나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7120 [1] 경상북도 영천시 화남면 대천리 977-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7120 [1] 경상북도 영천시 화남면 대천리 977-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경7120
• 주소: 경상북도 영천시 화남면 대천리 977-1
• 감정가: 148,046,000원
• 최저가: 50,779,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

대구지방법원 경매1계 2025타경7120 | 소재지: 경상북도 영천시 화남면 대천리 977-1 | 감정가: 148,046,000원 | 최저가: 50,779,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 대구지방법원 2025타경7120 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경상북도 영천시 화남면 대천리 977-1 외 2필지로 추정되며, 용도는 '전' 및 '답' 등의 농지입니다.

총 토지면적은 1,874.00㎡ (약 566.90평)이며, 감정가는 148,046,000원입니다.

본 경매는 토지매각 건이며, 건물 면적은 0.00㎡입니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 농지 취득과 관련하여 '농지취득자격증명' 제출이 필수적이라는 점입니다.

미제출 시에는 매수보증금이 미반환되므로 주의가 필요합니다.

매각대상에는 토지 지상에 식재된 과수목(과수원)이 포함되나, 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

감정평가 시 이미 일부가 현황 도로로 사용되고 있으며, 타인 소유로 추정되는 단독주택의 일부가 대상 토지에 소재함이 감안되었습니다.

지적경계가 명확하지 않은 부분이 있어, 정확한 경계 확인을 위해서는 측량을 요합니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

대상 토지는 총 3개 필지로 구성되어 있으며, 지리적으로 분산되어 있습니다.

(1, 2 필지) 경상북도 영천시 화남면 대천리 '대천2리마을회관' 인근에 위치하며, 전형적인 농경지 및 농가주택으로 형성된 농촌 지역입니다.

(3 필지) 경상북도 영천시 청통면 호당리 '삼부교차로' 인근에 위치하며, 이 역시 농경지 및 농가주택으로 형성된 지역입니다.

전반적인 교통 사정은 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 형태 및 이용 상태

대상 토지(1)은 동향 완경사지의 부정형 토지이나, 현재는 '전' 외에 일부가 도로 및 주거용 건부지로 이용되고 있어 공부(지적)상 지목('전')과 현황이 불일치합니다.

대상 토지(2)는 인접 필지와 등고평탄한 '전'으로 이용 중입니다.

대상 토지(3)은 자체 지반을 평탄하게 조성한 장방형 토지이며, 공부상 지목('답')과 달리 현황은 '과수원'으로 이용 중입니다.

모든 토지까지 차량 접근이 가능하며, 각 토지는 3~5m 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

대상 토지(1)은 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역'에 속하여 상대적으로 개발 및 활용에 유연성이 있습니다.

대상 토지(2), (3)은 '농림지역' 내 '농업진흥구역'에 속하여, 농업 생산성을 높이는 데 필요한 활동 외의 개발행위는 엄격히 제한됩니다.

세 필지 모두 '가축사육제한구역(전 축종 전부제한 300m)'으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 점유 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 토지 외의 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

소유자는 이OO, 채무자는 안OO, 채권자는 농협으로 기재되어 있습니다.

제시 외 물건 중 지상의 과수목은 매각에 포함되지만, 컨테이너는 이동이 용이하여 매각에서 제외됩니다.

임대차 관계는 미상입니다.

3.2. 권리상의 문제점

가장 큰 권리상의 리스크는 농지 취득에 따른 절차적 제한입니다. '농지취득자격증명'을 제출하지 못할 경우 입찰보증금을 잃게 됩니다.

또한, 대상 토지(1)에는 타인 소유로 추정되는 단독주택의 일부가 소재하므로, 향후 철거 또는 지료 청구 등 법적 분쟁의 가능성이 있습니다.

지적경계가 불분명하여 측량을 통한 정확한 경계 확정이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

대상 토지들이 위치한 영천시 화남면 대천리와 청통면 호당리는 농경지와 농가주택이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다.

따라서 별도의 상업시설이나 도심 생활 편의시설 접근성은 낮으며, '대천2리마을회관' 주변 등 지역민 생활 거점을 중심으로 한 소규모 생활권으로 판단됩니다.

도로 접근성은 양호하여 차량을 이용한 이동에는 무리가 없습니다.

혐오시설 정보와 관련하여, 대상 토지(3)이 위치한 영천시 청통면 호당리 인근에서는 과거에 축사 신축 허가와 관련하여 주민 반발 및 행정 논란이 있었던 사례가 확인되었습니다. 이는 농업진흥구역 내에서도 혐오시설 또는 악취 발생 업종 설치에 대한 갈등의 소지가 상존함을 시사합니다.

5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 절차적 리스크가 가장 큽니다.

타인 소유 추정 주택의 침범과 현황 도로 사용으로 인한 경계 분쟁 및 명도, 지료 청구 등의 민사적 리스크가 존재합니다.

지적 불분명으로 인해 정확한 실제 사용 가능 면적을 파악하기 위해서는 상당한 비용과 시간을 들인 측량이 필요합니다.

분산된 필지의 효율적 관리 및 이용이 어려울 수 있습니다.

토지(2), (3)이 농업진흥구역이므로, 농지 외 다른 용도로의 전용이 사실상 어렵습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 총 면적 약 567평의 농림지역 및 계획관리지역 농지(전, 답, 과수원)를 일괄 매각하는 건입니다.

다양한 용도와 제한 사항(계획관리지역 vs 농업진흥구역)을 가진 토지가 혼재되어 있어, 필지별 특성을 이해하고 접근해야 합니다.

투자는 다음과 같은 관점에서 고려될 수 있습니다.

6.1. 투자 포인트

대상 토지(1)이 '계획관리지역'에 속하여 상대적으로 활용 범위가 넓고, 일부가 주거용 건부지로 현황 이용 중이어서 농가주택 건축 또는 소규모 개발을 고려하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

대상 토지(3)은 현재 과수원으로 이용 중이므로, 바로 농업(과수업)에 종사할 실수요자에게는 영농 편의성이 높습니다.

감정가가 적절히 산정되었다면, 특이사항과 리스크를 반영하여 입찰가를 낮출 경우 시세 대비 저렴하게 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 종합 의견

본건은 농지 취득 자격 요건을 갖춘 농업인 또는 예비 농업인에게 적합하며, 단순 투기를 목적으로 하거나 농지 취득 자격이 없는 매수자에게는 매우 위험합니다.

특히 침범 건물, 현황 도로, 경계 불분명 등의 물리적 하자가 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 관련 법규 검토를 철저히 하여 리스크 비용을 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

법원 정보

대구지방법원 경매1계