나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51234 [1] 충청남도 태안군 고남면 고남리 1304 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51234 [1] 충청남도 태안군 고남면 고남리 1304 전 경매

• 사건번호: 2025타경51234
• 주소: 충청남도 태안군 고남면 고남리 1304
• 감정가: 24,552,000원
• 최저가: 12,030,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

서산지원 경매6계 2025타경51234 | 소재지: 충청남도 태안군 고남면 고남리 1304 | 감정가: 24,552,000원 | 최저가: 12,030,000원 | 용도: 전

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본건은 서산지원 2025타경51234 (1) 사건으로 충청남도 태안군 고남면 고남리 1304 소재 전(농지)에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

토지면적은 264.00㎡ (약 79.86평)이며, 감정가는 24,552,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 권리 관계

매각대상은 토지매각이며, 소유자 및 채무자는 최OO, 채권자는 충OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 지상에 분묘 1기가 소재하여 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 상태입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 충청남도 태안군 고남면 고남리에 위치하며, "고남119 지역대" 북서측 인근에 소재합니다.

주위는 전답 등의 농경지, 자연림, 단독주택, 관공서 및 근린생활시설 등이 혼재하는 국도 인근의 농촌 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 접근성 및 교통

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 본 토지 자체는 맹지입니다.

인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하고 있어 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

부정형의 완경사 토지로서, 현황은 "일부 묘지"로 이용 중인 휴경지 상태입니다.

지적상 전(田)이나 실제 이용은 휴경지 상태이며, 지상에는 분묘 1기가 소재하고 있는 것이 목측되었습니다.

3. 법적 및 행정적 분석

3.1. 권리 분석

본건은 토지 매각 물건이며, 특별한 임대 관계는 미상입니다.

가장 중요하게 검토해야 할 사항은 다음과 같습니다.

첫째, 농지법상 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)이 몰수되므로 유의해야 합니다.

둘째, 지상에 소재하는 분묘 1기에 대한 분묘기지권 성립 여부입니다. 성립 시 소유권 행사에 상당한 제한을 받게 되며, 현재 최저매각가격은 이로 인해 제한을 받는 가격으로 평가되었습니다.

3.2. 용도지역 및 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역(2022-03-30)에 속합니다.

또한 가축사육제한구역(전부제한지역, 가축사육불가) 및 상대보호구역에 해당하여 추가적인 행위 제한이 따릅니다.

계획관리지역은 비교적 개발이 용이한 용도지역에 속하나, 위에 언급된 중첩 제한을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 편의 시설

주변에 단독주택, 관공서, 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어진 농촌 지대입니다.

"고남119 지역대" 인근에 위치하고 있어 지역 방범 및 소방 시설 접근성은 양호합니다.

4.2. 혐오 시설 정보

제공된 감정평가서 요약 정보 상에는 일반적인 대규모 혐오 시설은 기재되어 있지 않습니다.

다만, 본건 토지 위에 이미 분묘 1기가 소재하고 있어, 이는 매수 후 이용(건축 등) 시 국지적인 혐오 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 유의 사항

5.1. 농지취득자격증명 제출 리스크

농지 매각 건이므로 매수인은 관할 기관에 농지취득자격증명을 신청하여 발급받아야 하며, 지정된 기한 내에 제출하지 못할 경우 입찰 보증금 전액을 몰수당하게 되는 가장 직접적인 리스크가 존재합니다.

5.2. 분묘기지권 성립 리스크

지상에 소재하는 분묘 1기에 대해 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 소유자는 해당 분묘를 임의로 개장하거나 이전할 수 없게 됩니다.

이는 토지의 사용 및 개발에 심각한 제한을 초래하며, 현재 감정가에 이미 해당 리스크가 반영되어 있으나, 향후 해결을 위한 추가적인 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.

5.3. 맹지(無도로) 리스크

본건 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지입니다.

맹지는 건축법상 건축이 불가능하며, 개발 행위를 위해서는 반드시 인접 토지 소유주와의 협의를 통해 도로 사용 승낙을 받거나 주위토지통행권 관련 법적 조치를 취해야 합니다. 이는 추가 비용 및 시간 소모를 유발하는 주요 리스크입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 충남 태안군 고남면의 계획관리지역 내 소규모 전(264.00㎡, 약 79.86평)입니다.

비교적 개발이 쉬운 계획관리지역에 해당하나, 맹지라는 결정적인 단점과 분묘기지권이라는 중대한 권리상 하자가 결합되어 있습니다.

이러한 복합적인 리스크로 인해 최저매각가격이 제한(하향)을 받은 상태이므로, 리스크를 감수하고라도 저가에 토지를 확보하려는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

본건은 맹지 및 분묘 등의 리스크로 인해 토지 이용에 제약이 있으나, 인근에 관공서 및 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 환경은 보통 이상입니다.

투자 포인트:

1. 계획관리지역 토지: 향후 토지 이용 계획상 개발 여지가 비교적 높습니다.

2. 리스크 반영된 감정가: 분묘 소재로 인해 감정가가 이미 제한을 받은 상태이므로, 추후 입찰 시 상당한 저가에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

3. 소액 투자 가능: 면적이 소규모(약 80평)이므로 소액으로 농지 투자를 고려하는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

6.3. 결론

본 물건은 낙찰 후 맹지 해소(도로 확보) 및 분묘 처리(분묘기지권 해결)에 대한 구체적인 계획과 예산을 가진 투자자만이 접근해야 하는 고위험-고수익 잠재 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서산지원 경매6계