나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7253 [1] 경상북도 영천시 화남면 용계리 424 답 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

대구지방법원 경매1계 2025타경7253 | 소재지: 경상북도 영천시 화남면 용계리 424 | 감정가: 78,045,000원 | 최저가: 26,769,000원 | 용도: 답

사건번호: 대구지방법원 2025타경7253 (1)

소재지: 경상북도 영천시 화남면 용계리 424

용도: 답 (농지)

감정가: 금 78,045,000원

토지면적: 1,815.00㎡ (약 549.04평)

매각대상: 토지매각 (건물 면적 0.00㎡)

경매구분: 부동산임의경매

본건 토지는 경상북도 영천시 화남면 용계리 "망태골" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야 등으로 이루어진 산간 농경지대입니다.

토지 전체 면적은 1,815.00㎡이며, 현재 일련번호 1)과 2) 모두 '휴경상태의 농경지'로 이용 중입니다. 지형적으로는 남서향 및 남동향 경사지대에 위치한 부정형 토지입니다.

공법상으로는 보전관리지역 및 가축사육제한구역(일부제한2km)에 해당하여 개발 행위에 제한이 따릅니다.

본건의 입지는 일반적인 주거 또는 상업용 토지로서의 '최고의 입지'로 평가하기는 어려우나, 산간 농경지대의 특성을 고려할 때 다음과 같은 점에 주목할 필요가 있습니다.

공시지가가 비교적 낮은 보전관리지역의 농지로, 장기적인 영농 또는 소규모 주말농장 목적의 투자자에게 적합한 가격대로 형성되어 있습니다.

지적도상 맹지이나, 동측으로 타인 토지에 개설된 비포장 농로(약 3미터 내외)에 접하고 있어 농기계 및 차량 접근은 가능합니다. 다만, 도로 상황이 양호하다고 보기는 어렵습니다.

본건은 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 상태에서 채권자(영OOOOOOO)의 신청에 의해 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

매각 대상은 토지 전부(1,815.00㎡)이며, 건물 제시 외 물건은 존재하지 않아 토지 위에 존재하는 법정지상권 문제 등은 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 등기부상의 권리는 없습니다. 권리분석상으로는 '매우 안전한' 물건에 해당합니다.

본건은 순수 농경지로서 상업적인 '상권' 분석은 의미가 없습니다.

대신, 농지로서의 잠재성을 분석하면, 휴경상태로 이용 중인 답(畓)이므로 재정비 후 경작이 가능하며, 보전관리지역에 해당하여 향후 지목 변경이나 건축 행위 시 농림지역에 비해 상대적으로 완화된 규제가 적용될 수 있습니다.

주변은 산간 농경지대로 기본적인 생활 편의 시설(병원, 대형마트 등)은 차량으로 상당 거리 이동해야 접근할 수 있습니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근은 가능하나, 전반적인 대중교통 이용 및 제반 교통 상황은 불편한 편입니다.

검색 결과, 본건 소재지 및 인근에서 고압선, 폐기물 처리 시설 등 주요 외부 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 단, 주변이 농경지 및 임야인 점을 감안해야 합니다.

**농지취득자격증명 필수:** 본건은 농지(답)이므로 낙찰 후 **농지취득자격증명**을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수되므로, 사전에 농지취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

**토사 유실:** 일련번호 1) 토지 일부(북서측)가 구거(하천 또는 도랑)에 토사 유실이 있는 것으로 감정평가서에 명시되어 있습니다. 복구 또는 경계 확인이 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

**맹지 형태의 접근성:** 지적도상 맹지이며, 타인 토지의 농로를 이용해야만 접근이 가능합니다. 추후 사도 통행 문제 등이 발생할 가능성이 있으므로, 농로 이용에 대한 법적, 사실적 관계를 명확히 파악할 필요가 있습니다.

본건은 권리관계가 깨끗하여 입찰 리스크는 낮으나, 농지취득자격증명 제출이라는 필수 요건과 토사 유실 및 맹지 형태의 접근성이라는 물리적 리스크를 안고 있습니다.

토지의 용도는 보전관리지역 내 휴경 상태의 답이므로, 영농 목적 또는 장기적인 지가 상승을 기대하는 소액 투자자에게 적합하며, 인근 시세 및 개발 가능성을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

**저렴한 감정가:** 토지 면적 약 549평 대비 감정가(78,045,000원)는 평당 약 14만 2천 원 수준으로, 보전관리지역임을 감안할 때 매입 경쟁력이 있습니다.

**안전한 권리 관계:** 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 측면에서 안전합니다.

**소액 농지 투자:** 농업 경영을 목적으로 하거나, 주말농장 등의 용도로 저렴한 가격에 토지를 확보하려는 실수요자에게 적합합니다.

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