나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51075 [1] 충청남도 당진시 구룡동 511 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51075 [1] 충청남도 당진시 구룡동 511 임야 경매

• 사건번호: 2025타경51075
• 주소: 충청남도 당진시 구룡동 511
• 용도: 임야

서산지원 경매7계 2025타경51075 | 소재지: 충청남도 당진시 구룡동 511 | 감정가: 292,328,000원 | 최저가: 292,328,000원 | 용도: 임야

1. 서산지원 2025타경51075 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51075 (1)

소재지: 충청남도 당진시 구룡동 506-1

용도 (지목): 임야 (일부 토지는 전, 도로 등으로 이용 중)

감정가: 292,328,000원

토지면적: 3684.00㎡ (약 1,114.46평)

토지 지분: 3684㎡ (약 1,114.46평)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 다수 존재)

건물 지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 사기소동에 위치하며, "성당초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 환경입니다. 북측으로는 면천로(지방도 70호선)가 지나고, 인근에 시내버스정류장이 있어 기본적인 교통 접근성은 갖추고 있습니다. 토지는 전체적으로 부정형 또는 유사 사다리형의 형태로 이용되고 있으며, 현재 지목과 달리 전(밭), 일부 도로, 임야 등으로 복합적으로 이용 중입니다. 토지별로 동측 아스콘 포장 도로(1, 5번지)와 남측 시멘트 포장 농로(2, 3, 4번지)를 이용합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각 대상은 토지 전체입니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

일련번호 2번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 몰수될 수 있습니다.

매각 대상에서 제외되는 제시외 건물들에 대해 법정지상권이 성립될 가능성이 있어, 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

공부상 지목과 현황이 다른 필지들이 존재합니다. 일련번호 1번 토지는 지목이 '전'이나 단독주택(제시외 ㄱ)이 소재하며, 3, 4, 5번지는 지목이 '임야'이나 현황 전, 일부 도로 등으로 이용 중입니다.

토지 경계와 관련하여, 일련번호 2번 토지의 창고 일부와 1번 토지의 제시외 건물 일부가 인접지와 경계를 넘어 소재하는 것으로 추정되어, 정확한 경계 확인이 필요합니다.

또한, 일련번호 5번 지번에는 건축물대장 상 2개 동의 건물이 존재하나, 현재 현황 파악이 어려운 '소재불명' 상태로 별도 확인이 요구됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건지 주변은 농경지와 주거지가 혼합된 농촌 및 준농촌 지역의 특성을 보입니다. 따라서, 활발한 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있으며, 주요 상업 및 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 보입니다. 지역 내에서는 기본적인 농업 활동 및 소규모 주거 활동이 이루어지고 있습니다.

1.5. 생활정보

인근에 성당초등학교가 있어 교육 시설 접근이 가능합니다. 북측 지방도와 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하지만, 농촌 지역 특성상 차량을 통한 이동이 생활 반경을 넓히는 데 유리합니다. 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 생활 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 발급 여부가 불투명할 경우, 매수보증금 몰수의 위험이 있습니다.

매각에서 제외된 제시외 건물에 대한 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 따르거나 추가적인 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

인접 토지와의 경계 불일치 및 제시외 건물 일부가 경계를 넘어 소재하는 문제로 인해 향후 경계 분쟁이나 민사 소송으로 이어질 수 있습니다.

건축물대장 상 건물이 현황 소재 불명인 점은 해당 토지에 대한 불확실성을 증가시키며, 건물 철거 또는 법적 책임 문제 발생 가능성이 있습니다.

토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 소하천구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 적용되어 있어, 건축이나 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

주변에 즉각적으로 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설은 검색되지 않았으나, 토지이용계획 상의 제한 사항들이 주요 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 임야와 전이 혼합된 토지로, 일부 제시외 건물들이 존재합니다. 농지취득자격증명 요구, 법정지상권 성립 가능성, 경계 문제, 소재 불명 건물 등 복합적인 권리 및 현황상의 이슈를 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 이러한 문제들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색한다면, 향후 토지의 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 현재 상태로는 주거용이나 상업용으로 즉시 활용하기보다는 농업적 목적이나 장기적인 개발 계획을 수립하는 데 더 적합할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

신중한 접근 시 저가 매수의 기회: 복잡한 권리 관계 및 현황으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

농업 및 개발 잠재력: 농지로서의 활용 가치와 함께, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

문제 해결을 통한 가치 극대화: 법정지상권, 경계 문제 등을 명확히 해결하고 필요한 절차를 이행한다면 토지의 실질적인 활용도가 높아져 투자 가치가 상승할 것입니다.

교육 시설 인근: 성당초등학교와 인접해 있어 교육 환경을 고려하는 투자자에게는 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매7계