나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51057 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 101동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 ""서산중앙호수공원"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상20층 건물 내 ""제15층 제1501호""로서,
(사용승인일 : 2019.03.28)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 샤시창호 등임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 사방으로 간선도로와 접하고 있으며, 도로상태 및 주차여건 등은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51057 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 101동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 249,000,000원

토지면적: 42.65㎡ (약 12.90평)

토지지분: 42.6515㎡

건물면적: 74.99㎡ (약 22.69평)

건물지분: 74.989㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건축물 사용승인일: 2019년 03월 28일

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 "서산중앙호수공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 주변으로 다양한 도로망이 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 일부 도로에 저촉되는 구역이 있고 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 등기부상 여러 권리가 설정되어 있습니다.

말소기준권리는 2023년 07월 18일자 남대구세무서장의 압류입니다.

이후 다수의 압류 및 가압류가 있으며, 2025년 02월 21일자 주택도시보증공사의 강제경매로 본건이 경매에 나왔습니다.

총 채권액은 약 279,430,000원으로 확인됩니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 등기구분: 을4, 접수일자: 2024-04-30, 권리종류: 주택임차권

권리자: 김수호

권리금액: 250,000,000원

말소 여부: 인수

비고: 전입일자 2020-04-03, 확정일자 2020-04-03.

이 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 2억 5천만원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 집합건물 등기부 요약상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 이는 다른 권리관계에 대한 내용일 수 있으며, 위 주택임차권의 인수 조건은 명확히 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건 아파트의 건축 연도는 2019년으로 비교적 신축에 해당합니다.

최근 실거래가 정보(2026년 6월 기준)에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 74㎡)의 아파트가 257,500,000원에 거래되었습니다.

감정가는 249,000,000원이며, 이는 최근 유사 면적 거래가보다는 소폭 낮은 수준입니다.

최근 전월세 정보(2026년 5월 기준)를 보면, 유사 면적(약 74.75㎡)의 경우 225,000,000원의 보증금으로 거래된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 "서산센트럴코아루아파트" 101동 15층 1501호에 위치합니다.

아파트는 철근콘크리트구조로, 20층 건물 중 15층에 해당합니다.

내부에는 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전 등이 구비되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 정보상 총 337세대 규모이며, 주차는 45대가 가능합니다 (지상 3대, 지하 26대, 기타 16대).

사용승인일 기준 2019년 3월 28일 준공되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김수호 씨가 존재하며, 보증금 2억 5천만원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이는 본건 감정가(2억 4천 9백만원) 및 최근 시세(약 2억 5천 7백만원)와 맞먹거나 초과하는 금액으로, 실제 낙찰가 외 추가적인 인수 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

토지이용계획상 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉되는 부분이 있으며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

주변에 즉각적으로 확인되는 대규모 혐오시설은 발견되지 않았으나, 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합의견

본건은 서산시에 위치한 비교적 신축의 아파트 단지로, 입지 및 기본적인 생활 편의성은 양호한 편입니다.

그러나 2억 5천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 예상보다 훨씬 높은 총 매입 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본건은 임차인의 배당 현황 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자포인트

* 서산시 내 신축급 아파트라는 점

* 서산중앙호수공원 인근이라는 입지적 장점

* 일반적인 매매가 대비 저렴하게 취득할 가능성 (단, 임차인 인수 조건 미고려 시)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 임차인의 보증금 인수 조건으로 인해 산정이 매우 복잡하며, 낙찰 후 발생할 총 매입 비용을 최우선으로 고려해야 합니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 2억 5천만원 전액을 회수할 수 있다고 가정할 경우, 본건의 시장가치(약 2억 5천 7백만원)를 고려하여 감정가의 80~90% 수준인 약 200,000,000원 ~ 225,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액(최대 2억 5천만원)을 감안하면, 실제 총 매입 비용은 크게 증가하므로, 입찰 시 본 임차인 리스크를 반드시 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 본 물건은 잠재적 총 매입 비용을 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 하며, 임차인의 배당 예상액을 확인하기 전까지는 높은 금액으로 입찰하기 어려운 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.