나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7446 [1] 대구광역시 동구 신서동 1018-7 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7446 [1] 대구광역시 동구 신서동 1018-7 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경7446
• 주소: 대구광역시 동구 신서동 1018-7
• 감정가: 852,392,000원
• 최저가: 417,672,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

대구지방법원 경매1계 2025타경7446 | 소재지: 대구광역시 동구 신서동 1018-7 | 감정가: 852,392,000원 | 최저가: 417,672,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7446 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신서동 1018-7

용도: 근린생활시설 (일반음식점)

감정가: 852,392,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 지분 현황

토지 면적: 195.00㎡ (약 59.00평)

건물 면적: 221.01㎡ (약 66.86평)

제시외 건물 면적: 30.50㎡ (약 9.23평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 251.51㎡ (약 76.08평)

1.3. 채권/채무자 현황 및 매각 대상

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 화OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 매각 포함)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 '신서그린빌아파트' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다가구주택 및 상가 등이 혼재하는 지역으로 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

부정형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 특히 서측으로 왕복 7차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하고 가시성이 매우 좋습니다. 차량 출입은 가능하며 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 **준주거지역** 및 **대로1류(폭 35m~40m)** 에 접하고 있어 상업시설로서의 입지적 가치가 높습니다.

2.2. 건물 현황 및 이용 상태

본 건물은 일반철골구조 스라브지붕 2층 건물이며, 외벽은 복합판넬 마감 등으로 되어 있습니다.

1, 2층 모두 **근린생활시설(일반음식점)**으로 이용 중이며, 위생설비 및 급배수설비 외에도 화재탐지설비, 천정 매립형 냉난방 설비 등이 갖추어져 있어 현재의 용도로 사용하기에 무리가 없어 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 핵심 권리 관계

**특이사항으로 법정지상권이 명시되어 있습니다.** 법정지상권 성립 여부에 따라 매각 물건의 가치가 크게 변동할 수 있는 중대한 리스크이므로, 매각 조건 및 토지·건물의 소유 관계 변동 이력 등을 면밀히 분석하여 법정지상권의 성립 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

3.2. 매각 조건 및 유의 사항

본건은 **토지/건물 일괄매각**이며, 감정가에 **제시외 건물(30.50㎡)**이 포함되어 매각됩니다.

**주의사항으로 이동 가능한 냉동 창고는 매각에서 제외됩니다.** 낙찰 후 해당 물건의 철거 또는 점유 문제 등이 발생할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (감정평가서 기반)

본건이 위치한 지역은 주거와 상업이 혼재된 지역으로 '신서그린빌아파트' 등 배후 주거 단지를 갖추고 있습니다.

**준주거지역**에 위치하며 **대로변(왕복 7차선)**에 접하고 있어 유동인구 및 차량 통행량이 많아 가시성과 접근성이 매우 우수합니다. 현재 '일반음식점'으로 이용 중인 점을 볼 때, 요식업종을 운영하기에 적합한 입지 조건을 갖춘 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 아파트 및 주택 단지가 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖춰져 있을 것으로 보입니다.

**혐오시설 여부:** 제공된 감정평가서 요약본에서는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 정확한 상권 및 생활 환경 분석을 위해서는 현장 답사 및 지도 서비스 검색을 통한 추가적인 주변 시설(학교, 병원, 유해시설 등) 확인이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 리스크

가장 큰 리스크는 **법정지상권 성립 가능성**입니다. 만약 법정지상권이 성립한다면 토지 이용에 제약이 생겨 투자 가치가 현저히 하락할 수 있습니다. 입찰 전 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 법률적 검토와 대응 방안 마련이 선행되어야 합니다.

5.2. 매각 제외 물건 처리

**이동 가능한 냉동 창고**가 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 기존 소유자나 점유자를 상대로 해당 물건의 철거 및 인도를 요구해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.

5.3. 추가 확인 사항

임대관계가 **미상**이므로, 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성과 실제 임대 수익률을 파악하기 위한 현장 조사가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 **하천구역**에 대한 부분이 언급되어 있으므로 관할 건설과를 통해 실제 제한 상태를 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 준주거지역의 대로변에 위치한 **입지적 가치가 우수한 상업용 부동산**입니다. 넓은 도로에 접하고 있어 광고 효과 및 접근성이 뛰어나며, 주변 주거 단지의 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

다만, 특이사항에 기재된 **법정지상권**은 이 물건의 최고 리스크입니다. 법정지상권 성립 가능성을 해결할 수 있거나, 그 리스크를 감안하더라도 충분한 투자 가치가 있다고 판단될 경우에만 입찰을 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* **최고의 입지:** 대로변 준주거지역 상업용 건부지 (가시성 및 접근성 최상)

* **용도 적합성:** 현재 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중이며 설비가 양호함.

* **제시외 포함:** 건물 면적에 제시외 건물이 포함되어 매각되어 실사용 면적을 높임.

6.3. 결론

본 물건은 법정지상권 리스크를 완벽하게 해소할 수 있는 투자자에게는 **높은 시세 차익과 안정적인 임대 수익**을 기대할 수 있는 우량 물건이 될 수 있습니다. 리스크 해소를 위한 명확한 법률 분석 및 전략 수립 후 접근하시기를 강력히 권고합니다.

법원 정보

대구지방법원 경매1계