나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51178 [1] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1106 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 소재 성연면 행정복지센터 남서측 근거리, 한화이글스 서산
구장 남서측 인근, 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 부근은 서산오토밸리, 서산
성연 농공단지 등 각종 산업단지 등을 배후지로 하는 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활
시설 등이 밀집하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 서측 근거리에 국도 29호선이 통과하며, 인근에 버스정류장이
위치하여 제반 교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

2015년 10월 사용승인된 철골콘크리트구조 슬라브지붕 지상 4층 건물 중
3층 302호, 303호로서
외벽 : 화강석 및 판넬 마감 등
내벽 : 화강석, 타일 및 인테리어 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호(1,2) 벽체 구분 없이 음식점(퓨전호프 사우젠)으로 사용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

공동 위생설비, 급,배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 사각형의 토지로서 근린생활시설 건물 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 6차선 도로, 남측 및 서측으로 보행자 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로1류(폭 10m-12m)(접함),
가축사육제한구역(200m일부제한:모든축종불가), 상대보호구역, 일반산업단지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 두 개의 호실을 벽체 구분 없이 사용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서산지원 2025타경51178 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1106 (도로명: 충청남도 서산시 성연3로 35) 3층 302호

* 용도: 근린상가 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

* 감정가: 570,000,000원

* 토지 면적: 111.50㎡ (약 33.73평)

* 건물 면적: 198.63㎡ (약 60.09평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 서산수산업협동조합 (경매 신청 채권자)

* 특이사항: 두 개의 호실(302호, 303호)을 벽체 구분 없이 사용 중

* 주의사항: 일괄매각

1.1. 소재지 정보

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* 본 물건은 충청남도 서산시 성연면에 위치하고 있습니다.

* 정확한 주소는 일람리 1106번지(도로명: 성연3로 35)이며, 건물의 3층 302호에 해당합니다.

1.2. 물건 현황

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* 토지 면적은 111.50㎡ (약 33.73평)입니다.

* 건물 면적은 198.63㎡ (약 60.09평)으로, 철골콘크리트구조 슬라브 지붕의 4층 건물 중 3층에 해당합니다.

* 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 기타 기본 정보

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* 본 건은 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

* 감정평가액은 570,000,000원입니다.

* 건물 사용승인은 2015년 10월 30일입니다.

* 현재 두 개의 호실(302호, 303호)이 벽체 구분 없이 하나의 공간처럼 사용되고 있다는 점을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

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* 본 물건은 서산시 성연면 행정복지센터 남서측 근거리, 한화이글스 서산구장 남서측 인근에 위치합니다.

* 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 자리하고 있으며, 주변으로는 서산오토밸리, 서산 성연 농공단지 등 각종 산업단지가 배후에 있습니다.

* 이러한 산업단지들을 배후로 하는 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

2.1. 지역 환경

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* 본 물건이 속한 지역은 산업단지와 주거지가 혼재된 복합적인 환경을 이루고 있습니다.

* 근린생활시설로서의 입지가 양호한 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

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* 차량 접근이 용이하며, 서측 근거리에 국도 29호선이 통과합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 가능한 지역입니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 및 토지 이용 상태

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* 건물 구조는 철골콘크리트 슬라브 지붕으로, 2015년 10월에 사용승인되었습니다.

* 외벽은 화강석 및 판넬 마감, 내벽은 화강석, 타일 및 인테리어 마감, 창호는 새시창 등으로 이루어져 있습니다.

* 토지는 북하향 완경사지대 내에 평탄하게 조성된 사각형의 토지입니다.

* 현재 본 건은 음식점(퓨전호프 사우젠)으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

2.4. 토지 이용 계획

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* 본 물건이 속한 지역은 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭 25m-30m)와 소로1류(폭 10m-12m) 도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

* 가축사육제한구역(200m 일부 제한: 모든 축종 불가), 상대보호구역, 일반산업단지 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

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* 본 건은 매각으로 인해 소유권에 관한 사항은 소멸되거나 낙찰자가 승계합니다.

* 등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류가 존재하였으나, 말소기준권리(2016년 1월 7일자 서산수산업협동조합 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다 (단, 지상권은 예외적으로 존재 가능하나, 해당 사항 없음).

