나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5412 [1] 충청남도 태안군 태안읍 남문리 40 주1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 남문리 소재 ""태안군청"" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전 및 답 등의 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2) : 부정형 평지이며, 공부상 전이나 현황 신축허가 득하여 건물 신축 중인 토지임.
기호(3) : 부정형 평지이며, 공부상 전이나 현황 기호(3~5) 및 남문리 40번지 포함한 4필 일단으로 증축허가 득한 토지이며, 주차장임.
기호(4) : 부정형 평지이며, 공부상 전이나 현황 기호(3~5) 및 남문리 40번지 포함한 4필 일단으로 증축허가 득한 토지이며, 일부 도로 및 구거임.
기호(5) : 부정형 평지이며, 공부상 전이나 현황 기호(3~5) 및 남문리 40번지 포함한 4필 일단으로 증축허가 득한 토지이며, 건물 신축 중인 토지임.

인접 도로상태

기호(2) : 본건 북측으로 폭 약 3m 내외의 도로에 접함.
기호(3~5) : 본건 동측으로 왕복 2차선 및 북측으로 폭 약 3m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,5) : 도시지역(2022-09-14), 자연녹지지역(2014-01-00), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(3,4) : 도시지역(2022-09-14), 자연녹지지역(2014-01-00), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물(ㄱ)~(ㄷ) 및 제시외수목(ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(2)는 공부상 전이나 현황 신축허가 득하여 건물 신축 중인 토지임.
기호(3)은 공부상 전이나 현황 기호(3~5) 및 남문리 40번지 포함한 4필 일단으로 증축허가 득한 토지이며, 주차장임.
기호(4)는 공부상 전이나 현황 기호(3~5) 및 남문리 40번지 포함한 4필 일단으로 증축허가 득한 토지이며, 일부 도로 및 구거임.
기호(5)는 공부상 전이나 현황 기호(3~5) 및 남문리 40번지 포함한 4필 일단으로 증축허가 득한 토지이며, 건물 신축 중인 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각
-목록2. 신축허가를 득하여 건물신축중임, 목록3. 현황 주차장임, 목록4. 현황 일부 도로 및 구거임, 목록5. 현황 건물 신축중임
-제시외 건물(감정평가서 상 ㄱ~ㄷ), 컨테이너 1동 매각에서 제외
-목록2,5,6 지상에 제시외 건물로 인하여 법정지상권 성립여부 불분명
-목록2,5,6 감정평가액(최저매각가격)은 제시외 건물로 인하여 제한받는 정도를 감안한 가격임
-제시외 수목(감정평가서 상 ㄹ) 포함
-목록2,3,4,5 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 원상회복명령 가능성 있음(태안읍장 사실조회회신)
-목록3,4,5,6 증축허가를 득한 4필 일단으로 건물 신축 중으로, 그 중 목록4 일부는 대지면적에서 제외되었으므로 재확인 요함
-유치권신고인 주식회사 우형건설로부터 공사대금채권 금 454,000,000원을 위하여 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경5412 (1)

* 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 남문리 40 주1동

* 용도: 근린시설 (건축물대장 상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,853,711,080원

* 토지면적: 5242.00㎡ (약 1586.00평)

* 건물면적: 499.07㎡ (약 151.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 태안군 태안읍 남문리 소재 태안군청 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 전, 답 등 농경지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 태안군청 인근 지역으로 행정 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 기호(2) 토지는 북측으로 폭 약 3m 내외 도로에 접하고, 기호(3~5) 토지는 동측으로 왕복 2차선 및 북측으로 폭 약 3m 내외 도로에 접하고 있어 차량 통행에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있습니다. 기호(3,4) 토지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다.

* 주변 개발 계획: 태안군 태안읍 남문리 일원은 주거 환경 개선 사업 및 도시 공원 조성 사업이 추진된 바 있으며, 태안기업도시 개발 계획과 연계되어 미래 발전 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 이OO입니다.

* 말소기준권리: 건물 등기부상 가장 최근의 임의경매 개시결정인 2025년 1월 20일자 (2024타경5412) 입니다.

