나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51125 [1] 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 104동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 시곡동 소재 '시곡3리마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 노선버스정류장 까지의 거리 및 운행빈도수 등을 고려할 때 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕, 평스라브지붕 18층 건물로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등.
창호 : 샤시창호 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, '건부지(아파트 및 부속상가)'로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로를 통해 단지내 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동05 산업형), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-09-23)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2023.12.20. 등기) 있음(임대차보증금 7천만원, 전입일 2021.12.06., 확정일자 2021.12.07.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51125 (1)

소재지: 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 104동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 73,000,000원

토지면적: 27.43㎡ (약 8.30평)

건물면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 충청남도 당진시 시곡동 소재 '시곡3리마을회관' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 단지 내 도로와 연결됩니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 대전지방법원 서산지원의 강제경매개시결정(2025타경51125)입니다.

* 채권 총액: 70,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 70,000,000원

* 전입일자: 2021년 12월 6일

* 확정일자: 2021년 12월 7일

* 배당신고일자: 2023년 12월 20일

* 대항력: 있음

* 주요 권리사항:

* 을구 순위 5번 임차권등기(2023년 12월 20일 등기)가 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

* 임대차보증금 7천만원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 이 외 선순위임차권, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전(주식회사요요, 주식회사라라) 및 강제경매(주택도시보증공사) 등기 내역이 있습니다.

* 을구 5번 주택임차권(홍성심, 70,000,000원)은 매수인 인수 대상입니다.

4. 상권분석

해당 물건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변으로 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업지구와의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 당진우민늘사랑

* 주소: 충청남도 당진시 시곡동 136-1

* 준공년월: 2007년 12월 13일

* 총동수/세대수: 6동 / 926세대

* 해당 동(104동) 정보:

* 층수: 총 18층 중 4층 (지하 1층 포함 시 19층 건물)

* 전용면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

* 분양면적 (추정): 약 75.03㎡ (약 22.69평) - 해당 동(180세대)의 총면적(13505.28㎡) 기준 추정치입니다.

* 주차: 총 455대 (지상 3대, 지하 24대, 합계 455대, 전기차충전기 지상 16대) - 단지 전체 기준입니다.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 부대복리시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 7천만원의 임차인이 존재하며, 경매 매각 대금으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 매우 큽니다. 이는 매수 시 총 지출 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 임차 보증금: 감정가(7300만원)가 임차인의 보증금(7000만원)과 유사하여, 경매 낙찰가율이 낮을 경우 임차인 보증금 전액 변제가 어려워 매수인 부담이 커질 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 시곡동에 위치한 아파트로, 입지 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 다만, 7천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 큰 위험이 있습니다. 이 점을 고려할 때, 투자 결정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트: 당진시 내 주거 선호 지역에 위치하여 기본적인 수요는 존재합니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 시세 상승 시 매수 후 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 리스크 해소 전까지는 신중해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 7천만원을 매수인이 인수할 수 있다는 점입니다. 최근 유사 면적(54.6㎡)의 거래 사례가 6천5백만원에 이루어진 점과 감정가 7천3백만원을 고려할 때, 입찰 시 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인의 보증금 7천만원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 이를 인수하게 되므로, 총 지출 비용은 '입찰가 + 인수되는 보증금'이 됩니다. 따라서, 시장가치(약 6천5백만원)를 초과하지 않기 위해서는 입찰가를 매우 낮게 써야 하지만, 이는 임차인 보증금의 배당 미변제 가능성을 높여 인수 위험을 증대시킵니다.

안정적으로 임차인 보증금 인수 리스크를 회피하기 위해서는 입찰가가 최소 7천만원 이상이 되어야 할 가능성이 있습니다. 그러나 이는 경매 할인 효과를 크게 줄여 투자 매력을 감소시킵니다.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근을 통해 임차인 보증금 인수 위험을 최소화하는 방향으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 68,000,000원 ~ 73,000,000원

* 상기 입찰가 범위는 임차인 보증금 7천만원이 배당을 통해 전액 변제될 것을 전제로 하거나, 인수 시에도 총 지출 비용이 감정가를 크게 넘지 않도록 고려한 가격입니다.

* 입찰가 7천만원 미만으로 입찰 시, 임차 보증금 잔액 인수 가능성이 매우 높아지며, 총 지출 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

* 투자 결정 전, 해당 지역의 최신 시세 변동 추이 및 예상 배당표를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.