 '이정원 외 1명' 명의의 소유권이전청구권 가등기가 '인수'로 표기되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 가등기 권리를 인수해야 할 수 있음을 의미합니다.

3.3. 말소되는 권리

* 말소기준권리인 '박민규' 명의의 근저당권(2021-03-05 접수, 을36/을26)이 말소됩니다.

* 이 외에 후순위 권리들(압류, 임의경매 등)도 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 유치권 신고

* 가야포스텍 주식회사: 2025년 5월 16일, 공사대금 6,039,615,821원의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 오원근: 2026년 1월 8일, 공사대금 2,925,000,000원의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

3.5. 농지취득자격증명

* 목록 1~4에 해당하는 토지에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다.

* 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생하므로 반드시 제출해야 합니다.

3.6. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 별도로 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 청도군 화양읍은 청도군청이 소재한 지역으로, 지역 행정 및 생활의 중심지 역할을 합니다.

* 최근 '청(춘)려(유) 도원(DO-ONE)'과 같은 지역 활력화 사업이 추진되어 주거 및 생활 기반 시설 개선이 이루어지고 있습니다.

* 전반적으로 고령 인구 비율이 높으나, 젊은 층 유입을 위한 정책이 시행되고 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

* 화양읍에는 약 99개의 외식업소가 있으며, 지역 주민들을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 의료 시설의 경우, 청도군은 지역 내 의료 서비스 접근성을 높이기 위한 노력을 기울이고 있으며, 전문의 순회 진료 및 보건지소 기능 강화 등을 추진하고 있습니다. 이는 잠재적인 의료 수요를 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 국도 및 고속도로 접근성이 양호하며, 버스터미널을 통한 시외 이동이 가능합니다.

* 교육: 청도읍에 청도 도서관이 위치해 있습니다.

* 의료: 청도군은 보건소 기능 강화 및 의료 취약 지역 해소를 위한 다양한 정책을 추진 중입니다.

* 문화/레저: 청도 레일바이크, 운문사, 와인터널 등 관광 자원 및 문화 시설이 있습니다.

5.2. 주변 환경

* 자연 경관이 수려하며, 지역 개발 사업을 통해 생활 환경 개선이 기대됩니다.

* 혐오 시설에 대한 별도 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 상세한 현장 조사 및 관련 법규 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

* 가야포스텍 주식회사와 오원근으로부터 공사대금 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 및 금전적 부담을 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.2. 목록 5 건물 관련 심각한 법적/행정적 문제

* 목록 5 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.

* 건물 일부가 타인(이춘섭) 소유의 토지에 걸쳐 있습니다.

* 토지 소유주인 이춘섭은 자신의 사용승낙서가 위조되어 건축 허가를 받은 것으로 주장하며, 건축 허가 취소 민원을 제기한 상태입니다. 이로 인해 건물의 법적 지위 및 철거 가능성 등 중대한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 농지취득자격증명 미제출 리스크

* 토지(목록 1~4)에 대해 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우, 매수보증금을 반환받지 못하게 됩니다.

6.4. 가등기 인수

* '이정원 외 1명' 명의의 소유권이전청구권 가등기가 인수되므로, 해당 권리의 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.5. 매각 제외 물건

* 컨테이너 구조의 제시 외 건물은 매각 대상에서 제외되므로, 현황 파악 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 청도군 화양읍에 위치한 대규모 의료시설 용도의 부동산입니다. 넓은 대지와 건물을 보유하고 있어 잠재적 가치는 있으나, 현재 심각한 권리관계 및 법적 문제들을 안고 있습니다. 특히, 성립 여부가 불분명한 다수의 유치권 신고, 건축법상 미승인 및 타인 토지 침범, 건축 허가 위조 의혹이 제기된 목록 5 건물의 존재는 낙찰자에게 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 인수해야 하는 가등기 또한 신중한 검토가 필요합니다. 농지취득자격증명 제출 요건 또한 간과할 수 없습니다. 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로, 이러한 리스크들을 감내할 수 있는 경우에만 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 높은 감정가에도 불구하고, 리스크 해소 후 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 지역 내 의료 시설 용도에 대한 수요 및 공급 상황에 따라 차별화된 투자 가치를 가질 수 있습니다.

* 청도군의 지역 활성화 사업 추진 동향 및 인구 유입 정책 등을 장기적인 관점에서 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 낙찰자가 부담해야 할 유치권 해소 비용, 목록 5 건물 관련 법적 문제 해결 비용(철거 또는 합의 등), 가등기 인수 관련 비용 및 추후 발생 가능한 법적 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 건물의 실질적인 사용 가능 여부 및 용도 변경 가능성, 지역 내 유사 부동산의 시세 등을 면밀히 분석해야 합니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 이는 예상 입찰가 산정 시 직접적인 고려 사항이 아닙니다. 상당한 리스크가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요하며, 전문가와의 상담을 통해 현실적인 목표가를 설정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.