* 예상 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (토지 갑9, 갑10, 을3, 을4, 갑12 / 건물 을1, 을2, 을2-1, 갑2, 갑4, 을3, 을4, 을5, 갑6, 갑7 등)

* 인수되는 권리: 제시된 정보상으로는 낙찰자가 인수해야 할 확정적인 권리는 없습니다. 그러나 유치권 및 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 주의가 필요합니다.

* 특이사항:

* 유치권 신고: 주식회사 우형건설이 공사대금 채권 454,000,000원을 이유로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 임차인 현황:

* 유니아일랜드주식회사: 보증금 5,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2024-02-29. 대항력 없음.

* 주식회사1979설레임: 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2024-06-26. 대항력 없음.

* 주식회사블루아일랜드: 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2022-10-19. 대항력 없음.

* 주식회사설레임: 보증금 2,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2024-09-02. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 태안군청 인근에 위치하며, 주변 지역에는 전, 답과 같은 농경지와 함께 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 형태를 띱니다.

* 건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으며, 현재 건물 신축 또는 증축이 진행 중입니다. 완공 시 상가 등으로 활용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 태안군청이 인근에 위치하여 행정 업무 처리 및 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 지역 내 이동이 편리합니다.

* 주변에 농경지가 분포하고 있으나, 태안읍내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호한 편입니다.

* 인근 지역에는 태안군청, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의 시설이 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 주식회사 우형건설이 신고한 4억 5천 4백만원의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권: 목록 2, 5, 6 토지 지상에 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용에 심각한 제약을 초래할 수 있는 매우 중요한 리스크 요인입니다.

* 농지취득자격증명: 본건 토지 중 목록 2, 3, 4, 5는 농지에 해당하여 경매 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복 명령 등의 불이익이 있을 수 있으며, 태안읍장의 사실조회 회신에 따라 원상회복 명령 가능성이 제기되었습니다.

* 건축 및 토지 현황 불일치:

* 목록 2, 5 토지는 현재 건물 신축 중이며, 목록 3, 4, 6 토지 또한 증축 허가를 득하여 건물 신축 중입니다.

* 현황상 목록 3은 주차장, 목록 4는 일부 도로 및 구거로 이용되고 있어 공부상 지목과 차이가 있습니다.

* 목록 4 토지는 대지면적에서 일부 제외되었으므로, 실제 건축 가능한 대지 면적에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㄷ, 컨테이너 1동)은 매각에서 제외되나, 제시외 수목(감정평가서상 ㄹ)은 포함됩니다.

* 중복 병합 사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 건으로, 권리 분석 및 물건 내용이 복잡할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에서 특별히 언급된 혐오시설은 검색 결과에 나타나지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 태안군청 인근에 위치한 근린생활시설 용지의 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 현재 건물이 신축 또는 증축 중인 상태이며, 토지 일부는 주차장, 도로, 구거 등으로 사용되고 있습니다. 본건의 가장 큰 리스크 요인은 유치권 및 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이며, 이는 향후 낙찰자의 재산권 행사에 중대한 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 발급이 필수적이고, 건축 중인 건물 및 토지 현황과 공부상 내용의 차이, 일부 토지 면적 제외 등 철저한 사전 현장 조사 및 법률 검토가 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 태안군청 인근이라는 입지 조건과 주변 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 제2종근린생활시설 용도로, 향후 상업 시설 등으로 활용 가능한 잠재력 보유.

* 신축 또는 증축 완료 시 건물 가치 상승 예상.

* (단, 상기 명시된 유치권, 법정지상권 등의 중대한 리스크를 해결할 수 있는 투자자에 한해 신중하게 접근해야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,853,711,080원.

* 본 물건은 유치권 미확정, 법정지상권 성립 불확실, 농지취득자격증명 필수 등 해결해야 할 복합적인 리스크를 다수 포함하고 있습니다. 특히 법정지상권은 토지 이용에 근본적인 문제를 야기할 수 있는 중대한 사항입니다.

* 따라서, 감정가 그대로의 가치를 인정받기 어렵다고 판단되며, 상기 리스크 해소를 위한 추가적인 시간 및 비용 투자를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가는 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 신중하게 결정해야 하며, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 유치권 및 법정지상권 등 법률적 쟁점에 대한 명확한 분석과 해결 방안을 모색하는 것이 필수적입니다.

* 인수해야 할 보증금은 없으므로, 이는 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.