나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51191 [1] 충청남도 당진시 수청동 999 부경 지원파크빌오피스텔 11층1107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 수청동 소재 ""당진 버스터미널"" 남동측 인근에 위치하는 부경지원파크빌오피스텔 제11층 제1107호(전유면적 48.4118㎡)로서, 주위는 아파트, 근린생활시설 및 버스터미널 등이 혼재하는 주상복합지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 총층은 지하2층 지상15층 중 제11층 제1107호(사용승인일 : 2011.07.05.)로서

외 벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

오피스텔(방1, 욕실1, 거실겸주방 등)으로 이용되고 있음.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지인 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 주위로 간선도로와의 접근이 가능하고, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51191 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 당진신용협동조합 (기록상 확인됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 수청동 999 부경 지원파크빌오피스텔 11층 1107호

건물명: G1파크빌 (부경 지원파크빌)

용도: 오피스텔

층수: 지하 2층 ~ 지상 15층 중 11층

건축년도: 2011년 7월 5일 사용승인

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 96,000,000원

토지 면적: 9.16㎡ (약 2.77평)

건물 면적: 48.41㎡ (약 14.65평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 수청동 소재 "당진 버스터미널" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 근린생활시설, 버스터미널 등이 혼재된 주상복합지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태 및 주차

본 건물 주변으로 간선도로와의 접근성이 양호합니다. 도로 상태 및 주차 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 여러 차례 이전되었으며, 현재 등기부상 말소기준권리는 2019년 7월 4일 접수된 당진신용협동조합의 근저당권(114,000,000원)입니다. 해당 근저당권 및 이후 접수된 임의경매(채권자: 당진신용협동조합, 96,749,540원)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 오승섭 (오 )

보증금: 5,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2021년 3월 12일

확정일자: 2021년 3월 9일

배당신고일자: 2025년 5월 2일

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 종합

임차인은 대항력이 없으며, 보증금도 전액 인수되지 않습니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득할 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 아파트 단지와 더불어 상업시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 당진 버스터미널이 인근에 위치하여 유동인구가 존재하며, 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역

* 접도구역: 대로1류 (폭 35~40m), 대로3류 (폭 25~30m), 소로2류 (폭 8~10m), 중로2류 (폭 15~20m)

* 기타: 가축사육제한구역 (2024-12-12), 하수처리구역

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 총 15층 규모입니다. 본건은 11층에 위치합니다.

* 외벽: 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

* 바닥: 장판지 및 타일 등 마감

* 창호: 새시 창호

난방, 위생 및 급배수, 전기, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 이용 상태

현재 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 방 1개, 욕실 1개, 거실 겸 주방 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물대장 및 등기사항전부증명서상 상이한 부분은 없는 것으로 확인되었습니다.

6.2. 기타 특이사항

임대 관계에 대한 정보는 미상으로 파악되었습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 수청동의 당진 버스터미널 인근에 위치한 오피스텔입니다. 비교적 신축(2011년 준공)에 속하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 인수할 권리가 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 낮다는 점은 큰 장점입니다. 주변 환경이 상업 및 주거 혼합지대라 안정적인 가치 유지 또는 상승 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 당진 버스터미널 인근 핵심 상업지구에 위치하여 입지 우수

* 인수할 권리 및 부담이 없는 안전한 권리 분석 상태

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 최소화

* 비교적 신축(2011년)으로 상품성 양호

* 11층 고층으로 조망 및 채광 우수 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 4월부터 6월까지의 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 42.6~49.4㎡)의 오피스텔이 70,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 1,637,500원에서 1,718,600원의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다. 본건의 전용면적은 48.41㎡이므로, 현재 시세를 기준으로 환산할 경우 약 79,879,000원(제곱미터당 1,650,000원 적용 시) 수준의 시장 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

감정가 96,000,000원은 최근 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 추이와 본건의 11층이라는 이점을 고려할 때, 감정가를 하회하면서도 시장 경쟁력을 갖춘 입찰가를 설정하는 것이 전략적입니다.

본건과 유사한 면적의 최고 실거래가(85,000,000원)와 감정가(96,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 입찰가는 83,000,000원 을 추천합니다. 이 가격은 감정가 대비 합리적인 수준이며, 낙찰 후 추가적인 시세 상승 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.