나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51148 [1] 충청남도 서산시 석림동 581-1 제2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 석림동 소재 '충청남도 서산의료원' 북동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 병원, 학교 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브(평지붕)지붕 5층 공동주택으로서,
(사용승인일자: 2020.11.24)

외벽: 인조석붙임 마감 등,
내부: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 주거용(방3, 욕실2, 주방, 거실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘레베이터시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

을구 1번 주택임차권 설정등기(임대차보증금 140,000,000원, 전입일 2022. 4. 1., 확정일자 2022. 4. 1.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서산지원 2025타경51148 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 석림동 581-1 제2동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 토지 면적: 39.33㎡ (약 11.9평)

* 건물 면적: 59.32㎡ (약 17.9평)

* 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤 (윤OO)

* 감정가: 180,000,000원

* 사용승인일자: 2020년 11월 24일

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 석림동에 위치하며, '충청남도 서산의료원' 북동측 인근 지역에 속합니다. 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 병원, 학교 등이 분포하고 있어 주거지대로서의 기능이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 대중교통 및 도로 교통 이용 상황도 무난합니다. 토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류에 접해 있고 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 갑4 (서산시 압류, 2024.02.26) 입니다.

다음과 같은 권리가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

* 을구 1번 주택임차권: 윤 (윤세혁)

* 임대차보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2022년 4월 1일

* 확정일자: 2022년 4월 1일

* 배당신고일자: 2024년 10월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차보증금 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

다음과 같은 권리들은 말소됩니다.

* 갑4: 압류 (서산시)

* 갑5: 가압류 (주식회사서인)

* 갑6: 가압류 (윤상철)

* 갑7: 강제경매 (윤 - 윤세혁)

본건의 총 등기부채권액은 858,538,081원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 석림동은 주거지로서의 기능이 강한 지역으로, 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 배후수요 확보가 비교적 용이할 것으로 판단됩니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 지역 내 유동인구 및 거주 인구의 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 슬라브(평지붕) 지붕을 가진 5층 공동주택으로, 2020년 11월 24일에 사용승인을 받았습니다. 본건은 해당 건물 2층 202호에 위치하며, 현황은 방 3개, 욕실 2개, 주방, 거실 등으로 구성된 주거용으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전, 도시가스 난방 설비, 엘리베이터가 구비되어 있습니다. 인근에는 충청남도 서산의료원이 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 위험 요소는 을구 1번 주택임차권의 보증금 인수 문제입니다. 임차인 윤 은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 140,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. 또한, 경매 물건의 특성상 내부 상태를 사전에 충분히 확인하기 어렵기 때문에, 발견되지 않은 하자 발생 시 수리 비용이 추가로 발생할 가능성이 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않아 주거 환경 자체는 양호한 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 비교적 새 건물인 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 140,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이 인수 부담액이 현재 부동산의 시장 가치보다 높을 가능성이 있어, 본건은 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 장점입니다.

* 병원, 학교 등 생활 편의시설이 인접한 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적 59.32㎡ (약 17.9평)을 기준으로, 주변 최근 실거래 사례(59.8㎡, 2026년 5월 거래, 112,000,000원)를 고려할 때, 본건의 순수 부동산 가치는 약 110,000,000원에서 115,000,000원 사이로 추정됩니다.

그러나 본건은 140,000,000원의 임차인 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 입찰 결정 시에는 낙찰가에 인수 보증금 140,000,000원을 합한 총 인수 금액이 향후 매각 시 회수할 수 있는 금액보다 현저히 낮아야 합니다. 예를 들어, 입찰가를 100,000,000원으로 책정할 경우, 총 인수 금액은 약 240,000,000원이 되어 현재 부동산 가치를 초과하게 됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 이하 로 매우 신중하게 결정해야 하며, 인수 보증금으로 인한 총 인수 금액의 부담을 충분히 고려하여 투자 가치를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.