3.1. 등기부 현황

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* 소유권은 테크노산업개발주식회사에서 김종석으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 서산수산업협동조합의 근저당을 포함하여, 서산수산업협동조합, 주식회사센트랄모텍의 근저당, 서산세무서장, 서산시, 신용보증기금, 중소기업은행, 한화생명보험 등의 압류 및 가압류 내역이 등기되어 있었습니다.

* 이 모든 권리들은 매각 절차를 통해 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

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* 본 건에는 임차인 윤숙인 씨가 확인되었습니다.

* 보증금 100,000,000원, 차임 0원이며, 2017년 4월 14일 전입/사업자 등록 및 확정일자를 받았습니다.

* 배당신고일자는 2025년 4월 28일입니다.

* 중요한 점은 해당 임차인에게 대항력이 없다는 것입니다.

* 대항력은 없으나, 보증금 또는 차임 정보가 미상인 임차인이 존재할 경우 주의가 필요합니다. 본 건의 경우, 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

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* 법원 매각으로 인하여 등기부상의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

* 단, 현황 조사 시 파악되지 않은 유치권, 법정지상권 등이 존재할 가능성은 항상 고려해야 합니다.

4. 상권분석

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* 본 물건은 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주변 배후 단지로 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* 이는 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 긍정적인 요인입니다.

* 근린생활시설 용도로 다양한 업종이 입점 가능하며, 현재는 음식점으로 운영 중인 것으로 파악됩니다.

4.1. 주변 상업 시설

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* 단지 내 상가 및 인근 상업 지역에 다양한 소매점, 서비스업종이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 아파트 단지와 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오 시설

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* 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 산업단지 인근 지역 특성상 소음, 분진 등의 영향은 있을 수 있으므로 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

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* 주변에 학교와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

* 국도와 인접해 있으며 버스 정류장이 가까워 교통 접근성이 양호한 편입니다.

5.1. 편의시설

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* 근린생활시설로서 필요한 기본적인 편의 시설(마트, 식당, 은행 등)은 인근에 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

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* 인근에 학교가 위치하고 있어, 주거 및 상업 복합 지역으로서의 기능이 강화됩니다.

6. 잠재적 리스크

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* 본 건은 두 개의 호실(302호, 303호)이 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용되고 있어, 향후 임대 또는 사용 시 구분 사용에 대한 설비나 구조 변경이 필요할 수 있습니다. 이는 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 임차인 윤숙인 씨는 대항력이 없으나, 배당 신고일자가 2025년 4월 28일로 예정되어 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 배당 상황에 따라 변동 사항이 있을 수 있는지 면밀히 확인해야 합니다.

* 사용승인일로부터 상당 시간이 경과하였으므로 건물 노후화 상태 및 유지보수 필요성을 점검해야 합니다.

6.1. 법적/물리적 리스크

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* 등기부상의 모든 권리는 소멸되므로 법적 권리상 큰 위험은 없습니다.

* 다만, 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태(누수, 균열 등)를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

* 건축물대장상 302호와 303호가 분리되어 있는지, 아니면 통합된 상태로 관리되고 있는지 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

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* 임차인이 대항력이 없다는 점은 낙찰자에게 유리하지만, 인도 명령 등 명도 절차에 대비해야 합니다.

* 임대 관계가 미상이라는 점은 권리분석에서 인수되는 보증금이 없다는 것으로 확인되었으나, 실제 점유 관계나 추가적인 채무 관계 존재 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 및 배후 주거 단지의 수요를 확보할 수 있는 입지를 가지고 있습니다.

* 교통 접근성이 양호하며, 건물 및 토지 면적이 적절하여 근린생활시설로서의 활용 가치가 있습니다.

* 주요 등기부 권리는 모두 소멸되어 권리상 안전성이 높습니다.

* 하지만, 두 개 호실이 벽체 없이 사용되는 점, 임차인의 대항력 부재에도 불구하고 명도 절차 및 배당 관련 사항을 꼼꼼히 확인해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 산업단지 및 주거 단지를 배후로 하는 상권으로 안정적인 수요 확보가 기대됩니다.

* 사건번호와 현황으로 보아 경매 절차가 진행 중이며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

* 현재 음식점으로 사용 중이나, 업종 변경을 통해 수익성을 증대시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 570,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

* 다만, 본 물건의 정확한 시세, 주변 상권의 실제 임대료 수준, 공실률, 건물 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 추가적인 시장 조사와 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 필요하며, 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.